棚戶區(qū)改造項(xiàng)目極限容積率研究
——以臨夏市紅園路3 號(hào)地塊為例

康立虎

（甘肅省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司，甘肅 蘭州 730000）

1 容積率指標(biāo)影響因素

容積率概念雖小，其涉及的因素卻很多，囊括了經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、交通、社會(huì)、政策等各個(gè)方面。所有的這些影響因素共同構(gòu)成了一張容積率的關(guān)系脈絡(luò)，容積率的取值正是各影響因素對(duì)土地開發(fā)強(qiáng)度影響量化的結(jié)果。

2 現(xiàn)行容積率確定方法評(píng)析

通過(guò)對(duì)容積率相關(guān)研究文獻(xiàn)整理可知，目前已有的容積率分析方法以定性居多，從定量角度的分析研究不足，僅有的定量分析也多從房地產(chǎn)開發(fā)可行性角度來(lái)闡述經(jīng)濟(jì)容積率，在定量分析中也未能與定性分析很好地結(jié)合，存在一定的局限性，見表1。

表1 現(xiàn)有容積率方法評(píng)析

文章主要以實(shí)際項(xiàng)目為例，從經(jīng)濟(jì)效益、日照條件兩方面采用定量分析方法來(lái)確定用地容積率的極限值。

3 研究對(duì)象基本情況

地塊位于臨夏市老城區(qū)內(nèi)核心區(qū)域，是紅園路、西關(guān)路、喇家巷、西城壕路圍合的區(qū)域。

本次研究區(qū)位示意如圖1 所示，面積為6.41hm2，內(nèi)部現(xiàn)有建筑為低層磚木結(jié)構(gòu)平房，規(guī)劃將予以拆除改造，原住居民就地補(bǔ)償返還安置。

圖1 區(qū)位示意圖

研究對(duì)象周邊居住建筑多為4～6 層為主的多層或近年改造不超過(guò)18 層（60m）的高層住宅。

4 計(jì)算用地容積率量化取值

4.1 成本-收益分析法——參數(shù)取值（見表2）

表2 成本收益分析法參數(shù)取值

4.2 成本-收益分析法——計(jì)算公式

式中：F 為規(guī)劃容積率；S1 為總用地面積（m2）；S2 為現(xiàn)狀拆遷面積（m2）；A1 為土地單價(jià)（元/每平方用地面積）；A3 為建安成本（元/每平方建筑面積）；A4 為基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（元/每平方建筑面積）；A5 為開發(fā)管理費(fèi)用（元/每平方用地面積）；P 為房屋出售價(jià)格（元/m2）；N 為不可預(yù)見費(fèi)（%）；R 為基準(zhǔn)總投資收益率（%）。

其中：（1）本次規(guī)劃用地為棚戶區(qū)改造，所以A1在計(jì)算中為零；（2）當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償政策：首層面積按照（住宅+院落）占地量的1.5 倍返還住戶。

沿街商業(yè)首層按照商業(yè)建筑面積1:1 返還住戶。二層及以上建筑面積按照500 元/m2補(bǔ)償住戶。

4.3 成本-收益分析法——公式結(jié)合研究對(duì)象本土化

4.3.1 A1×S1（政府收益）

由于是政府主導(dǎo)的舊城區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，土地屬于劃撥，不產(chǎn)生土地出讓金，所以A1×S1 為零。

4.3.2 A2×S2（拆遷補(bǔ)償費(fèi)用）

A2×S2={首層面積（住宅+院落）×1.5×建安成本+（沿街商業(yè)面積×建安成本）+（二層及以上建筑面積×500 元/m2）}-（政府棚戶區(qū)改造每戶補(bǔ)償費(fèi)用×戶數(shù)）。

4.3.3 P×S1

P分解為a（干道沿街商業(yè)售價(jià)）、b（街區(qū)內(nèi)部沿街商業(yè)售價(jià)）、c（住宅售價(jià)）。

S1分解為a1（干道沿街商業(yè)用地面積）、b1（街區(qū)內(nèi)部沿街商業(yè)用地面積）、c1（住宅用地面積）。

其中：住宅用地兼容底商的比例最大為20%，沿街商業(yè)用地面積簡(jiǎn)化為沿街居住用地面積的20%考慮。

經(jīng)過(guò)計(jì)算得出結(jié)論：容積率需要開發(fā)至1.87，開發(fā)收益可達(dá)到12%。

4.4 日照分析法

4.4.1 思路

（1）依據(jù)《中國(guó)建筑氣候區(qū)劃圖》，臨夏市居住建筑的日照標(biāo)準(zhǔn)須滿足大寒日3h，用地北側(cè)擬建中學(xué)須滿足冬至日2h。

（2）依據(jù)周邊建筑環(huán)境和上位規(guī)劃對(duì)基地的要求，本案居住建筑選取以18 層為主(當(dāng)?shù)叵灿脤訑?shù))，并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，戶型選取一梯二戶和一梯三戶為主的板式住宅。

（3）計(jì)算用地在周邊建筑日照約束影響下的極限容積率。

4.4.2 日照分析法——空間模型建立過(guò)程

（1）規(guī)劃地塊條件分析，根據(jù)《臨夏市舊城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 中對(duì)新建建筑退道路紅線的要求，以及消防間距和地塊內(nèi)部不同用地間的劃分，得出了可建設(shè)用地范圍如右圖黃色部分所示（如圖2 所示）。

圖2 基地分析圖

（2）單元容積體的建立。根據(jù)日照計(jì)算，并滿足防火要求的基礎(chǔ)，建立住宅面寬從25～50m，進(jìn)深14.9m 的住宅單元體，當(dāng)單元體容積率達(dá)到最大值時(shí)，用地的容積率達(dá)到極限，以18 層為例，共建立6類情況。

針對(duì)選擇的住宅單體建筑，按照國(guó)家和地方的日照標(biāo)準(zhǔn)和居住區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行間距計(jì)算，在用BL方法放入時(shí)將住宅單體連帶“單體建筑間距控制區(qū)”一起作為“放置單元矩形”。所謂的“單體建筑間距控制區(qū)”包括南北向間距和側(cè)向間距。

本方案以臨夏市為準(zhǔn)，計(jì)算時(shí)間為大寒日，有效日照時(shí)段8:00-16:00,每套住宅至少有1h 連續(xù)日照。

實(shí)驗(yàn)表明，該方法僅適用于用地面積在0.5～9hm2的情況（見表2）。

表2 18 層單元容積體（單體建筑間距控制區(qū)）

（3）平面布局優(yōu)化。第一階段優(yōu)化的評(píng)價(jià)目標(biāo)是求得現(xiàn)行日照標(biāo)準(zhǔn)約束條件下的容積率上限。將15 個(gè)“放置單元矩形”按照BL 的法則進(jìn)行排列，形成第1 代種群，然后利用遺傳算法的交叉和變異，形成第2 代、第3 代，直到接近最優(yōu)解。

圖3 為得到最優(yōu)解，其容積率為2.33(只考慮規(guī)劃地塊內(nèi)建筑間相互日照影響)。

圖3 18 層住宅BL分析

（4）日照約束影響下的高度調(diào)整。根據(jù)北側(cè)現(xiàn)狀建筑的底層窗戶在滿足現(xiàn)行日照標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，計(jì)算北部地塊的最大包絡(luò)體，并利用返回光線校核，最終確定極限建筑高度。再根據(jù)北側(cè)現(xiàn)狀建筑和規(guī)劃建筑，以及東側(cè)現(xiàn)狀建筑在滿足現(xiàn)行日照標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，計(jì)算南部地塊的最大包絡(luò)體，并利用返回光線校核，最終確定極限建筑高度。如圖4 所示。

圖4 18 層住宅包絡(luò)體分析

4.4.3 結(jié)論

通過(guò)疊加規(guī)劃地塊內(nèi)部和外部建筑體日照等時(shí)線，得出該用地內(nèi)極限容積率為2.04（考慮地塊內(nèi)建筑與周邊建筑之間相互影響），如圖5 所示。

圖5 18 層住宅日照分析

5 極限容積率取值

通過(guò)經(jīng)濟(jì)和日照兩種量化測(cè)算方法得出容積率最大值為2.04。

6 展望

鑒于容積率涉及因素的復(fù)雜性，影響容積率指標(biāo)的因素眾多，受現(xiàn)實(shí)條件的限制，本文的分析研究無(wú)法全部覆蓋所有的影響因素,僅從技術(shù)角度著手，通過(guò)提高規(guī)劃編制的科學(xué)性與合理性來(lái)解決當(dāng)前出現(xiàn)的容積率超標(biāo)建設(shè)的亂象，對(duì)規(guī)劃管理實(shí)施提供基礎(chǔ)性技術(shù)依據(jù)。