經濟法視角下的商品房限購令分析

王雪穎

摘要：當前，房地產行業的發展現狀較為畸形，而為了能夠向人民群眾提供健康的商品房交易環境，國家出臺了商品房限購令。為此，針對商品房限購令存在的問題，本文提出了相應的策略思考，旨在促進房地產行業健康轉型，也為我國經濟發展提供充足動力。

關鍵詞：經濟法;商品房;限購

作為與普通民眾利益相關的內容，商品房價格呈現畸形增長速度，嚴重阻礙我國經濟正常發展，并降低人民群眾幸福感。所以，各地政府都對房地產市場進行調控，試圖抑制房地產上揚趨勢，尋求房地產行業健康穩定發展。雖然在這種背景下誕生的商品房限購令有效避免炒房投資者，但是卻存在一定問題，導致普通民眾對政府干預市場行為產生一定恐慌。所以，針對商品房限購令存在問題分析、解決問題是當前政府應當做的重要工作。

1商品房限購令的基本概述

自國發〔2010〕10號文件對樓市新政策印發出臺后，中國多個城市也就房地產行業出臺相關規定，用于遏制房價不正常增長。各地政府對于房價相關措施而制定一系列政策、規定，統稱為商品房限購令[1]。雖然各地對于商品房限購令側重點與規定不相同，但多數方法是利用控制二套房首付款比例，以及購房貸款利率等進行房價調控。對于二套及以上住房民眾進行限制，對于“炒房團”等投資者行為進行嚴厲打擊。商品房限購令在宏觀調控方面，做到對住房供求關系短期調節，并展示政府部門對于房地產行業整治的決心與信心。

2經濟法視角下的商品房限購令存在的問題

2.1合法性問題

各地政府限購令基本以文件、通知等形式存在，并沒有通過全國人大以及常委會頒布法令程序，所以法律框架不完善，文件落實沒有法律背書。在我國對于房地產行業缺少宏觀調控，基于市場規則立法工作不完善，所以限購令制定程序不透明，缺少告知、參與具體機制。更有部分城市限購令以“突襲”等方式存在，引起負面社會輿論。而且限購令以戶籍作為捆綁，導致不同戶籍享受待遇不同，違背合同法契約原則。

2.2調控效果問題

房價高漲需要從兩方面考慮，居民收入增長導致現有住房無法滿足實際需求，而新開發商品房也因城市土地面積供給受限，導致新增土地出現“供應負增長”問題，引起房價呈現病態式上漲。還有部分開發商大規模囤地，例如由李嘉誠創建的長實集團，從1955年就將廣州黃埔區的御湖名邸項目雪藏，直至2020年才投入市場。所以，限購令僅能對短期投資進行打擊，但是無法對長遠供給關系有效平衡[2]。而且，限購令沒有改變房地產已經成為投資工具這一實際問題。在2020年突發公共衛生事件剛有所緩解，深圳市便曝出了天價房產交易，可見房地產行業的豐厚利潤，這顯然是限購令無法有效阻止投資者投資房地產的表征。

2.3政府角色問題

各地政府對于限購令無法避開政府管控經濟發展的怪問題，即“緊死松亂”問題，一刀切現象時常發生，導致宏觀調控政策存在波動幅度大的反復調整。而且部分政府違背市場調節原則，導致越位缺位情況時常發生，缺少從經濟發展角度審視房地產長久調控相關理念。而且限購令被社會廣泛討論當屬以戶口限制購房問題，迫使許多家庭只能承擔租房帶來租金上漲，地方政府也存在過分拓展權力問題，影響經濟正常發展。

3經濟法視角下完善商品房限購令的策略

3.1完善內容與程序

對于限購令中戶籍限制一項內容盡快取消。戶籍與商品房購買綁定，與憲法賦予公民平等權產生沖突，導致許多反對限購令團體、個人不承認限購令合法性。尤其是2014年國務院公布戶籍制度改革相關意見，取消長久以來存在的農業非農業戶籍制度的背景下，限購令仍然以戶籍問題限制正常商品房采購，會留下破壞人民群眾追求自由平等權利的口實。所以，端正限購令法律地位，就要取消戶籍捆綁限制。同時，也要對限購令制定程序進行合理規范。作為政府直接干預市場經濟行為，限購令是典型公權力介入私法案例。而且限購令與人民群眾利益直接產生影響，屬于國民經濟重大市場，所以應該由法律對制定程序、權限管控等內容作出明確規定。但從限購令實施至今，從未有任何法律議案提到相關日程。所以限購令想要得到人民群眾認可，就需要按照相關規章制度，參照優秀國內外案例，穩步落實。

3.2強化政府調控作用

對于房地產管控的立法體系進行完善。雖然限購令作為政府直接關于房價不正常發展有力措施，但是缺少相關法律依據，所以合法性存在很大整理。政府應當對社會公眾明確限購令對于房地產市場起到規范作用，并對自身過分管控問題進行約束，避免利用限購問題過度拓展政府權力。所以，要在改正“側重政策，輕視法律”錯誤思想的同時，對相關立法工作進行強化，尤其是對于《房地產稅法》等要盡快通過法案，從而對房地產行業建立完善法律體系。可以參照日本對住房相關法律，對現有法律進行完善。政府調控房地產市場，必須將“政府”與“市場”兩者關系明確，充分尊重市場規律，明確政府權力范圍，避免政府直接對房地產行業進行直接管控。對于應該干預內容加強力度，對于不應該參與活動的內容則保持觀望態度。只有在明確政府權力范圍后，才能對房地產市場有效規范，增強房地產交易過程中相關信息披露，改變以往房地產交易雙方信息不對等問題，構建健康、有序房地產市場環境。我國是社會主義國家，政府部門在房地產調控環節中應該作為服務者存在，從人民實際需求出發，才能有效落實房地產相關政策。地方政府應對房產供需關系有深刻理解，以當地經濟發展情況為主，需求新房開發與房源供應調節比例，力圖達到供需關系平等效果。對于北京、上海等超一線城市的房地產市場，應該花費額外精力，進行有效監控指導房地產行業，避免因超一線城市房價上漲，造成波浪式全國地區房地產產生新一步價格上浮。

3.3強化與經濟制度的結合

在過去很長一段時間內，地方政府依靠土地買賣獲取高額收入，與房地產開發行業存在利益相關角色。部分地方政府土地收益卻占據財政收入近50%，所以采取合適手段解決土地與財政經濟關聯問題至關重要。例如在稅收方面，中央與地方政府應當采取分稅制，重新審視我國各地經濟發展問題;可以加快房產稅征收行為，采用透明、公開行為，落實房產稅應用，推動房地產行業回到原本健康狀態;地方政府可以利用合理方式，調整房地產供需關系。根據李克強總理在兩會閉幕后，召開新聞發揮會講話，我國有6億人月收入不足1000元，說明低收入家庭仍然是我國巨大經濟問題。所以，地方政府應當對經濟適用房開發力度增加，并適度提高廉租房供應能力，從多方面對低收入群體住房需求進行保障。而讓高昂房價實現理性回歸，穩定下落，對房地產進行結構層面調整，系統化改進，并對稅收體系進行完善，穩步推動房地產相關稅法出行。利用房產稅政策壓力，迫使部分房地產企業將建設重心轉移到公租房等保障住房方面，降低房地產瘋狂投資與炒作，幫助我國經濟從房地產陷阱中離開，進入高新產業研究新時代。

結語

住房問題關乎我國未來經濟是否可以穩定發展，社會是否穩定的大計。但是房地產目前發展畸形，導致房價已經占據國民消費重要內容，商品房限購令也只能起到緩解作用。所以，應該盡快落實房地產稅，做好房地產價格平穩落地工作。

參考文獻

[1]喻名峰.行政決策公信力之建構——以政府房產限購令為視角[J].社會科學家，2020（02）：149-154.

[2]高欣宇.經濟法視野下房地產宏觀調控的正當性與必要性分析[J].法制與經濟，2020（02）：67-68.