西北地區房貸風險成因及其緩釋路徑

張錄民 毛寧軍 劉甲

甘肅省慶陽市地處陜甘寧三省區交匯處，是長慶油田的發源地，近年來該市經濟在第二產業帶動下取得了全面發展，2020年末國民生產總值在甘肅排名第二，僅次于省會城市蘭州，在西北地區有一定的代表性。2010～2020年，慶陽市居民住房價格每平方米從2600元上漲到7000元，10年間房價漲幅達270%。在住房價格快速上漲的大背景下，筆者通過調查當地房地產市場相關數據，實地走訪銀行和房企，發現慶陽市房地產信貸市場風險主要表現為以下四種形式：一是房企流動性風險加劇;二是借款人信用風險加劇;三是中小銀行經營風險加劇;四是商業地產市場風險加劇。針對存在的問題，我們從防范和化解房地產信貸風險的角度，給出相關建議。

房地產信貸市場的風險表現

開發貸款不良率高企。從規模上看，2020年末慶陽市房地產企業開發貸款存量資金中有近兩成形成不良;從結構上看，2020年全市房地產企業開發貸款不良率較全部企業貸款不良率高出7.08個百分點，全市房地產企業開發貸款中的不良貸款占當年全市企業不良貸款總額的23.3%。房地產貸款不良率高企，說明房企流動性風險加劇。調查顯示，在被調查的10家房地產企業中，9家企業表示流動性資金吃緊，5家企業在銀行的貸款已形成不良。

按揭貸信用風險加劇。2020年末，慶陽市城鎮居民人均住房貸款與城鎮居民人均可支配收入的比值為33.43%，這一比例較2010年的2.35%提高了13倍有余，如果考慮到民間借貸，居民實際購房杠桿率可能更高。慶陽市近10年房地產價格持續上漲，貸款存量更是倍速增長，個人大量舉債進入房地產市場，貸款人償債壓力明顯上升。數據顯示，2010～2020年，慶陽市城鎮居民可支配收入提高了1.56倍，房價提高了2.7倍，全市金融機構個人住房貸款余額提高了11.85倍。

中小銀行房貸風險增加。從慶陽市金融機構房地產不良貸款的分布實際來看，多數不良貸款集中在中小型金融機構，加劇了中小銀行經營風險。數據顯示：中小銀行房地產貸款增速遠高于大型金融機構。2020年，慶陽市大型商業銀行房地產貸款平均增速為13.32%，城商行房地產貸款平均增速為118.96%，農合機構房地產貸款平均增速為108.91%。從房地產貸款質量來看，2020年底大型金融機構房地產貸款不良率為1.5%，城商行房地產貸款不良率為7.13%，農合機構房地產貸款不良率已超過20%。

商業地產違約風險陡升。近年來，慶陽市商業地產的過度競爭，尤其是同質化競爭愈演愈烈，導致市場的招商退租風險進一步增強?？傮w來看慶陽市商鋪空置時間過長，整體租金收入難以維持市場運營是目前全市商業地產面臨的主要風險，而這部分風險將由銀行作為最終的風險載體。數據顯示，目前慶陽市已建成的6家大型商場空置率均在20%以上，2020年9月底，慶陽市最新建成的一家綜合性商場內商鋪空置率高達32%，拖欠租金1600多萬元。

房地產市場風險成因分析

開發貸收緊而同期房企經營擴張。總體來看，2017～2020年，慶陽市金融機構在房地產市場上積極響應去庫存政策，房地產開發貸款余額增速曲線走勢也吻合了這個導向，貸款增速不斷下降甚至出現負增長，但全市房地產開發面積高位運行，客觀上會為房地產企業帶來流動性壓力。數據顯示，2016～2020年全市房地產開發貸款增速持續下跌，前三年分別下降56%、14%和19%，僅2020年出現小幅增長。然而，同期全市房地產新開發土地面積處于近10年的高位區間，2017年、2020年出現兩次爆發式增長，增速相比上年同期分別增長了208%和111%。

居民購房杠桿持續攀升。慶陽市房價近年來節節攀升，居民在羊群效應作用下，非理性的加杠桿購房意愿持續增強。2020年慶陽市金融機構個人住房貸款余額達102.86億元，較上年同期增長32.72%。從歷史數據看，慶陽市個人住房貸款增速自2013年達到97.21%的峰值，之后雖然貸款增速下降，但從2014年至今，每年仍保持兩位數的增長。從二手房貸款投放情況來看，2013～2020年，全市二手房貸款平均增速為33.82%，2020年末二手房貸款增速為35.14%。

中小銀行內控管理薄弱。相比全國性大型金融機構嚴格健全的信貸審批流程及風險管理機制，中小金融機構信貸政策相對更加靈活，擁有更加寬松的信貸審批權限，在客戶的獲取方面表現得更加主動;但中小金融機構往往把對效益的追求排在穩健經營的前面，由此帶來經營風險。數據顯示，2020年末，全市金融機構房地產不良貸款余額為7.39億元，其中大型金融機構不良貸款占比為17%、城市商業銀行占比為35%、農合機構占比為48%。

商業地產過熱擴建。從市場供給端來看，商業地產對開發、招商、運營能力有相當高的要求，但目前慶陽市商業地產現狀是開發商素質參差不齊，商場開發不做調研、貪大求奢現象比較嚴重。2017～2020年全市商業庫存面積分別為183.47萬平方米、184.55萬平方米、204.95萬平方米和225萬平方米，近4年全市商業地產庫存面積平均增速達到7.24%。從市場需求端來看，慶陽市西峰區城鎮人口僅為22.62萬人，但在城區不足6公里的距離內共建成大型購物商場6個，在建商場1個，商業地產建設情況已遠超市場實際需求。

關于房地產市場風險緩釋的建議

建立多部門合作的去庫存風險化解機制。地方政府要在充分調研的基礎上，組織各部門建立一套橫跨政府、財稅、金融和市場等多部門合作的去庫存機制，政府牽頭出臺具體的去庫存措施，以財政補貼和降稅的形式，鼓勵房地產企業首先滿足居民自住性的購房需求，逐步消化現有庫存。在此基礎上，市場監管機構要通過行政手段嚴控房地產開發企業開工量，同時金融機構要嚴格執行中國人民銀行、中國銀保監會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》相關要求，對已發放的房地產貸款要分批次、分步驟逐步縮減，避免盲目一刀切引發房企流動性風險。

采取有效措施科學壓降居民非理性的購房需求。政府部門應采取有效措施進一步遏制居民的投機性購房需求，可以利用差異化的房地產稅收政策，在現行首套房利率優惠的基礎上，綜合考量東西部地區居民收入差距和房價等市場因素，探索建立累進稅代替比例稅的房地產計稅方式，增大投機性購房的賦稅成本。在信貸政策方面，金融監管機構應配合政府財稅政策，出臺導向性更加明確、貸款利差更加顯著的住房信貸政策，大幅度提高多套房貸款利率，達到遏制房地產投機動機的目的。

嚴格實施中小金融機構房地產信貸風險監督機制。一方面，要嚴格實施中小金融機構房地產信貸審批的外部監督機制，對于抗風險水平低，風險處置能力差的中小金融機構，人民銀行、銀保監局要通過現場檢查和非現場監督分析，加強對中小銀行信貸風險的綜合管理。另一方面，中小銀行也應內設獨立的監督部門，通過定期的現場調查、電話采訪和大數據技術分析等方式對信貸資金流向進行跟蹤監督。對貸款人違規挪用資金行為要通過責令改正、提前收回等方式予以制止，對于已形成不良的貸款要根據五級分類標準及時提取貸款損失撥備，確保銀行資產負債結構合理。

建立健全多元化商業地產風險防范機制。一是從防范的角度出發，政府部門應建立商業地產開發審批機制，要結合地方經濟結構、人口數量、消費水平等特點對商業地產的新建數量、土地面積和地理位置等指標進行科學規劃，防止產能過剩帶來重大風險。二是從治理的角度出發，地方政府應抓緊探索建立商業地產去庫存的新模式，在符合規定的前提下，試點將現有的商業地產轉化為住宅，盡快吸收閑置的商業地產。三是從金融風險緩釋角度出發，銀行要審慎介入和逐步退出商業地產項目，并抓緊排查現有商業地產項目風險，適當補充資本金和提高抵押貸款標準，有效緩解商業地產金融風險高企的現狀。

（作者單位：中國人民銀行慶陽市中心支行）