關于LPR改革對購房意愿的影響的實證分析

譚亞蘭 鄭雅蘭 譚艷 張語心 馮越玲 呂泉州

摘要：利率作為我國政府調控房地產市場的一種重要手段，當經(jīng)濟過熱時，可提高利率、收緊信貸;當通貨膨脹得到控制時，便會把利率適當?shù)卣{低。2019年8月央行推出新的貸款定價基準——LPR，該政策的出臺推動了利率市場化，疏通了貨幣政策傳導途徑，同時它也對我國購房者的購房意愿產生了影響。本文基于真實有效的問卷調查數(shù)據(jù)，從分析LPR政策是否是影響購房者購買意愿的主要因素著手，同時結合其他因素來探討影響消費者購房意愿的因素，通過建立OLS模型和Probit模型進行回歸分析及檢驗預測，最后通過分析數(shù)據(jù)得出結論并提出相關建議。

一、OLS模型建立及分析

1.1研究假設

通過調查問卷的方式，設被解釋變量Y為是否有購房意愿，解釋變量X1、X2、X3、X4、X5、X6分別為家庭年收入、家庭人數(shù)、房貸利率調整為浮動利率是否影響購房意愿、是否有住房公積金、戶口性質、是否已有房。并將X3、X4、X5、X6設為虛擬變量，即X3是為1，否為0;X4是為1，否為0;X5城市為1，農村為0;X6是為1，否為0。建立計量經(jīng)濟學模型：

1.2 OLS回歸分析

對選取的樣本進行OLS回歸，得到如下結果：

1.3 OLS回歸分析的結果

在其他條件不變的情況下，房貸利率未調整為浮動利率的均值為0.54，調整后的均值要高出0.12;在其他解釋變量不變的情況下，估計參數(shù)β?=1.04，說明家庭年收入每增加一元，可導致購房意愿平均增加1.04。

對比各個解釋變量的待估參數(shù)，由OLS回歸結果可知：房貸利率調整為浮動利率并不是影響購房意愿的最主要因素，家庭年收入才是影響購房意愿的最主要因素。

二、Probit模型建立及分析

2.1指標說明

通常認為利率下降會偏向選擇浮動利率，利率上升則偏向固定利率。LPR的變動是否一定會影響購房人的購買意愿還存在懷疑，對此我們選取了包括LPR政策在內的六個自變量分析對消費者購買意愿的影響。當問卷對象選擇浮動利率時，因變量取值為1，否則取0。對部分因素數(shù)據(jù)進行分區(qū)間處理，賦予不同的值：

2.2 Probit回歸分析

首先使用經(jīng)過分立區(qū)間調整后的數(shù)據(jù)進行回歸分析。利用收集的140個有效數(shù)據(jù)，使用Eviews軟件建立ordered-probit模型，結果如表4。擬合優(yōu)度值McFadden R-square大于0.1，由此判斷建立的模型較為合理。且似然比LR值較大，對應的P值小于0.05，所以各參數(shù)對因變量的聯(lián)合影響顯著。從單個參數(shù)看，部分自變量未通過Z檢驗，統(tǒng)計學角度上應予以剔除，但從定性分析角度這些因素都在一定程度上對因變量發(fā)生作用，下面有必要對其進行分析：

（1）自變量X1為家庭年收入，通過Z檢驗，系數(shù)為正，說明家庭年收入對購房意愿的影響較大越高，二者正相關。與預期相同。

（2）自變量X6為是否已有房，通過Z檢驗，會對購房意愿產生顯著影響。系數(shù)為負，表明二者呈負相關關系，與預期不符。在進一步調查走訪后，綜合調查結果和仔細思考，導致負相關的原因可能是住房公積金的積累、投資用途、保值用途等，也可能是能夠購買第一套房的人，也存在較大可能有能力購買第二套房。

（3）自變量X2、X3、X4、X5、X6雖然均未通過Z檢驗，但是在調查研究中發(fā)現(xiàn)都會在一定程度上對購房意愿產生影響，應予以保留。

2.3模型檢驗及預測

（1）模型檢驗

除本文選取的主要因素外，影響購房意愿的因素還很多，需對模型的建立是否恰當進行檢驗。如表5，選取一般臨界值c=0.5，原模型對購房意愿判斷正確的概率為50.7%。說明原模型能夠在一定程度上對分析結果做出解釋，但是存在優(yōu)化的空間。

（2）模型預測

為進一步提升模型效果，需對模型進行預測，判斷是否存在更佳的模型能對調查結果進行解釋。如表6，根據(jù)有購房意愿的人占總體樣本的比例為42.14%，故選取臨界值c=0.4214，結果顯示模型判斷購房意愿正確的概率為69.49%，較原模型有顯著提升。所以，在進行是否有購房意愿的判斷時，與臨界值0.4214進行對比，得到的結果會更符合預期。

四、結論

本文運用文獻研究法、模擬法等，通過研究樣本的家庭年收入、家庭人數(shù)等指標來探究LPR是否影響消費者購房意愿。建立OLS和Probit模型，研究LPR對消費者購房意愿的影響，得出以下結論：

第一，個人住房貸款利率與LPR掛鉤為消費者購房意愿帶來正向影響。OLS回歸模型當中β?=0.12，可以看選擇浮動利率LPR為消費者購房意愿帶來正向影響。Probit模型中，住房貸款利率浮動與否雖然未通過檢驗，但其系數(shù)為正，表明購房意愿會有一定程度提高。

第二，個人住房貸款利率與LPR掛鉤對消費者購房意愿的影響有限。OLS模型分析中，房貸利率調整為浮動利率的估計參數(shù)是0.12，家庭年收入的估計參數(shù)1.04，故影響購房意愿的最主要因素不是貸款利率，而是家庭年收入。在Probit模型分析中，家庭年收入和是否已有住房通過Z檢驗，說明對購房意愿的影響較大，而家庭人數(shù)、住房貸款利率浮動與否、有無住房公積金和戶口所在地均未通過Z檢驗且估計參數(shù)不為零。

五、結語

此次改革的目的是將貸款市場報價利率跟貸款基準利率脫鉤，采用公開市場操作利率加點的方式來形成一個新的“LPR”利率，打通市場利率向實體經(jīng)濟傳導的路徑，更好地反映市場供求關系，有效配置資源。但所有的政策最后都落腳于“住房不炒”這一基本主線，LPR政策的出臺可能是我們國家金融到房地產體制的一個根本性轉折點。LPR雖不會對居民購房意愿產生根本性影響，但為整個房地產行業(yè)虛高不下敲了警鐘，一定程度上消解了居民對房價的憂慮，同時為整個社會經(jīng)濟發(fā)展提供了政策導向，即實體經(jīng)濟才是一個社會發(fā)展進步的堅定基石。

參考文獻

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重慶理工大學 400054