中國房價持續上漲的真正原因

盛松成

二十幾年來的中國房地產，并不存在典型意義上的周期，而是始終在波動上升。今年以來，我國一線城市房價呈現加速上漲趨勢。5月份全國70個大中城市中，環比上漲的城市有62個。其中，一線城市的漲幅更高，同比增速達到了6.0%，較上年末提高了2.1個百分點，為2017年三季度以來的最大值。

我國的高房價，有土地供給的原因，也有土地制度、政策的原因。2015年后，大城市土地成本占住房價格的比例平均已達40%。而長期以來，我國房地產市場側重于需求調控，調控效果并不具有可持續性，一度形成了房價單邊上漲的預期。

目前大城市需求端調控手段幾乎已經用到極致。房地產調控需要結合我國經濟發展的特征和規律，采用系統性的方法。所謂“堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，應當從房地產與經濟協調發展的角度來定位。

今年新出版的《房地產與中國經濟》一書，論證了房地產與中國經濟緊密而復雜的關系，并從全局出發，對我國住房問題提出建議。

我國房地產市場的結構性特征

我國城市土地大量供應在商業和工業，這與地方政府的GDP考核有密切關系——商業用地、工業用地會帶來持續的稅收收入和GDP增長。

中國的住宅土地供應占全部土地供應的比例在主要國家當中是最低的。2016年，我國一線城市居住用地占城市建設用地面積的比例平均約為27%，而紐約則超過40%。

在提出“去庫存”戰略時，我國商品住宅的去化周期約為4.4個月（按照2013-2017年商品住宅年均銷售規模12.31億平米測算），目前約為1.7個月。

目前，一線城市住宅幾乎沒有庫存，新房都需要搖號排隊。而商辦用房庫存高企。上海的商辦用房去化周期高達110個月左右;北京、深圳相對低一點，但也有30個月、50個月上下。

我國一線城市不合理的土地供應結構，造成了商業用房銷售的巨大壓力。所以城市用地結構有待改善。

城市間的分化也很明顯。由于產業發展、人口遷徙，以及醫療、教育、養老條件比較好，一二線城市，尤其是一線核心城市，這些年房價都漲得比較高。引用2018年12月21日中國家庭金融調查與研究中心公布的《2017中國城鎮住房空置分析》的調研數據來做估計測算，2017年全國住房空置率為21.4%，較2011年提高了3個百分點。

從不同級別城市來看，一線城市住房空置率呈現下降趨勢，2017年為16.8%，較2011年下降了1.1個百分點;二線城市和三四線城市均呈現上漲趨勢，2017年二者的空置率分別為22.2%和21.8%，較2011年分別提高了4.4和2.8個百分點（圖1）。

此外，我國同一城市房價分化加劇。以上海為例，2020年，黃浦區以均價15萬/平米位居各區榜首，青浦區等外環外區域均價則在3萬～6萬元上下;2015年房價大幅上漲前，兩個區域的均價分別在5萬和2萬上下。住房需求端結構也有所變化。由于二胎的放開以及對高品質居住條件的追求等原因，商品住宅市場改善性需求強烈，100～140㎡面積段產品集中熱銷。

房價上漲的根本原因在于供需失衡

有觀點認為，房價上漲是因為貨幣發行過多。事實上，貨幣發行量是房價上漲的必要條件，而不是充分條件。貨幣數量影響所有商品的價格。貨幣一旦發行，流向并不確定。

實際情況是，目前物價指數CPI并不高。特定商品的價格高，主要是該商品的供求關系引起的，房地產價格也是如此。目前，有些城市的房價還在下跌。顯然，這不是貨幣發行造成的。

所以，不能通過收緊貨幣來抑制房價上漲。收縮貨幣供應反而會傷及中小企業。有關監管部門現在出臺一系列政策，嚴防資金違規流入房地產，這是比較有效的宏觀審慎管理政策。

供需失衡是房價持續上漲的主要原因。上海2500萬常住人口，土地面積6340平方公里，其中包括按要求不能做開發的1000多平方公里的崇明島;北京16000多平方公里，僅平原部分就跟整個上海差不多，但常住人口比上海少300多萬。所以總體講，房價高并不是土地面積較少，而是居民住宅用地供給占比較低。包括中國香港，也有很多土地沒開發利用。

由于居民收入增長、舊城改造拆遷等，我國住房需求不停增加，而供給相對來說少得多。超配房地產是中國家庭的一大特色。這有兩個原因：一是我們投資渠道匱乏;二是和中國的傳統文化有關，都希望居有定所，不少家庭還擁有兩套及以上住房，這是觀念問題。

針對房地產業長期以來的結構性問題，我國也出臺了多項措施進行調控。但長期以來，我國房地產市場側重于需求調控，長期效果并不明顯。

我早在2016年11月初就在《中國金融》發表文章《房價調控的有效方法是供需并重》。需求調控的效果主要在于短期，供給調控則更加側重于中長期，且供給調控有助于穩定公眾預期。公眾對房價的預期是決定房價的一個重要因素。所以，我一直呼吁要穩定房價預期。

今年《政府工作報告》對房地產供給調控是歷次政府工作報告中最突出的：“解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”

應繼續堅持房地產調控政策向供需調控相結合轉變：一方面在需求端通過各種手段嚴厲調控;另一方面，在供給端增加土地供應。

基于城市間分化情況，優化土地供應制度和結構

過去十幾年，供地的方法是拍賣，價高者得，所以土地價格越拍越高，“地王”頻現。2月26日，自然資源部有關負責人表示，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，全年供地將不超過3次。該政策的主要目的是，通過穩地價來穩房價。

上海最近發布第一批52塊住宅用地集中出讓公告，新競價規則主要是：在房價地價聯動機制下，合理設定地塊起始價、中止價和最高報價。報價低于中止價時，為價高者得;若高于中止價，進入一次性書面報價環節，一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。本批次商品住宅用地最高報價一般限定在起始價的110%。這是對地價的一種限制。這一措施可能有效，我多年前就提出過類似的方法。

未來土地的出讓，應該與該城市的人口、產業、商業等指標掛鉤，并且做動態的調整和監測。在人口流入的城市，應該加大土地的供應，尤其是居住用地的供應;在人口流出的城市，應該減少居住用地的供應。并且，居住用地指標可以在全國范圍內調整。

各地均設置自己的土地“紅線”，在一定程度限制了政府土地調控的空間，地方政府也缺乏跨區域協調土地資源的能力，因此，需要更高一級的部門在全國范圍內來協調。

以“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式解決高房價問題

看待房地產與經濟的關系，一定要一分為二：一方面， 房地產業在經濟增長中仍然發揮著重要的作用。去年初由于疫情影響，房地產投資和銷售都受到沖擊，但隨后房地產投資和銷售額均逐月改善。對比基建、制造業等投資，房地產投資具有很強的韌性，仍然發揮著穩定經濟的作用。

另一方面，高房價會帶來多方面的負面效應。第一，削弱經濟發展潛力。因為所有的經濟活動都需要土地配套，地價漲成本就上升。而且，高房價會提高包括人力資源成本在內的所有發展成本;第二，如果資源集中在房地產業，就有可能造成產業空心化;第三，高房價導致貧富差距擴大，成為社會問題。

從房價與實體經濟協調發展的角度來看，房價上漲1%會帶動工資水平上漲0.07%，工業企業的利潤會下降0.01%，居民消費下降0.05%。地價持續上漲會導致房價的持續上升，實體企業的利潤空間越來越小，居民消費也受到擠壓，因此，實體經濟會陷入困境，這是土地財政不可持續的原因。

房地產已經成為我國居民財富的主要形式，從這個意義上講，通過“拐點”的方式把房價打壓下去，并不可取。因為由此帶來的房價下跌會降低居民實際儲蓄，削弱內需，增加金融風險。

正確的方法應該是，在控制房價的同時，通過發展經濟，不斷提高居民收入水平，使得居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國房價過高的問題，避免美國、日本和我國香港曾經發生的房價暴跌式調整。