房產投資N大坑——旅游地產旅游地產：變現難、增值難

藍婭莉

作為旅游地產的通病，投資獲利的變現難，困擾著很多旅游地產。

家住重慶南坪的楊女士最近有些犯愁。她在仙源鎮購買的旅游地產項目罷霖仙宇，兩年過去了，不僅沒有增值，還出現了賣不出去的窘境。

原來，前幾年楊女士在周邊親戚朋友的鼓動下，在貴州習水仙源鎮購買了避暑房，當時為建面54平方米，總價22萬，建面單價約4000元/平方米，開發商還要求一次性付款。

但是居住一年后，楊女士發現，一樓原本為綠化的場地卻被占為他用。追求生活品質的楊女士，便選擇了下叉仙源鎮另一度假樓盤。但就在她換房后準備賣掉雲霖仙宇的時候，才發現過了兩年，罷霖仙宇不僅沒有增值，連如何賣出去都成了問題。

更重要的是，從某網絡平臺發布的信息來看，目前罷霖仙宇售價為3600元/平方米，帶裝修交房。如此來看，價格反而降了。

旅游地產到底有哪些坑？真的是買容易、賣掉難、升值也難嗎？

增值難、出手難度假房交易表現太難看

以前的旅游地產，小戶型是主流。但隨著大家對生活舒適度的追求，度假市場中合院等改善型產品開始增多。

不僅是戶型面積上的升級換代，伴隨著產品的升級換代，旅游地產方面有換房需求的人也漸漸多起來，比如上面的楊女士。如此一來，就不得不面臨度假房交易的問題。

從事旅游地產銷售近10年的李老師告訴記者，旅游地產之所以面臨出手難的問題，主要原因還是項目距離較遠和信息釋放平臺少，沒有相對專業的銷售渠道。若是僅憑一己之力，在自己的朋友圈子擴散，想要賣出去，確實比較困難。

同時，從大數據來看，多數買旅游地產的不是為了投資，而純粹是生活享受，夏天避暑，冬天避寒，甚至養生養老等。

雖然，目前有換房需求的仍是少數，但有市場便有需求，這也是旅游地產行業應該考慮的重要一點。比如，就仙女山而言，今年也新推了好幾個項目，一個比一個檔次高，價格也很堅挺，但同樣面臨著出手難的問題。

對于旅游地產增值難的問題，李老師則認為，不能一棒子打死，也有個別案例表現很好。比如天島湖2014年開始銷售，當時單價2800左右，如今均價7000，價格翻了幾倍，還算可觀。“那些受自然資源和政府配套資源影響，功能屬性多的，增值空間相對而言要大得多。”

超8000萬供應多處旅游地產遭遇滑鐵盧

“以往，一到七八月份，人們就相約去度假房避暑去了，今年的動靜卻相對小了得多。”小陳是一名旅游地產置業顧問，他所在的公司代理了云南好幾個樓盤。小陳告訴記者，現在公司的業績著實慘淡：在重慶一套房子都沒有賣出去。目前，他正著手轉行換一個工作。

重慶一業內人士指出，從近幾年重慶避暑房的發展歷程來看，2017-2018年市場相對較旺。據英聯達美產業機構不完全統計，2018年，重慶市民在重慶、貴州及湖北購買的文旅度假地產套數約15000套，購買面積超過70萬平方米。但2019年就開始呈曲線下滑，2020年的避暑房市場更是面臨著雙重壓力：天氣和疫情。

重慶英聯達美產業機構策劃總監樊強表示，目前旅游地產的供應量還是比較大，包括重慶的幾個地方如四面山、橫山、黃水、黑山谷、仙女山等區域，還有很多不知名的小山，以及貴州的桐梓、赤水等地方。這個具體沒有統計，整體供應以前有個估算超過8000萬平方米。

從目前旅游地產的現狀來看，總體供應量很大，呈現一窩蜂的情況，但真正成功的旅游地產項目還不太多，很多創新乏力，同質化現象開始出現。

度假房該不該買？該如何買？

首先，如何定義和理解度假房？

從大概率上來看，度假房并不是剛性需求。不同人的理解、境界和維度并不一樣，它可以是向往美好生活的一種生活方式，可以是哲學意義上追求生命質量的價值觀，也可以是對生命健康的另一種認同，甚至可以是些許的膨脹與炫耀。

正如前面所說，從度假房的交易表現來看，相當困難。因此，度假房原則上盡量不加杠桿，畢竟這有別于城市房地產。清楚了這些后，再根據自身情況來判斷買不買。

那么，購買度假房，又有哪些注意事項呢？

1、弄清楚自己的需求，是度假、避暑、養老，還是什么其他目的。

那些天賦的資源，我們置身其中，會感到愉悅、身心舒暢。但那些海拔太高或者大沙漠、大雪山等地方，則不太適合居住，更適合短時的旅游觀光。

2、根據自己需求，選擇最對應的要素，如自然資源、海拔、氣候、交通、生活配套、醫療配套、休閑娛樂配套、物價等。

比如，交通決定了我們前往避暑地的頻率;配套決定了我們在當地生活的便利性;物價決定了我們能否住得下來，如果買把藤藤菜要10來塊的話，估計也住不了多久。

此外，有些山頭的度假房供水嚴重不足，經常出現缺水的現象，這也是需要重要考慮的。

3、業主的口碑。度假房的口碑或許比城市地產更為重要。現在很多旅游地產都是現房，不妨走進小區，去問問已經入住業主的真實感受。