巧用方法產(chǎn)生現(xiàn)金流

甄愛軍

文前提要：在當(dāng)前的市場環(huán)境下，仍然有辦法通過房產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，比如貸款買房用未來的現(xiàn)金流滿足現(xiàn)在的住房需求，或者選擇收益率高且穩(wěn)定的REITs產(chǎn)品。

利用未來現(xiàn)金流

貸款買房是一種比較好的購房方式，其主要目的在于用未來的現(xiàn)金流滿足現(xiàn)在的住房需求。

今年一季度，房地產(chǎn)市場熱度較高，央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，一季度居民部門新增中長期貸款達(dá)到1.98萬億元，規(guī)模創(chuàng)近10年同期歷史新高。實(shí)際上，今年1～5月，居民部門新增信貸規(guī)模達(dá)到3.7萬億元，比2019年增長24%，其中居民部門新增中長期貸款2.9萬億元，較2019年增長29%左右。可見，選擇以貸款的形式買房，仍然還是目前的主流模式。

貸款方式不同，所需支付的利息也會(huì)有所區(qū)別。以申請(qǐng)一筆總額為200萬元、還款期20年的純商業(yè)貸款為例，假定貸款利率為4.90%，采用等額本息還款法時(shí)，每個(gè)月需要償還房貸為13088.9元。此外，還款總額為314.13萬元，在利率保持不變的前提下，利息開支為114.13萬元。

在其他條件不變的情況下，如果采用等額本金還款法，每個(gè)月的還款金額則不太一樣。第一個(gè)月最高，為16500.0元，隨后逐月遞減，直至第101個(gè)月時(shí)，還款金額才降至13097.2元，與等額本息還款法的月均還款金額相似。隨后還款金額依然在減少，最后一個(gè)月只需還8367.4元。在整個(gè)還款期內(nèi)，還款總額為298.41萬元，支付貸款利息98.41萬元，較等額本息還款法少還了15.72萬元。

從表面上看，等額本息要比等額本金還款法付出更高的利息成本，這是否意味著選擇等額本金還款法更加合適呢？其實(shí)，答案恰恰相反。專家建議貸款方式最好采用等額本息還款法，原因有以下兩個(gè)方面：首先，是現(xiàn)金流支出比較穩(wěn)定，購房者可以根據(jù)家庭的收入情況，來靈活合理地安排資金使用計(jì)劃。其次，可貸款金額比等額本息還款法高，因?yàn)榈阮~本金還款法是按首月還款額計(jì)算貸款額的，通過上述計(jì)算結(jié)果得知，等額本金還款法首月的月供要明顯高于等額本息還款法，所以會(huì)導(dǎo)致貸款額度降低。

REITs也是選擇

房價(jià)雖然仍可能出現(xiàn)上漲，但在人口增長放緩以及政策調(diào)控的共同作用下，漲幅會(huì)得到有效控制。其實(shí)從租金收益率角度看，房產(chǎn)投資也并不合算。所以，如果在這一領(lǐng)域有投資的考慮，最好是選擇REITs產(chǎn)品，收益率高且穩(wěn)定。

REITs全稱房地產(chǎn)投資信托基金，顧名思義是投資房地產(chǎn)的信托基金。它不僅限于民用住宅、寫字樓、商鋪，還可以是倉庫、廠房、工業(yè)園區(qū)、酒店等等。大多數(shù)REITs專注于一種特定的房地產(chǎn)類型，但有些REITs也會(huì)選擇多種房地產(chǎn)類型構(gòu)成投資組合。

今年6月，首批9只公募REITs正式推出，按經(jīng)營類型可分為特許經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目和產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目。針對(duì)不同類型底層資產(chǎn)的REITs，其估值方式有所不同。收費(fèi)公路和垃圾污水處理屬于特許經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目，項(xiàng)目屆滿后，在可供分配的現(xiàn)金流分配完畢之后，基金估值為0，無最終資產(chǎn)處置收入。這類項(xiàng)目估值的重點(diǎn)在于對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流的預(yù)估，分派收益率預(yù)估較高。此次上市的公募REITs中，浙商滬杭甬REIT和富國首創(chuàng)水務(wù)REIT等屬于這種類型。

倉儲(chǔ)物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬于產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，基礎(chǔ)資產(chǎn)到期后仍有市場價(jià)值，現(xiàn)金流不歸0，這類項(xiàng)目估值的重點(diǎn)在于持有不動(dòng)產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)，分派收益率預(yù)估較低。蛇口產(chǎn)園REIT和中金普洛斯REIT屬于這種類型。

通常情況下，投資房地產(chǎn)REITs基金的收益主要?dú)w為兩部分，分別是資本利得和現(xiàn)金分派。一般情況下，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目兩種收益都可賺到，而特許經(jīng)營類主要是靠現(xiàn)金分派獲取收益。舉個(gè)例子，投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，除了能賺每年相對(duì)固定的租金和管理費(fèi)外，還能賺園區(qū)物業(yè)升值的錢（當(dāng)然也有跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)）。

當(dāng)然，投資者也要了解投資風(fēng)險(xiǎn)。公募REITs基金發(fā)行上市后，在基金投資策略調(diào)整、收益分派、擴(kuò)募并購、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告更新、到期退出以及基金持有人會(huì)議事項(xiàng)的影響下，可能會(huì)帶來基金市場價(jià)格的波動(dòng)。

租金收益也要重視

另外，部分買入時(shí)間較早，持有成本相對(duì)較低，但又能帶來不錯(cuò)租金收益的物業(yè)，可以考慮繼續(xù)持有。

目前，租金收益較高的純住宅類物業(yè)主要集中在學(xué)區(qū)房以及CBD周邊。這是因?yàn)椋植荚诿Ｖ苓吋癈BD周邊的出租型住宅，因?yàn)橥⒌男枨螅蛊湓谧≌赓U市場上的表現(xiàn)要優(yōu)于同類型但不在同一地段的物業(yè)。

以位于上海市徐匯區(qū)的康健社區(qū)為例，因?yàn)檫@個(gè)社區(qū)緊鄰上海市世界外國語小學(xué)，不少外區(qū)學(xué)生也在這所學(xué)校就讀，所以由陪讀家長產(chǎn)生的需求，推高了周邊房租水平。通常情況下，內(nèi)部裝修條件不錯(cuò)的次新房，要比離學(xué)校較遠(yuǎn)的住宅租金高出15%左右。比如海上名邸（二期）110平方米的兩房租金最高可達(dá)12000元/月，160平方米左右的三房能夠租到18000元/月。此外，距離該小區(qū)不到500米距離的中海馨園和漕河景苑，因?yàn)閷?duì)口徐匯區(qū)名氣較響的百年老校求知小學(xué)，陪讀家長也不少，因此租金水平也不低，與海上名邸（二期）大致相當(dāng)。

當(dāng)然，由于現(xiàn)階段房價(jià)較高，租金回報(bào)率很低，再采取買入房產(chǎn)收取租金以產(chǎn)生現(xiàn)金流的做法已不妥當(dāng)。還是以海上名邸（二期）為例，一套面積為107平方米的兩房售價(jià)為1350萬元，即使按照12000元/月的租金水平計(jì)算，其租金回報(bào)率僅1%左右，比現(xiàn)行各大銀行執(zhí)行的3個(gè)月定期存款年利率還低。同時(shí)，國家堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控基本思路，投資房產(chǎn)與國家政策背道而馳，已經(jīng)不再是一種上佳選擇。