房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力分析

王麗麗

摘要：本文通過(guò)結(jié)合相關(guān)理論知識(shí)，對(duì)S地產(chǎn)的盈利能力進(jìn)行分析，不僅可以提高企業(yè)的盈利能力，而且也能給其他企業(yè)帶來(lái)借鑒性建議，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：S地產(chǎn);盈利能力;房地產(chǎn)行業(yè)

一、引 言

近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并且在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)了重要地位。房地產(chǎn)行業(yè)主要進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。在國(guó)家政策和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得長(zhǎng)久發(fā)展和巨額收益，對(duì)企業(yè)進(jìn)行盈利能力研究是必要的。盈利能力分析不僅便于投資者作出合理的決策，而且也為債權(quán)人、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者等其他個(gè)體提供相關(guān)信息。另外，通過(guò)S地產(chǎn)的盈利能力分析，也能給其他房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)借鑒性建議，從而推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

二、公司概況

S地產(chǎn)于 1992年在廣州成立，2006年在上海證券交易所掛牌上市。企業(yè)將中高端精品住宅與商業(yè)地產(chǎn)二者雙劍合璧，其中住宅產(chǎn)品針對(duì)不同人群設(shè)置了相應(yīng)的產(chǎn)品系列，并且以城市中心的精品住宅、近郊住宅為主。另外，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)多元化的發(fā)展。

三、S地產(chǎn)盈利能力分析

（一）S地產(chǎn)盈利能力財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

1.銷售凈利率

銷售凈利率是企業(yè)凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入的比率，通過(guò)計(jì)算分析可知，企業(yè)2014年至2018年的銷售凈利率波動(dòng)不大，總體在11.03%至13.63%之間波動(dòng)，2016年是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，銷售凈利率大幅下降，從13.63%降至11.03%，原因主要是由于2016年?duì)I業(yè)收入較上年增長(zhǎng)了25.78%，然而凈利潤(rùn)增幅僅為1.46%，因此，銷售凈利率下降。通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)2016年成本費(fèi)用總額增長(zhǎng)了30.94%，大于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)率。所以，在未來(lái)的發(fā)展中，S地產(chǎn)擴(kuò)大營(yíng)業(yè)收入的同時(shí)，應(yīng)該注意控制成本費(fèi)用的支出，提高銷售凈利率，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力。

2.成本費(fèi)用利潤(rùn)率

成本費(fèi)用利潤(rùn)率是企業(yè)利潤(rùn)總額與成本費(fèi)用總額的比率，它反映的是企業(yè)投入產(chǎn)出的情況，以及對(duì)成本控制的能力。成本費(fèi)用總額主要包括主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加和三項(xiàng)期間費(fèi)用。企業(yè)的成本費(fèi)用利潤(rùn)率在2014年至2018年呈現(xiàn)波動(dòng)趨勢(shì)，2016年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率下降，體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益和盈利能力下降。

3.凈資產(chǎn)收益率

凈資產(chǎn)收益率由銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)相乘所得，凈資產(chǎn)收益率越高，表明企業(yè)自有資本獲取收益的能力越強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效益越好。通過(guò)計(jì)算分析可知，S地產(chǎn)在2014-2018年度凈資產(chǎn)收益率總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，總體在17.70%至12.43%之間波動(dòng)。首先，凈資產(chǎn)收益率在2014至2015年比較平緩，整體在18%左右，凈資產(chǎn)收益率數(shù)值較高，是因?yàn)?014和2015年的銷售凈利率和權(quán)益乘數(shù)指標(biāo)均比2016年的指標(biāo)大，所以，這兩年的凈資產(chǎn)收益率較高。然而2017年又出現(xiàn)了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，其凈資產(chǎn)收益率在這5年中最低，它下降的主要原因是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，降至0.21。企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低代表企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)的利用效率低，具體來(lái)說(shuō)就是企業(yè)的資產(chǎn)大多閑置或者多余，這就導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入下降。通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)S地產(chǎn)2017年?duì)I業(yè)收入下降了84億元，同比下降5%，經(jīng)營(yíng)效果不理想。因此根據(jù)上文分析，企業(yè)應(yīng)該處置多余和閑置不用的資產(chǎn)，提高資產(chǎn)的利用效率，增加銷售收入，因此提高企業(yè)的盈利能力。

4.總資產(chǎn)報(bào)酬率

總資產(chǎn)報(bào)酬率是企業(yè)投資報(bào)酬與投資總額之間的比率，總資產(chǎn)報(bào)酬率越高，表明企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)越有效，投入產(chǎn)出水平越好。通過(guò)計(jì)算分析可知，企業(yè)在2014年至2018年呈現(xiàn)波動(dòng)趨勢(shì)，總資產(chǎn)報(bào)酬率在2.83%至4.17%之間波動(dòng)，2015年總資產(chǎn)報(bào)酬率達(dá)到最高，隨后的兩年中呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，反映企業(yè)全部資產(chǎn)的獲利水平下降，企業(yè)的盈利能力下降。

（二）S地產(chǎn)盈利能力非財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

1.宏觀政策

但近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，國(guó)家和政府出臺(tái)了一系列相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)房?jī)r(jià)很高時(shí)，政府出臺(tái)限購(gòu)限貸政策抑制房?jī)r(jià)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，投資熱情減退，政府會(huì)出臺(tái)降準(zhǔn)降息政策恢復(fù)市場(chǎng)信心。由此可見(jiàn)，企業(yè)的盈利能力受國(guó)家政策影響。2017年國(guó)家的“限購(gòu)限貸”政策就給S地產(chǎn)帶來(lái)了影響，其在2017年盈利能力明顯下降。

2.戰(zhàn)略目標(biāo)完成的質(zhì)量

S地產(chǎn)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，為了維持較高的盈利水平，需要保障企業(yè)戰(zhàn)略的完成質(zhì)量。企業(yè)的產(chǎn)品戰(zhàn)略是“以住宅開(kāi)發(fā)為主，同時(shí)加大商業(yè)地產(chǎn)投入，并逐步發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)”。目前，在住宅領(lǐng)域，S地產(chǎn)定位城市中心的精品住宅和近郊住宅，整體走的是中高端路線，它根據(jù)不同的人群推出相應(yīng)的產(chǎn)品系列。另外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，主要呈現(xiàn)領(lǐng)域多元化的發(fā)展，但企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)上還有待提高。

3.人力資源的管理水平

S地產(chǎn)對(duì)于人才非常重視，企業(yè)面對(duì)崗位不僅明確了任職條件，人員的勝任能力以及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，還制定了相應(yīng)的培訓(xùn)措施。企業(yè)的培訓(xùn)包括新員工入職培訓(xùn)，員工在職培訓(xùn)和工作實(shí)踐，培訓(xùn)強(qiáng)度較大，會(huì)導(dǎo)致私人時(shí)間減少，員工會(huì)產(chǎn)生抵觸情緒，使得員工對(duì)于工作產(chǎn)生消極心理，可能造成工作效率和質(zhì)量的下降，降低企業(yè)的盈利能力。另外作為國(guó)有企業(yè)，S地產(chǎn)的人員冗余的現(xiàn)象較為突出，部門(mén)的人員設(shè)置數(shù)目繁多，這就加大了企業(yè)的人才成本，一定程度上降低了企業(yè)的盈利能力。

四、S地產(chǎn)提高盈利能力措施

（一）優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)

根據(jù)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此，企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。S地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債的比率較高，企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)，其資金需求量大，投資回收期較長(zhǎng)，企業(yè)應(yīng)增加長(zhǎng)期借款在負(fù)債中的比重，減少短期借款的比重。另外企業(yè)可以調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，在保留公司控制權(quán)的前提下將部分債務(wù)實(shí)行債轉(zhuǎn)股，減輕公司的債務(wù)，

（二）銷售方式多元化

通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，企業(yè)存貨占總資產(chǎn)的比率為63.74%，占比較高，另外企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低，資產(chǎn)積壓嚴(yán)重，側(cè)面反映出銷售工作完成得不好。企業(yè)銷售人員應(yīng)采取多種銷售方式進(jìn)行銷售。首先，企業(yè)需要明確目標(biāo)人群，根據(jù)企業(yè)產(chǎn)品的特色，緊扣中高端客戶，實(shí)行精準(zhǔn)營(yíng)銷;其次，企業(yè)可以實(shí)行口碑營(yíng)銷，借助老客戶將S地產(chǎn)推薦給新客戶;最后，企業(yè)自身也可以進(jìn)行優(yōu)惠促銷。

（三）控制成本費(fèi)用

S地產(chǎn)的成本費(fèi)用較高，企業(yè)應(yīng)該有效的控制成本。在設(shè)計(jì)階段，要充分考慮建筑物的周圍環(huán)境特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出與周邊景觀協(xié)調(diào)的產(chǎn)品，使土地利用效率和利潤(rùn)最大化。其次，在招標(biāo)階段，企業(yè)應(yīng)保證足夠數(shù)量的招標(biāo)單位，形成有效競(jìng)爭(zhēng)，之后選擇有實(shí)力講信用的施工單位;在采購(gòu)階段，應(yīng)選擇多家供應(yīng)商，貨比三家，之后進(jìn)行集中采購(gòu)，降低價(jià)格和采購(gòu)成本。最后在施工階段，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按預(yù)算方案執(zhí)行，有效控制成本。

另外，企業(yè)也需要控制銷售費(fèi)用，根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)可知，S地產(chǎn)的銷售費(fèi)用在三項(xiàng)期間費(fèi)用中占比最高。因此，當(dāng)企業(yè)擴(kuò)大銷售規(guī)模時(shí)，應(yīng)重視有潛力的銷售區(qū)域，對(duì)經(jīng)濟(jì)水平落后或無(wú)法開(kāi)發(fā)的地區(qū)要減少開(kāi)發(fā)。

（四）加強(qiáng)投資的規(guī)劃管理

企業(yè)2016至2018年的總資產(chǎn)報(bào)酬率整體水平較低，資產(chǎn)的投入產(chǎn)出水平不高。另外，S地產(chǎn)在這期間拿地面積越來(lái)越多，并且一、二線城市拿地價(jià)格逐步上升，其獲取土地的總成本也越大，給企業(yè)資金造成了壓力。并且全國(guó)限購(gòu)限貸政策趨嚴(yán)，企業(yè)的前期投資項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大。由此可見(jiàn)，企業(yè)這部分投資項(xiàng)目前期的可行性分析不夠合理，因此，項(xiàng)目投資之前，企業(yè)不僅需要對(duì)自身的財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流量狀況進(jìn)行評(píng)估，也要對(duì)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)行情和預(yù)期收益進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，在眾多方案中選擇最優(yōu)方案，從而提高企業(yè)的資金利用率，進(jìn)一步提升企業(yè)的盈利能力。

（五）科學(xué)管理人力資源

S地產(chǎn)的人力資源管理方面存在一些問(wèn)題，分別是員工培訓(xùn)強(qiáng)度大和人員冗余。一方面，企業(yè)應(yīng)該合理安排培訓(xùn)工作，建立科學(xué)的培訓(xùn)計(jì)劃，員工應(yīng)積極面對(duì)培訓(xùn)，提高培訓(xùn)效率;另一方面，人員冗余會(huì)加強(qiáng)企業(yè)成本支出，不利于企業(yè)的盈利，企業(yè)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)員工的精簡(jiǎn)。

五、研究結(jié)論

本文運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的分析方法，分析了S地產(chǎn)近年來(lái)的盈利能力。通過(guò)分析企業(yè)的銷售凈利率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率這些財(cái)務(wù)指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)促使銷售凈利率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率下降的主要原因是成本費(fèi)用支出較大;使得凈資產(chǎn)收益率下降的原因在于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低，資產(chǎn)的利用效率低;使得總資產(chǎn)報(bào)酬率下降是因?yàn)槠髽I(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效果不好，投入產(chǎn)出水平低。接著又從宏觀政策、戰(zhàn)略目標(biāo)完成的質(zhì)量、人力資源的管理水平這些非財(cái)務(wù)指標(biāo)分析企業(yè)的盈利能力。最后根據(jù)企業(yè)存在的問(wèn)題，提出優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、銷售方式多元化、控制成本費(fèi)用、加強(qiáng)投資的規(guī)劃管理、科學(xué)管理人力資源的建議，從而提高企業(yè)的盈利能力。

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