房產N大坑

子木

小編并不是想一棒子捶死所有去東南亞樓市做投資的人。如果你真的有養老需求，老了想長期居住在東南亞，不在乎投資收益，這個完全沒問題。但如果你想在資金收益方面有所獲得，最好把功課做足了，還要多拜拜財神爺。

01

前段時間，從泰國曼谷游玩回來的老曹找我喝茶。

見面就是一聲嘆氣：“哎，東南亞市場真的危險了。”隨后把一份密密麻麻的泰文報紙拍在桌上，滿臉躊躇地去了衛生間。

老曹是我一專門投資東南亞市場的老朋友，早些年開廠子賺了些錢，性格激進。近幾年尤其押注泰國，房產大大小小20余套。但每次找我做推廣都被我回拒了。

他有他的想法，我有我的原因。

泰文我是真心看不懂，但好在手機上有一個能實時拍照翻譯的軟件，勉強讀懂了這份報紙。講的是泰國房地產市場現狀，核心內容如下：

1、在過去5年里，泰國房價實現大幅增長，其中曼谷平均漲幅保持在8%以上。

2、造成如此原因，“罪魁禍首”就是中國買家。近幾年在國外購房者中，中國買家占比高達42%，一舉超越日本，成為第一大戶。數據統計，相當于泰國每建造5套公寓，就有一套歸中國人所有，且去泰國買房的中國人，70%都是為了投機獲利。

3、在此情形下，泰國房地產開始迅速擴張，導致樓市庫存巨大，開始“供過于求”。

其實這份報紙的內容，在我心中深處并沒有產生多大的波瀾。因為現在連一個廣場舞大媽都懂得的賺錢門道，真的不能再當作是投資品了，只能稱作是“泡沫”。

不得不佩服，中國人的炒樓花能力，世界第一。

02

我最近一次去泰國還是2018年年底，隨朋友去做市場考察，回來之后就決定不再碰這個地方。

原因很簡單，因為這就是中國樓市炒作的復刻版。

在曼谷核心區短短的一條街道上，聚集著至少20家房地產中介。門店里熙熙攘攘，聚集著來泰國旅游的中國游客。打出的話術很統一：

“投資現在的泰國，就是投資10年前的北京。”

不單如此，還有什么“永久產權”、臨中國“房價洼地”、“一帶一路”、“中國四線城市的錢，泰國一線富人區的海景房”等字眼，不斷沖刷著人們的認知。

最深刻的是一次去芭提雅的看房活動。看房團的大巴車滿載著一車來自于中國各地的買家（其中大媽大爺居多），停在了芭提雅的一處新開的海景房新盤處。

一下車，中介就用比國內還標準的普通話做講解：“大家好，我們所到的，就是芭提雅富人區絕版海景房地段。這里的房子好出租、收益高，買了絕對不吃虧，穩超國內一線海景房。”

一個常駐泰國的朋友湊過來說，你們那兒的中介可真厲害，忽悠自己人連眼睛都不帶眨。這哪兒是富人區？這就是一郊區。跟我說了一大堆，算是明白了。

這和把你拉到了惠州，告訴你，這就是深圳核心一樣。然而因為便宜，還是有人愿意付款，紛紛簽了合約，滿心歡喜，感覺擁有了這兒的一套房，就擁有了一個海灘。

真是認同老曹那句話：“做東南亞地產一年，比你在國內做10年都強。”

韭菜多，還很新鮮。

03

泰國成為中國購房者的投資熱點，時間并不久，往前數，還是2015年下半年的事情。

一來因為中國早期主流國外投資勝地，英、美、澳、加等國為了打擊國外炒房客，提高了購房稅費，而且外匯監管嚴厲，“雙劍合璧”卡死了中國炒房客。

二來隨著電影《泰圇》的宣傳，泰國旅游業興起，吸引了足夠多的國內關注。而且泰國房價便宜，幾十萬一套房，首付2成，對于中國炒家來說，像是撿白菜。況且那時候泰國房產租賃回報率的確很不錯，6.49%，比國內大多數理財都強。

真正的風口是在2017年。2017年是中國房地產市場的調控大年，北上廣深和諸多熱點二線城市紛紛出臺限購政策，致使炒房客無地可炒。想要鉆研炒房這條路，只能尋找房價還處于“洼地”的東南亞。

那時像老曹這樣一口氣拿下幾套泰國房產的高級玩家，不在少數。再加上國內房價停滯不前，東南亞地產也成功地引起了中國“普通人”的注意。

從2018年開始，中國老百姓開始蜂擁入場，尤其是獨愛海南的東北人，當海南封殺省外購房者后，更是將“南下”去處轉移到了泰國。而后，投資需求沿溢到其他東南亞國家，例如越南的胡志明，馬來西亞的吉隆坡……

尤其是柬埔寨的金邊，在2018年甚是火爆。數據顯示，2018年中國買家對金邊的“尋盤數”提升了550%，金邊房價飆升，年投資回報率高達29.4%，貫絕全球。

在中國買家眼里，無關自住與否，無關這里的文化和語言是否理解，更無關是否有政策干預或者匯率波動，反正在“利益”面前，一切都不是問題，先買了再說。所以，現在泰國當地人對中國人的印象，就兩個：“有錢”和“嗓門大”。

那么泰國炒樓花的“利益”真能兌現嗎？現在的曼谷有可能成為10年前的北京嗎？這個問題很重要。

04

首先我們來探究房地產投資的主要—項：房價收益。

在探討任何帶有投資屬性的市場時，一定不能忽略一個因素——支撐力。在樓市，就是所謂的剛需購買力。

我們來看泰國家庭的平均收入。以曼谷為例，根據泰國國家統計署給出的數據顯示，泰國曼谷人均每月收入為25500銖，折合人民幣5400元。

如果按照國際統一標準“房價收入比”計算，80%的泰國人對曼谷核心區的地鐵房，想都不敢想。然而，這不是最重要的。

最重要的是，“泰國人對二手房根本沒概念”。

泰國購房者，除了有錢人投資高檔公寓外，真正的剛需首選的是聯排別墅或者獨棟house，因為泰國的別墅很便宜，而且還可以擁有屬于自己的土地。

其次，泰國法律明文規定土地是私有的，外國人不能持有土地，所以每個物業至少要有51%留給當地人。

所以，泰國大多數賣給外國人的樓盤，都會玩一個套路，就是把“對外價格”訂得非常高，靠它去跑利潤，然后賣給本地人的那部分，全部打折處理。

所以，讓中國人瘋狂的泰國公寓在當地人眼里，其實是供過于求的“次級選擇”。

房子在本地沒有接盤俠，那么就只能再賣給中國人。這時候交易稅費就出現了。5年之內有3%大稅，還有購置稅和印花稅，雜七雜八一大堆算下來，性價比遠低于新房。所以，中國人也從不選擇泰國的二手房。

于是，泰國房產價值，因為無法變現而喪失了房價收益。所以，基本在所有泰國的廣告中，大家都把噱頭放在了租金收益上。號稱擁有全世界最高10%的租金收益率，這是真的嗎？

想得簡單了。

首先，新房交易需要1%的交易稅，然后是每平米100元的維修基金。除此之外，是高昂的物業費。目前曼谷新樓的物業管理費，是9-16元人民幣每平米，50平米的公寓，一年下來物業費近萬元。

而且你還需要找一個靠譜的中介幫你代理出租事宜，但在泰國，找到一個靠譜的中介并不容易。還能遇到那種明明房子給你租出去了，但是依然告訴你租不出去的選手。你發現了，很生氣，是要打飛的過去理論嗎？理論你人生地不熟沒資本，起訴他，抱歉當地沒有針對中介的法律約束。

而且隨著越來越多的新房進入市場，泰國的租賃市場競爭非常激烈。

就目前曼谷的租賃情況而言，除了地鐵旁核心地段的房子出租率高以外，其他都很一般。尤其是海景房，一年有幾個月的空置期不說，因為海風侵蝕，平均三四年就得重修一次，這又得花費重金。

所以，大部分廣告所宣傳的10%的租金回報率都在收你的智商稅。根據最新第三方權威機構統計數據，隨著房價的上漲，泰國房產租金回報率實際已經滑落至3.5%。

除此以外，泰國售樓處也是特別有意思的。如果你去買期房，中介告訴你這有ABC規劃。你別開心過早，因為泰國的基建速度跟中國不是一個概念，可能一輩子都無法兌現。而且告訴你和豪華商場之間有1公里，你別以為很近，這是直線距離，泰國彎彎繞繞走半個小時都未必能走到。

而且泰國樓市和中國不同，中國起碼會有政策護體，不用考慮政局動蕩和國外匯率因素。在泰國，可能美國的一個加息，房價就扛不住了，這在1998年出現過。

05

老曹從洗手間回來后，我問他：“下一步準備怎么辦？”

老曹彈了彈煙灰，意味深長：“還能怎么辦？零和游戲唄。東南亞樓市雖然危險，但是依然有得賺。找到接你盤的玩家就好了，大家心知肚明。等我解套了，再找新的機會。”

我還想淘點兒真貨，隨后問到：“你感覺哪類人能在東南亞樓市發了財？”

“這個得看你本事。如果你和開發商關系非常好，能選到最好的戶型，拿到一手樓盤的最新消息和比預售價還要低的價格，最重要的是你還有四通八達的銷售網絡，這樣炒房真能賺得了，否則就是根韭菜。哦，對了，在泰國你還得要有非常誠信靠譜的中介朋友，這個得靠長期培養，否則騙你沒脾氣。”

“其實道理很簡單，如果在泰國炒樓花能發大財，本地人為啥不去炒，還等著你國外人來分一杯羹？投機一向都是刁鉆活兒，國內這么多年的房地產投資還沒玩明白，你確定國外可以？”

“到最后，只不過是為東南亞經濟做貢獻罷了。不過，正好響應了‘一帶一路戰略，中國人民真的很親切。”

老曹說話很難聽，但言之有理。但幫他做推廣是根本不可能了。

在文章的末尾還想多說幾句話：小編并不是想一棒子捶死所有去東南亞樓市做投資的人。如果你真的有養老需求，老了想長期居住在東南亞，不在乎投資收益，這個完全沒問題。

但如果你想在資金收益方面有所獲得，最好把功課做足了，還要多拜拜財神爺。因為東南亞真正的淘金時代已經結束了，現在是莊家抽身、韭菜入場的時間，拼的是運氣，而不是實力。