遺失補證時收到異議能否繼續補發

張楠 于磊 高磊

摘要：房屋已經拆除，但申請人未申請注銷登記，只是將證書交給拆遷人，現產權人因為對拆遷補償存有異議，到不動產登記部門申請補證，拆遷人在公示期提出了遺失補證異議，登記部門是否繼續補發？根據相關法律法規和案例進行分析。

關鍵詞：補證;登記簿;拆遷

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）07-0037-39 收稿日期：2021-06-15

申請人甲因產權證丟失來申請補證，不動產登記部門受理后，發布公告，其工作單位乙提出異議，說該房以前系單位房改房，單位已經與房主簽達成一致意見，由企業出面尋找了合作單位進行拆遷改造，房主已經和企業簽訂了合同，并且收取了拆遷補償款，甲的不動產證書現由單位保管。目前房屋已經拆除，并提供了甲房屋已經拆除的照片、甲的不動產證書和要求中止補證的異議申請。不動產登記部門派人進行了現場查看，房屋確已拆除，對能否繼續補發甲的不動產證書，工作人員異議頗大。

1 不動產登記簿是不動產登記狀態的權威證明

不動產登記簿，是指記載不動產上的權利狀況并備存于特定機關的簿冊。《民法典》第216條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。第217條規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

不動產登記簿的概念首次在2007年《物權法》中進行了規定，《物權法》第16條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產登記簿由登記機構管理。《房屋登記辦法》第5條規定，房屋登記機構應當建立本行政區域內統一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，由房屋登記機構管理。《土地登記辦法》第15條規定，土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據……。雖然《物權法》《房屋登記辦法》《土地登記辦法》已經作廢，但對登記簿的規定條款，在后續的法律法規仍然進行了保留延續。《民法典》第214條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

本案中雖然甲和乙公司簽訂房屋拆遷改造協議，并且收取了協議補償款，但甲并未申請注銷登記，不動產登記簿并未發生變更，在法律上甲依然是該房屋的合法所有權人。從登記簿的角度分析，甲作為房屋的權利人有權聲明不動產證書丟失，然后可以申請補發其不動產權證。

2 申請補發時的異議，能否阻斷登記程序

不動產權證書一般由權利人保管持有，實踐中難免會出現遺失、滅失等情況，不動產登記簿效力的概念尚未在一般百姓中大面積普及，因此相關法律法規對補發產權證規定了嚴格的程序。《不動產登記暫行條例實施細則》第22條第2款規定，不動產權屬證書或者不動產登記證明遺失、滅失，不動產權利人申請補發的，由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發。補發產權證并不屬于不動產登記部門必須現場查看的登記類型，不動產登記機構對原權利證書是否遺失或者滅失等情況無法查證。因此，規定了公告遺失聲明的方式，方便利害關系人及時提出異議，保障不動產權利證書的嚴肅性。

案例中，甲申請補發新的不動產證時，登記機構在門戶網站上刊登了遺失聲明，如果在法定期限內沒有人對聲明提出異議，則推定申請人的申請理由符合事實，不動產登記機構已盡法定審查義務，可以依法予以補發權利證書。公示期間，乙公司作為利害關系人提出了補發的異議，不動產登記部門能否受理異議，異議之后如何處理？

《民法典》第220條規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。《不動產登記暫行條例實施細則》第82條規定，利害關系人申請異議登記的，應當提交下列材料：（一）證實對登記的不動產權利有利害關系的材料;（二）證實不動產登記簿記載的事項錯誤的材料……第83條規定，不動產登記機構受理異議登記申請的，應當將異議事項記載于不動產登記簿，并向申請人出具異議登記證明。

乙公司提供了甲同意拆遷改造的協議和收取了補償款的證明，證明其屬于利害關系人，并提供了房屋已經拆遷的照片和甲的不動產證書，證明登記簿記載和實際物權狀態不一致，然后不動產登記部門實地進行查看，房屋確已拆除，登記簿記載和物權實際狀態不一致。乙公司對甲申請補證的異議，不動產登記部門應予以受理，暫時停止了對甲產權證的補發，甲在補發申請的15個工作日之后，到不動產登記部門申請補發，不動產登記部門出具了不予受理通知書。

3 案例中值得思索的其他幾點啟示

3.1 單純補證行為不可行政訴訟

補換證不是一種登記類型，《城市房屋權屬登記管理辦法》《房屋登記辦法》以及《不動產登記暫行條例實施細則》中均未將補換證列入登記類型中。補換證從本質上講僅僅是對權利證書、證明的補發，并不對當事人以及該不動產的權利義務產生影響，這是其不納入到登記類型的根本原因。

《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第2條第2款規定：房屋登記機構作出未改變登記內容的換發、補發權屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。不動產權證書僅僅是由不動產登記機構頒發給不動產權利人用以證明其享有不動產權利的證明，補發證書的行為并不實際改變不動產權利的歸屬，其只是對原來頒證行為的一種重復，屬于重復處置的行為，因此，不具備可訴性。當事人對不動產權利歸屬有異議的，可以申請異議登記，進而針對原頒證行為提出訴訟，而不能對補發行為提起訴訟。

3.2 登記部門能否受理補證的異議亟待明確

《行政訴訟法》第2條規定，公民、法人或者其他組織認為行政機關和行政機關工作人員的行政行為侵犯其合法權益，有權依照本法向人民法院提起訴訟。案例中，甲補換證行為本身并未侵害到乙的合法利益，乙公司認為的利益受侵害在于甲未申請注銷登記，或者甲可能發生的行為，甲的補證行為并不會對乙產生實質傷害。案例中，甲和乙簽訂了協議收取了補償款，如果房屋未拆除，登記簿記載并無錯誤，不動產登記部門不應受理乙公司的異議申請。

實務中，很多人對不動產證書的效力仍停留在《物權法》實施之前，重證輕簿。不動產登記部門應加大對不動產登記簿效力的宣傳，讓大家知曉真正的物權需要依據登記簿記載來明確，而不是靠證書對外公示。

3.3 甲的物權已經滅失，登記部門如何處置

《民法典》第231條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。案例中，甲房屋的所有權因為房屋拆除，物權已經消失。由于乙公司提出的異議，導致不動產登記部門派人進行了實地查看，確認房屋已經拆遷，已經拆除的房屋，因事實行為導致甲的物權消失。

不動產登記實行自愿原則，當事人的申請沒有期限限制。當事人是否申請登記以及何時申請登記，由其自行決定。當事人不申請登記的，登記機構不得給予處罰或采取其他對當事人不利的措施。

案例中，不動產登記部門首先應該告知乙公司，為了避免發生損失，乙應當及時要求甲辦理房屋注銷登記，不能因為持有甲的不動產證書而放松警惕。在甲方不配合的情況下，要提起民事訴訟或者申請仲裁，依法追究甲的責任，維護自身的合法權益。

如果告知之后，乙公司不通過司法渠道維護權益，不動產登記部門進行了實地查看之后，發現登記簿與事實不符，可否啟動依職權更正的程序？《不動產登記暫行條例實施細則》第81條規定，不動產登記機構發現不動產登記簿記載的事項錯誤，應當通知當事人在30個工作日內辦理更正登記。當事人逾期不辦理的，不動產登記機構應當在公告15個工作日后，依法予以更正;但在錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。筆者認為，登記部門可以通知甲方申請辦理注銷登記，如甲方拒不申請，可在30個工作日之后，公告注銷，以維護登記簿的權威性。

作者簡介：張楠、于磊、高磊，日照市不動產交易登記中心。