房產(chǎn)投資N大坑——學(xué)區(qū)房政策變動(dòng)。學(xué)區(qū)房風(fēng)險(xiǎn)大

“不要讓孩子輸在起跑線”的想法，使學(xué)區(qū)房大行其道。最近幾年在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的情況下，上海、北京等城市的學(xué)區(qū)房依然逆勢(shì)上漲，也引發(fā)了一些問題。尤其北京西城區(qū)一些家長(zhǎng)“千萬元買學(xué)區(qū)房卻上不了牛小”，更是上了熱搜。

很多人認(rèn)為，學(xué)區(qū)房在自住和投資兩個(gè)方面是穩(wěn)定的。但事實(shí)上，貿(mào)然買入學(xué)區(qū)房也有很大的風(fēng)險(xiǎn)，包括經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)、孩子就讀的風(fēng)險(xiǎn)、入學(xué)條件改變的風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)和升值的風(fēng)險(xiǎn)，搞不好，可能會(huì)賠得一塌糊涂。

“西城學(xué)區(qū)房事件”

2021年小學(xué)入學(xué)季，北京西城多校劃片政策變化引起軒然大波。曾花高價(jià)買入了西城區(qū)德勝、月壇、金融街片區(qū)房子的家長(zhǎng)在給孩子小學(xué)報(bào)名時(shí)發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)內(nèi)的好學(xué)校沒有了名額，孩子只能被調(diào)劑到隔壁的學(xué)校去。有些甚至只能調(diào)劑出區(qū)，進(jìn)入普小、“渣”小。

看到自己為孩子教育投資高價(jià)買入的學(xué)區(qū)房最終沒能將孩子送入牛小，而要被迫接受被調(diào)劑的命運(yùn)，突如其來的變化，使家長(zhǎng)們陷入震驚和迷茫。

其實(shí)，早在去年4月，關(guān)于西城區(qū)的多校劃片政策就已出臺(tái)。西城區(qū)幼升小政策要求：“自2020年7月31日后在西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，將不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。”“自2020年7月31日后戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的適齡兒童申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，將不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。”

當(dāng)年西城區(qū)的二手房交易因?yàn)檫@個(gè)政策出現(xiàn)了井噴，大家趕在8月之前買入二手房。從交易量來看，2020年4—7月出現(xiàn)猛漲，五六兩月成交均超1600套，單月成交面積更是突破了10萬平方米，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。只不過，由于是新政，參考之前海淀和東城多校的實(shí)施情況，海淀基本上好學(xué)區(qū)沒被調(diào)劑，東城調(diào)劑的也比較少。因此，很多購(gòu)房家庭在買房考慮時(shí)抱有一絲僥幸，感覺西城也不會(huì)有太大的變動(dòng)，大概率還會(huì)去原先的小學(xué)。

有一位去年“7.31”后在西城區(qū)買房的家長(zhǎng)表示，花了近900萬元給孩子買的德勝學(xué)區(qū)房，“原以為%31后多校劃片至少可以保證在學(xué)區(qū)內(nèi)派位，沒想到還沒到派位環(huán)節(jié)就被調(diào)劑出了學(xué)區(qū)。”

政策風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

很多人認(rèn)為，學(xué)區(qū)房自住和投資兩相宜，即使它價(jià)格再貴也不怕，等孩子上學(xué)用完了之后再賣出。

《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)文稱，買學(xué)區(qū)房像一個(gè)擊鼓傳花的游戲，上一戶用完了，過幾年賣給下一戶。這些年個(gè)別城市學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一路上漲，就因?yàn)橘I學(xué)區(qū)房不僅能讓孩子上好學(xué)校，等出售的時(shí)候還能賺上一大筆。

學(xué)區(qū)房和不是學(xué)區(qū)房的差價(jià)有多大？《南風(fēng)窗》記者采訪發(fā)現(xiàn)，德勝學(xué)區(qū)是北京西城區(qū)一個(gè)優(yōu)質(zhì)小學(xué)遍布的學(xué)區(qū)，不論那里的房子多么破舊，它的房?jī)r(jià)已經(jīng)差不多接近20萬一平米。僅與德勝一街之隔、沒有學(xué)區(qū)屬性的新街口外大街，房?jī)r(jià)就只有一半。溢價(jià)越高的房，相應(yīng)地，遇上政策變動(dòng)而造成的沖擊，也呈幾何倍數(shù)級(jí)變化。這種局面已經(jīng)出現(xiàn)，一線城市的第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房進(jìn)入了橫盤期。且不說有報(bào)道稱，北京學(xué)區(qū)房業(yè)主一天跌去幾十萬，某地產(chǎn)中介就向《南風(fēng)窗》記者透露，本來簽好購(gòu)買北京學(xué)區(qū)房合同的購(gòu)房者，7月份找來毀約的，“多的寧損100萬違約金”。

然而，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格受到教育政策變化影響大，風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。名校劃片范圍每年并不固定，學(xué)校每年都會(huì)根據(jù)招生情況或其他一些不確定的因素，對(duì)學(xué)校周邊小區(qū)范圍的劃分做出一定調(diào)整。比如，某小區(qū)單號(hào)樓被劃在名校的學(xué)區(qū)片內(nèi)，而雙號(hào)樓則被排除在這所學(xué)校之外，這些都是購(gòu)房人需要充分了解的信息。如果沒搞清楚，貿(mào)然買入，可能賠得一塌糊涂。

另外，還要當(dāng)心“山寨學(xué)區(qū)”。有些樓盤雖然和名校隔著一堵墻，但不代表就能進(jìn)學(xué)校。名校附近很多房源都打著學(xué)區(qū)房的名號(hào)，但很多并非在重點(diǎn)學(xué)校的劃片內(nèi)。

學(xué)區(qū)房整治風(fēng)暴開啟

4月30日，中共中央政治局召開會(huì)議，提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。人們強(qiáng)烈感到，新一輪針對(duì)學(xué)區(qū)房的調(diào)控政策已在路上。

這是1998年住房商品化改革以來，首次如此高定位地對(duì)準(zhǔn)“學(xué)區(qū)房”。

接著，廣州、成都、石家莊、南京等多地展開行動(dòng)，而其中以學(xué)區(qū)房的名義違規(guī)宣傳和炒作房?jī)r(jià)成為整治重點(diǎn)。

此外，還有一些有代表性的舉措。比如上海今年出臺(tái)的高中招生辦法中，要求重點(diǎn)高中拿出相當(dāng)數(shù)量名額，留給高中所在區(qū)之外其他區(qū)的優(yōu)秀學(xué)生，以此來打擊學(xué)區(qū)房。

實(shí)際上，不少城市早已實(shí)施了類似上海這樣的“校額到區(qū)”“校額到校”政策。只不過有很多家長(zhǎng)在衡量，到底是從傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)教育片區(qū)升入好學(xué)校的幾率大，還是從外片區(qū)讀普通學(xué)校取得好名次升入好學(xué)校的幾率大？思來想去，很多家長(zhǎng)還是認(rèn)為前者更穩(wěn)妥，哪怕只是認(rèn)為幾率略高一點(diǎn)，也愿意勒緊腰帶為孩子一擲千金。于是在不少城市，學(xué)區(qū)房并沒有因此明顯降溫。

北京西城的學(xué)區(qū)房問題在全國(guó)表現(xiàn)最突出，所以治理力度最大。買學(xué)區(qū)房既能享受到最優(yōu)越的教育資源，還能實(shí)現(xiàn)投資房?jī)r(jià)大漲，如此的幻想或許在西城逐漸破滅。那么，全國(guó)的學(xué)區(qū)房會(huì)不會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)而降溫呢？

打擊學(xué)區(qū)房炒作的政策已經(jīng)上升到國(guó)家層面，雖然這些政策在推進(jìn)教育資源均衡方面面臨不少問題，但我們不需要懷疑國(guó)家治理整頓的決心。購(gòu)買學(xué)區(qū)房存在風(fēng)險(xiǎn)，出手需謹(jǐn)慎。

本刊綜合《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》、房天下等