新收入準則對房地產行業的影響研究

汪澤涵

新收入準則自2017年7月發布以來，對我國各行各業收入的確認、計量以及財務報告披露都產生了較為深遠的影響，尤其是房地產行業。新收入準則與國際會計準則的趨同，致使收入確認與計量問題在實務會計中更加注重“合同”和“履約義務”的識別，更加規范了總體交易價格與分時段履約義務的交易價格的分攤，收入的確認與計量時刻與商品轉讓的模式相聯系，對于現代社會出現的各種新型業務新收入準則也作出了更加具體而詳細的規定和要求。對于房地產行業而言，如何正確識別合同，識別單項履約義務，確定總體交易價格，規范進行單項履約義務交易價格的分攤到最終確認收入是一項挑戰也是一種際遇。特別是房地產上市公司如果能在正確的時間節點確認收入，對提高財務報告的信息質量，規范財務核算有著深遠而重要的意義。面對復雜多變的國際形勢，房地產行業必須迎難而上，在新收入準則的基礎上建立健全公司財務制度，提高財務人員職業素養與職業判斷能力，促進房地產行業規范化的長足發展。

一、新收入準則對房地產行業的影響

新收入準則進一步完善了舊收入準則，并對房地產企業發展產生了諸多影響，主要體現在以下幾個方面。

1.收入的確認時點問題。在舊收入準則情況下，房地產企業在進行收入確認時，必須要一次性確認收入。但在新收入準則下，可能存在大部分企業根據合同及履約義務的完成情況確認收入。根據目前房地產行業的實際情況，房地產企業履約建造的商品房交付前客觀上無法被客戶立即使用，在建時客戶也無法主導商品房的使用、處置，完工前相應的土地使用權和房屋所有權也不屬于客戶，在建過程中客戶同時也不能改變房屋的戶型、結構、外形等特點。因此，不滿足“客戶在企業履約的同時即取得并消耗企業履約所帶來的經濟利益以及客戶能夠控制企業履約過程中的商品”這兩個條件。企業不能將在建中的房產預售用于其他用途，實質上符合客戶和房地產企業之間的商品交易具有合同限制條件，房產交易一經確認，客戶是無法改變房屋結構等設計性合同條款的。附著在商品本身具有不可替代性的實質。企業是否具有“在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項”（法定進度收款權），財務人員在判斷是否具有法定進度收款權時，既要考慮合同條款的約定、行業實務面臨的特殊情況，又要考慮適用的行業法律法規等因素的制約，針對當前國內房地產公司銷售實際情況，在完成商品房交付之前，可能存在某些房地產企業不采用法定進度收款權，即不會出現當期商品房建成50%時，就按50%的進度收款權確認收入。即使客戶違約，通常的處理方式是客戶退回商品房并按合同約定支付違約金。但隨著收入準則的深入貫徹，這個比例會越來越低。對于某些上市房地產公司而言，2020年1月1日起應該嚴格按照新收入準則的要求確認收入，房地產上市公司必須按照房產商品的實質轉讓模式、房產工程進度分時點或分時段確認收入，這和舊準則一次性確認收入相比是有較大的改變。

2.收入的確認金額問題。房地產行業的收入確認原則一旦采用新收入準則后，那么對于分時段的履約進度財務人員是必須分別確認收入的，面對新形勢財務人員要采用適用于本企業的方法更加精準無誤地分攤交易價格至單項履約義務，提高財務報告的信息質量，降低企業所面臨的納稅風險。

二、房地產企業應對新收入準則存在的問題

1.企業財務信息系統有待升級。根據企業所面臨的實際情況，目前財務軟件所支持的功能還可能達不到精準核算的要求，企業一方面在要求財務人員提高業務水平的同時，另一方面要提高財務軟件的應用水平，能做到實時業務推動財務的流程控制，讓財務人員真正能在有效的時間內完整地接受業務信息，了解房地產工程信息，而不是被動地去詢問業務人員。只有在信息系統上做到實時監控，才有可能進行正確完整可靠的收入的確認與計量。

2.業務流程有待規范。在公司內控方面，房地產企業應規范業務流程，理順各種類型業務情況下業務的審批、授權、財務接口、風險防范等方面的問題。業務流程應建立在自身實際情況的基礎上，又要為企業逐漸壯大之后面臨的更多更復雜的業務預留足夠的空間。將不同類型的業務例如按時點法確認收入和時段法確認收入從業務前端就區別開來，提高日常業務的管理效率。

3.財務人員的職業判斷能力。新收入準則發布后，房地產行業財務人員面臨著更多更復雜的業務環境，特別是在識別合同，分攤交易價格至單項履約義務以及確認收入方面需要加強行業學習和業務培訓，財務人員必須實現思維的根本性轉變，由原來的一次性確認收入轉為日常要緊跟業務合同，讀合同，加強與業務部分的溝通與交流，從業務實質上進行把握，真正做到真實完整地確認與計量收入。這些要求對于財務人員而言既是機遇也是挑戰，職業判斷力的高低直接影響著財務人員對于收入的確認與計量，進而影響企業財報的披露。

三、房地產企業應對新收入準則的對策

新收入準則對房地產行業影響可謂是較大的，無論從業務流程的設計與規劃，財務核算的方法與步驟，財務報表的披露方式，還是人員職業判斷能力的提升都具有顛覆性的改變。面臨復雜的行業形勢，房地產企業要從以下幾個方面來改進。

1.梳理并規范業務流程。對于新準則如果達到了分時段確認收入的條件，那么就需要提前梳理收入業務相關流程，明確銷售業務的相關流程，規范客戶認購定金、合同網簽備案、預售告知書、辦理按揭貸款、收到按揭貸款、發出交房通知書等業務流程。加強合同等相關房產信息資料的管理。以合同條款及履約義務為切入點，梳理合同條款，加強合同有效管理。 新收入準則的根本性改變就是以合同和商品轉讓的模式為中心而展開的，一切與收入相關的信息不再粗淺的以銷售發票及發貨單為判斷依據，而是體現了實質重于形式原則，一切以實際的合同條款、履約方式、商品轉讓模式為核心來確認收入。所以業財融合顯得尤為重要，這也是實際工作的重點與難點。

2.提升財務人員的職業判斷能力。新收入準則最終以企業的財務報告的形式反映出來，這一反映還得靠財務人員來把關。房地產企業應不惜暫時的成本，多為財務人員提供培訓學習的機會，聘請行業專家進行講座培訓，提高財務人員對新收入準則的理解與認識，便于他們在日常工作中正確的應用新收入準則，最終提高的是企業財務信息的質量，緊跟時代的步伐，遵循國家的向導，真正做到國際趨同。財務人員自身也要加強學習，努力適應新準則，提高業務水平。

3.優化房地產企業信息系統。互聯網時代不僅是要求銀行、證券、保險、電商等行業信息系統不斷升級優化，對于房地產企業也應建立適應本企業業務環境的信息系統，針對新收入準則，優化業務場景模塊和功能，從業務發起到業務終端全過程實現信息化、規范化、流程化，避免因業務流程缺失而導致的財務差錯。信息系統是業財融合的基石，沒有優化的信息系統，業財融合談何容易。房地產企業應該從流程和制度上優化企業的管理，對提供優質精準無誤的財務信息是非常有用的。

新收入準則是為了適應全球經濟發展的需要以及與國際會計準則趨同的情況下發布的，旨在要求企業面對復雜多變的商業環境和模式的同時，采用適用于當前經濟運營方式的收入確認法則。對房地產企業而言，在收入確認、計量、披露，乃至管理、業績評價等方面都帶來了影響。房地產企業需要積極應對，從業務、財務、管理等方面優化管理措施，提高管理效能，真正成為新收入準則的領路人。

（作者單位：武漢城市學院 ）