房地產稅試點擴圍不要走老路（下）

作者簡介：

趙奉軍，杭州師范大學

阿里巴巴商學院。

在上一期專欄中，筆者提出試點擴圍不要再走老路，但不走老路，新路又在哪里呢？

我們先來分析下上海、重慶方案為何收效甚微，否則新的藥方難以服眾。上海和重慶兩地的方案，看上去有顯著差異，比如上海針對增量（人均超過60平方米的部分）;重慶針對獨棟存量和高檔房增量（針對獨棟設置了180平方米免稅面積，高檔房設置了100平方米的免稅面積，2020年成交價格超過19587元/平方米的住房為高檔房），但共同的毛病是計價依據是歷史交易價格而非評估價格，由于交易價格固定，這實際上鎖死了未來的房地產稅隨著房價上漲而上漲的可能（與美國加州1978年的13號法案類似）;更嚴重的是，按照這種減免標準，兩地的房產稅基極為狹窄，可征稅住房少得可憐。一般情況下，稅基窄，稅率就要高一點，但兩地的稅率都只有0.4%～0.6%。這樣一來，兩地所能征到的住房房地產稅自然不值一提，能否彌補征收成本都未可知。有房產稅的國家，一般都要交房產稅，而免稅是例外情形，上海和重慶的方案剛好相反，這如何能通過增加持有成本實現“房住不炒”呢？兩地的房價長期漲幅不輸其他城市，其來有自。

上海、重慶兩地這種普度眾生的房地產稅方案也就在這種特大城市有條件實行。這些特大城市經濟發達，本身稅源充足，即使房產稅收入低也無傷大雅，但其他城市可沒有這么好的條件，推廣到全國，更是如此。讓我們設想一下，如果全國也是實施這種人均60平方米免稅的方案，至少從平均意義上講，我國城鎮人均住房面積為39平方米（2018年），那個人房產稅收入將為0。即使按照某些人所說的以人均40平方米免稅，情形也是如此。那是否按照另外一些人建議的只針對第二套住房征收呢？數據模擬表明也不如人意。我們現在的數據是戶均1.1套左右，如果對二套住房征收，那就意味著只對城鎮10%的住房征收房產稅，而90%的住房免稅，相對于人均40-60平方米的免稅，也就多收了三五斗。

問題的麻煩之處還在于這種普遍免征的觀念已經深入人心，盡管它事實上完全不考慮稅收必須做到橫向公平的問題（市中心的一套房價值千萬能免稅，而郊區的兩套低價房卻要交稅）。如果政府采用國際慣例普遍征收，很容易招致民意反彈平生事端。另外一個客觀事實是，當前中國城鎮居民的人均可支配收入事實上也難以支撐房地產稅這種直接稅。盡管稅制改革的方向是降低間接稅比重提高直接稅比重，但我們在2018年才將個人所得稅的免征額從3500元提到5000元，如果普遍征收房地產稅，對個人和家庭收入的壓力是很大的。

可見當前房地產稅試點擴圍的矛盾在于，如果要實現設定的地方政府增收和穩定房價目標必須普遍征收，但要普遍征收又面臨著收入和民意的制約。要解決上述矛盾，筆者多年來一直推崇的房地產稅新老劃斷方案可作為參考（參見《中國房地產》2018年3月上旬刊和2019年5月上旬刊相關文章）。

按照房地產稅新老劃斷設想，凡是對已出讓土地上的住房包括將上市的住房，一律在70年土地使用期滿后征收房地產稅;而對新出讓土地上的住房，一律按照評估價值普遍征收房地產稅（免稅和優惠是例外），同時政府在土地出讓時繼續收取70年的土地出讓金。該方案的優勢在于如下幾點：

第一，遵循法律不溯及既往原則并解決重復征稅質疑。已出讓土地上的住房即老房子居民在購買時并沒有說要繳納房地產稅，如果強制收取，確實有違背法律不溯及既往原則的嫌疑，有損政府威信。但對新房子，政府在土地拍賣階段聲明對開發商的土地出讓金和對購買者的房地產稅一并征收，這是有言在先并非重復征稅，現行的《房產稅條例》中對營業用房的規定實際上就是二者同時征收，可以并行。

第二，以增量換存量時間換空間，能解決居民的流動性和收入壓力，在長期最終實現所有存量房的普遍征收。城鎮居民目前收入無法支撐的問題在長期隨著經濟增長和國民收入分配結構的調整是能改善的，新老劃斷將老房子的繳稅時間至少拖后了40年以上，時間是足夠充裕的。對新房的普遍征收也并不會增加購房者的負擔，購房者事先會有籌劃。在正常的情境下，新房普征房地產稅會降低土地出讓價格和新房售價，購房者每年的按揭還款會減少，但加上房地產稅后可能保持不變。

第三，對開發商和政府沖擊也小，同時減輕政府調控壓力。該方案會降低土地拍賣價格，但對開發商的已購土地不受影響，其仍屬于老房子。政府每年的房地產稅初期較少但會逐漸增加，收入最終會非常可觀。同時，當前的各種土拍和新房限價措施也有了取消的空間，政府房價調控壓力顯著減輕。

最后，將房地產稅制改革與中國住宅用地70年期限結合起來考慮，徹底解決所謂的70年大限問題。即使是《物權法》和《民法典》說自動續期，但還是沒有明確到期之日是否該繼續繳費以及如何繳費。