影響危舊房改住房改造項目建設成本的主要因素及應對措施

□ 李 游

1 改造項目的主要特點

1.1 改造工作較難開展

符合改造條件的危舊小區的配套設施相對老化乃至缺失，小區生活環境較差，實際入住率較低，召集住戶商議改造事務較為困難。當小區戶數過多時，改造意見較難統一，工作較難開展。

1.2 會產生還建戶臨時安置補助費

危舊小區拆除改造前的原房屋業主為改造項目的還建戶，在改造項目舊房拆除至新房交付期間，建設單位無法向還建戶提供臨時周轉房的，需向還建戶支付臨時安置補助費。

1.3 改造項目建設成本由購買非還建面積的業主承擔

改造項目建筑面積可分為還建面積及非還建面積，改造項目從項目籌備、項目立項至項目交付使用期間產生的所有合理合規的支出，均由購買非還建面積的業主承擔。

1.4 建設單位專職辦事人員較少，且項目管理經驗欠缺

《廣西壯族自治區危舊房改住房改造暫行辦法》指出：危舊房改住房改造工作由危舊房改住房土地使用權單位或者業主委員會（建設單位）負責組織協調和管理，然而改造項目的主要工作與房地產開發工作基本一致，有立項階段、籌備階段、前期階段、運作階段、結項階段等不同階段[1]，項目協調管理難度不亞于房地產開發，而改造項目建設單位一般只配備少量職工負責或讓職工兼任改造項目的管理工作，且職工的項目管理經驗相對欠缺。

1.5 非還建住房限制供應對象

根據廣西壯族自治區住房制度改革委員會印發的《危舊房項目審批和住房供應辦法》（桂房改〔2009〕6號）規定：改造項目非還建住房首先供應建設單位的無房戶、住房面積未達標戶；建設單位職工購房后有剩余住房的，再向同級政府的其他單位無房戶、住房面積未達標戶供應；如仍有剩余住房，則向當地城鎮無住房的中低收入家庭供應。剩余住房對外調劑必須向項目當地房改部門辦理相關調劑手續，申購人的申購資格材料也必須經過項目當地房改部門進行審核。

1.6 改造項目推廣范圍小，且配套政策不成熟

一是改造項目僅在廣西范圍內實施，推廣范圍較小，許多單位對改造項目的認識不足，與外單位首次溝通時，常常需要先向對方闡明改造項目的特點。二是改造項目的配套政策不成熟，部分實施細則仍在摸索階段。據相關政府部門政務信息顯示，截至2021年4月，仍未開放辦理改造項目的不動產首次登記業務，且開放辦理改造項目不動產首次登記業務的時間尚無法明確。

2 影響改造項目建設成本的主要因素

2.1 規劃部門審批的規劃設計條件

改造項目的規劃設計條件由規劃部門審批，規劃設計條件中的用地面積、用地性質、計容面積、容積率等內容限定了改造項目非還建住房及配套商業、地下非人防停車位等可售物業建筑面積的上限，而改造項目非還建住房每平米建設成本基本算法如下：

因此，當確定改造項目總建設成本時，可售物業收入越高（理論上可出售面積越大，收入越高）、非還建住房總面積越大，則非還建住房每平方米建設成本越低。

此外，當改造項目涉及土地出讓時，規劃設計條件也是計算項目所需交納土地出讓金的依據。土地出讓金作為政府性基金收入的重要組成部分，從來都不是一筆小數目。

綜上，規劃部門審批的規劃設計條件會對改造項目建設成本造成極大影響。

2.2 改造項目設計方案

設計方案是控制改造項目建設成本的關鍵。合理的設計方案能減小施工難度、減少建材消耗量、縮短建設工期等。據研究分析，設計階段的設計費一般少于建設工程全壽命費用的1%，但對工程造價的影響最高可達75%以上；在設計階段節約投資的可能性為88%，而施工后節約投資的可能性僅為12%；在滿足同樣功能的條件下，技術經濟合理的設計，可降低工程造價5%～10%，甚至可達10%～20%[2]。

2.3 給予還建戶的補償標準及還建住房所置換面積比例

給予還建戶的補償款主要有還建戶搬遷費、還建戶臨時安置補助費等。當還建戶的戶數越多、給予還建戶的補償標準越高、建設工期越長，則產生越多的還建戶補償款。此外，給予還建戶新建住房所置換的比例越大（最大比例為1:1.3）、改造項目所需還建的面積越多，非還建戶所需承擔的對應還建面積的建設成本越高。

2.4 設計文件及招標文件的詳盡情況

設計文件是編制工程預算書的依據，如因設計文件不詳盡，出現不能滿足項目最終的使用需求或無法滿足相關驗收條件的情況時，一般通過補充設計調整施工方案解決，屆時將產生預算之外的費用。除此之外，如招標文件存在缺漏現象，后期進行結算時需補計缺漏內容，增加工程造價。以上兩種文件的詳盡程度會影響決策者對建設成本的把控。

2.5 房款收集情況

改造項目的建設資金主要由購買非還建住房的業主自籌，而非還建住房的申購資格需要房改部門進行審核。收集申購材料并提交房改部門審核需要一定時間，如因申購資格不能及時確定而出現申購人不愿預付房款的情況，改造項目則可能需要貸款建設甚至停工。建設項目耗資巨大，貸款建設將產生大量的貸款建設利息；若改造項目被迫停工，因停工導致工期延長而產生額外的還建戶的臨時安置補助費，也會對建設成本造成較大影響。

2.6 給予代建單位的代建利潤

代建單位在進行改造項目時可按土地價款和改造補償安置費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、基礎設施建設費用之和的最高不超過7%的比例來計算給予代建單位的代建利潤，由于該4類費用之和數額巨大，因此給予代建單位的代建利潤對建設成本的影響很大。

2.7 不可預見問題

改造項目一般以高層為主，工期較長，涉及面廣泛，相關配套政策不完善，建設過程難免出現不可預見的問題，如未來開放辦理改造項目不動產登記業務，辦理過程中是否會出現巨額支出等問題？這些或多或少對改造項目的建設成本造成影響。

3 改造項目應對措施

3.1 深入研究優化設計方案

委托具有相應規劃設計資格及業務范圍的設計單位，按規劃部門審批的規劃設計條件進行總平及方案設計，深入研究以下設計內容。

（1）計容建筑面積可按規劃部門審批的凈用地面積與容積率計算得出，需要注意的是，規劃部門審批的容積率一般為設計上限容積率，而容積率的數值過大將會導致小區的居住舒適度下降。如廣州市一個典型住區的住戶們對小區環境感受、整體空間和活動密度感知最滿意的對應小區容積率數值為3、3.5[3]。

（2）在總計容建筑面積中劃分出規劃部門要求設置的各類公共服務設施與改造項目擬配建的商業用房等建筑面積。征求還建戶的意見，在剩余的計容建筑面積中確定還建戶意向戶型的建筑面積，再以還建戶選定戶型作為基礎，確定非還建住房戶型。非還建面積單價通過改造項目建設成本除以非還建面積所得，非還建面積越小，非還建面積單價越高，因此，非還建面積占總建筑面積的比例不宜過小。

（3）充分考慮住房戶型、小區出入口、可售物業（商鋪、車位等）等重要區域設置的合理性，避免出現不好用、不能用的情況，設計內容應詳細具體，避免在施工過程中對建筑面積、建筑結構等內容進行變更。

（4）房改部門對以限價住房方式進行改造的改造項目的單套住房建筑面積限定在144m2以內，為避免違反該條規定，應要求設計單位將改造項目單套住房建筑面積嚴格控制在144m2以內。對于結構復雜的設計方案，建議將單套住房建筑面積控制在140m2以內，合理預留部分設計余量，以確保設計單位、規劃驗收部門、房產測繪單位的面積數據偏差在合理范圍內。

3.2 重視還建戶臨時安置補助費的統計與管理工作

在給予還建戶的補償內容中，還建戶的臨時安置補助費與改造項目建設工期有關，該費用應按在改造項目合理建設周期內（一般按還建戶搬離舊房時間起至交付新房時間后，外加3個月的裝修時間）共給予還建戶臨時安置補助費的總和并計入改造項目建設成本。同時，建議在與改造項目建設工期相關的合同中均寫明“因建設工期延誤所產生的臨時安置補助費須由造成工期延誤的責任方承擔”，確保有責任方為之負責。

3.3 盡早解決房款收集問題

在實施改造項目前，應提前掌握本單位申購非還建住房職工的申購意向，如經本單位職工申購后仍剩余住房，應及時向房改部門申請向系統單位供應或向外單位調劑，盡早為每一套剩余住房找到申購人。著重核查申購戶是否享受過任何地區、任何形式的政策性住房，如申購戶未享受過該類住房，原則上在房改部門進行申購資格審核前即可基本確認為非還建戶，可預先向其收集申購房款用于項目建設。同時，為開拓非還建戶籌集資金的渠道，應積極配合申購人辦理住房公積金的提取與相關貸款（含商業貸款）事務。

3.4 支出往大估算，工作難點對外轉移

改造項目部分費用支出無法事先準確預估具體金額，在費用支出估算時，不能只考慮理想情況下的費用支出，應按可能出現的費用支出最大值進行考慮，以避免大額支出突然出現時，給申購人帶來心理落差；對于改造項目中建設單位的工作難點，如辦理報建、驗收等手續，可將該類工作委托給代建單位代為辦理，使代建單位充分履行其代建職責。

3.5 重視代建管理及建立責任劃分、責任追究工作機制

如委托代建單位代為管理改造項目，則應著重考慮代建責任與代建利潤的平衡關系，《廣西壯族自治區危舊房改住房改造價格管理指導意見》（以下簡稱《意見》）只限定了代建利潤的上限，具體對應的代建責任需由建設單位與代建單位共同協定，實際應根據不同的代建內容調整對應的代建利潤。《意見》同時指出：賠償金、違約金、滯納金和罰款不得計入非還建住房面積價格，因此，改造項目應建立健全的責任劃分、責任追究工作機制，堅持有錯必究、有責必問。

3.6 合理配置商業用房，做好商業用房的售價測算工作

改造項目所配置的商業用房面積越大，出售該部分商業用房所得收入越高，但實際配置過程中需要結合市場需求情況進行配置。商業用房的位置，應優先考慮布置在一層靠街邊、人流量大的位置，要根據改造項目周邊市場情況綜合考慮項目配置面積大小情況，避免出現所配置商業用房無人問津的情況。

出售商業用房前，應對售價進行測算，售價中除了考慮利潤，還要著重考慮商業用房的建設成本，建設成本大致包含商業用房對應的建筑安裝工程費、商業用地相應的土地出讓金和出售商業用房所需交納的相關稅金。

3.7 成立項目工作組

改造項目工作離不開一支負責、專業的管理隊伍，組織動員成立職能齊全的項目工作組是改造項目成功的基礎，按建設單位的主要工作內容劃分，可分為項目決策組、行政法務組、工程財務組。項目決策組主要負責改造項目決策目標的確立，組織決策方案的制訂，進行決策方案的抉擇，領導決策方案的實施等；行政法務組主要負責改造項目相關的合同簽訂、項目外部事務的執行與推進、項目宣傳對外聯系等工作；工程財務組主要負責改造項目相關的詢價采購、協調項目內外各參建單位推進項目建設、參與工程巡查與驗收、對項目產生費用進行審核計算等工作。其中，對于改造項目中的經濟業務，工程財務組成員需通過正確、完整的會計科目進行會計處理，會計科目要形成完整的勾稽關系。

4 結語

改造項目牽扯面廣泛，各參建單位需各司其職、相互配合，做到事前有計劃、事中有控制、事后有總結，做好影響改造項目建設成本的各項工作，維護好改造項目業主們的利益，才能做好建設改造項目。