運營模式視角下長租公寓機構存在的問題及對策

龍 晶 段 練 尹 芝

（四川大學錦城學院，四川 成都 611731）

一、導論

1.研究背景

目前，伴隨我國房地產行業的飛速發展，給長租公寓市場帶來了風險與機遇。由于我國大城市帶有強烈的資源聚集效應，資源和勞動力人口過度集中于大城市群落，導致房價失衡，青年人短期內難以依靠自身積累買房，為此給長租公寓模式帶來充足的市場份額。2016年，國務院辦公廳出臺《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，此后長租公寓迎來爆發性增長。并產生了主要四種經營模式：中介（二手房東）、開發商、酒店、公寓運營。但是，在長租公寓快速發展的同時大量問題也隨之顯現。

2.研究意義

由于土地資源的不可再生性，我國房地產行業由增量開發轉為存量運營，并且正因為處于轉型階段，長租公寓模式存在諸如房租、電水費收繳問題，改造裝修成本過高，運營方暴雷跑路等問題亟待解決。

在我國，長租公寓還屬于新興事物，相對于歐美發達國家仍然十分落后，但又由于我國特殊的國情和處于特定歷史時期，不可能完全借鑒歐美發達國家，故本文將從分析長租公寓行業發展現狀及存在問題兩方面出發展開研究，提出相關的對策建議，為我國長租公寓發展奠定基礎。

二、現狀

1.市場規模

（1）長租公寓與傳統租房對比

隨著新生一代年輕人思想觀念的轉變以及我國人口流動性增強等原因，長租公寓的出現及時而有效的解決了傳統住房租賃的痛點問題。在2015年國家開始大力支持住房長租公寓開始，2017年，各省份也密集的出臺了樓市調控政策，九部委發文在廣州等12個城市展開了“租售同權”的試點，長租公寓由此而逐步出現在人們的視野。

在傳統租房問題頻出，需求痛點有待解決的情況下，長租公寓在發展初期盡管各方面都不算成熟，但也有其優勢之處。以下是針對傳統租房與長租公寓之間做出的簡單對比（見表1）。

表1 傳統租房與長租公寓對比分析

（2）長租公寓現狀

從競爭結構角度來看，我國長租公寓目前主要分為集中式公寓和分散式公寓兩種模式。分散式公寓是我國現階段長租公寓的主要形態，其房間總量占我國目前整個長租公寓房間總量的八成左右，但相比于集中式長租公寓來說其品牌知名度偏弱。我國的集中式長租公寓市場占比較低，集中度仍有待提高，如魔方公寓的房間數量在整個集中式長租公寓占比只有14%；分散式長租公寓市場集中度較高，在國內重點城市中分散式長租公寓約有150萬間，自如友家、相寓HOME兩家企業在整個分散式長租公寓市場的占比超過50%。

從房間數量上來講，我國租房人群的數量多需求大，但目前長租公寓上的房間數量與之相差甚遠，仍處于供不應求的態勢。截至2020年，我國通過長租公寓解決住房的總人數達到1億人以上，年租金突破至1萬億元。考慮到長租公寓相對于周邊地區租金更高，具有一定的正溢價率，通過需求測算的租金將更高。

從分布情況及目標群體來看，長租公寓目前主要分布在一線二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體是年輕白領，年齡在25歲～30歲之間，上述人群工作年限短、薪酬水平適中，同時又很注重生活質量。以上海為例，35%的客戶為23歲～30歲，而38%的租客的工作經驗為兩年以下，32%的租客的月收入為6001元～8000元。

從整體環境來看，在經歷了2020年新冠疫情的影響后，我國人口的流動性也發生了一定的變動。在58同城最新公布的《2020年就業趨勢報告》中顯示，在疫情結束之后，有超過1/3的職場人計劃改變工作狀態，而有超過20%的人將會選擇更換城市工作。

在這樣大流動性的背景下，租房就突顯了其優勢性。根據數據顯示，2020年因新冠疫情影響，經濟下行，租賃行業進入洗牌期，從市場租金反饋來看，由于今年就業季租賃需求的釋放不達預期，導致租金水平仍較疫情前下跌3.6%。雖然隨著疫情逐步得到控制，各企業積極復工復產，但部分企業為了控制成本，減少人員編制，導致失業率提升。在就業環境處于弱勢境況下，我國就2020年5月～6月兩個月的時間內，全國55個城市新增房源供應便大幅減少，市場供需都相對萎靡。

在經歷了前兩年的野蠻且瘋狂的發展后，企業擴張放慢，競爭加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發展的同時更多著墨于規范市場、整治亂象、防范風險。在政府主導推進下，我國長租公寓市場正在逐步規范。

2.盈利模式

（1）租金差+裝修投資溢價

長租公寓中間商通過從業主端租入的批發價與單間“零售價”之間的差價來賺取利潤，這也是目前絕大多數中低端長租公寓主要的利潤來源。主要包括兩種：一是整套租入，按間租出實現溢價；二是通過分拆隔間，增加房間數增加收益。

（2）生態社區+增值服務

長租公寓運營商通過打造“公寓+服務”的生態圈，如“公寓+旅游”“公寓+健康”“公寓+培訓”等形式擴大服務半徑，整合第三方優質資源，提升用戶體驗度，進而從增值服務上實現盈利。

（3）先租后售

這類盈利模式的代表是萬科，萬科曾在重慶推出“租金抵房款，房款抵租金”的活動，該類模式的核心是先租后售，旨在客戶獲取，實現業務協同，公司的本質并不是指望依靠公寓租金實現盈利。

（4）資產收購+持有經營

這種盈利模式的代表是賽富不動產基金和新派公寓的深度合作，賽富不動產基金購買房屋的租賃權，委托新派公寓開展房屋租賃、管理等業務，實現二者的資源互補。

除去這幾種關鍵的盈利模式外，部分長租公寓也會利用杠桿獲取利益。先通過在房東與租客之間“高買低賣”的方式，高價從房東手中收到房子，再通過壓一付三、壓一付十二的方式在租客手中獲得大量的現金流，利用現金流進行期限錯配，投入租賃類ABS資本市場獲取收益。

三、問題分析

1.案例介紹——以蛋殼公寓為例

蛋殼公寓作為2010年在國內萌芽的長租公寓之一，在2015年便進入爆發期，但在隨后的五年里卻迅速降溫，如此大起大落的原因也值得整個行業深思和借鑒。

2015年蛋殼公寓作為紫梧桐資產管理有限公司旗下的品牌在北京成立，正式進入O2O租房市場，旨在打造一個提供高品質租住生活的資產管理和居住服務平臺。2017年蛋殼公寓完成了上億元的A輪融資，隨后逐步增加運營的房間數， 2018年蛋殼公寓在完成1億美元B輪融資后，公司更加注重產品等多方面的升級和對大數據系統的完善。2019年蛋殼公寓以2億美元的價格收購知名長租公寓運營商“愛上租”，同時對外宣布完成C輪融資5億元。2020年1月蛋殼公寓成功登陸美國紐交所上市，上市當天市值便達27.4億美元。相比于其他長租公寓頻頻被曝出負面新聞不同，蛋殼公寓從整體來看是出于向上發展的時期。

但突如其來的新冠疫情徹底壓垮了蛋殼公寓的發展。在疫情影響下，整個長租公寓市場的租金普遍降低，蛋殼公寓的客單價下滑的尤為嚴重。蛋殼公寓由于對未來房租上漲持樂觀態度以及對形態的錯誤判斷，導致其租金差為負，資金鏈斷裂。與此同時，蛋殼公寓還與十幾家金融機構進行了租金貸合作，租戶使用租金貸的比例超過60%。2020年2月初，蛋殼公寓基于疫情“強制”房東免租，卻不給租戶免租消息引發關注，隨后發生了租戶維權事件。同月，公眾質疑蛋殼公寓出現了資金鏈斷裂問題，2020年11月連續出現大量的房東和租戶到蛋殼公寓管理公司聚集維權，房東稱蛋殼公寓拖欠租金，租戶稱被強制退租且租金無法退還。2020年12月蛋殼公寓引發命案，引出蛋殼公寓的平臺、租戶、房東之間的“三角債”。

蛋殼公寓的盈利以差價、服務費、金融服務費為主，在租金貸被整治的情況下，蛋殼公寓又面臨成本上升租金下降，因此資金壓力、房源成本、盈利問題是蛋殼公寓暴雷的主要原因。此外，在資金回報周期上，蛋殼、青客等分散式長租公寓，毛利率在10%～30%之間，回本周期在1年～2年不等，為了提高毛利率縮短回本周期，長租公寓就要提高運轉效率降低閑置率，而受疫情影響則無法完成。此外還有資金使用不當的問題，近年來蛋殼公寓運營房間數暴漲30倍，為爭奪市場份額瘋狂補貼客戶、做廣告營銷等。正是綜合以上多個因素，最終造成了蛋殼公寓的衰敗。

2.存在的問題

（1）公司內部運營、管理機制不成熟，存在諸多問題

2.3.1.1 術后6周內Harris髖關節功能評分 納入了6個研究，共305例(SuperPATH組131例，傳統入路組174例)，經χ2檢驗，研究間異質性較小 (I2<50%)，采用固定效應模型進行統一Meta分析。結果顯示：SuperPATH組術后6周內Harris評分優于傳統入路組，且差異有統計學意義(WMD=8.20，95%CI=6.25～10.15，P<0.00001)。見圖2。

我國長租公寓的發展正處于初期，內部運營管理能力較弱。首先，長租公寓的運營工作基本上都是由運營商來負責，導致長租公寓企業對自身的經營能力和精細化、標準化管理的欠缺，部分運營商為追求利潤便會出現有損職業道德的行為。以自如為例，其因甲醛超標、空氣質量不合格等問題早在2018年便引起大家的廣泛關注，因健康安全問題在全國九個城市下架了20603間出租房源，并承諾會嚴格管理安全問題。而實際情況是，由于其內部的運營管理機制存在漏洞，很多自如內部的銷售人員為了提高自己的銷售業績，仍會將需要空置30天的房間出租給租客們。

（2）重資產經營，成本高，盈利壓力大

長租公寓企業的盈利模式還是主要通過收取租客房租賺取現金差，而這部分營收相對于其投資成本來說并不樂觀。首先在前期的裝修階段，企業需要支付房屋的裝修、材料、運維、租賃、品牌宣傳、人工等各項費用，一間分散式公寓的裝修成本便高達8000元以上，在此基礎上企業還需承擔相應的運營成本和稅收。蛋殼公寓招股書的數據顯示，其在2017年的凈虧損為2.72億元，2018年的凈虧損為13.63億元，2019年前三個季度的凈虧損便高達25.16億元，同比增加了209%，整體情況不容樂觀。

此外，受2020年新冠疫情影響，長租公寓的租金也是猛漲。2020年我國長租公寓的房租漲幅最高達到了95%，住房租金高漲對今年本就有著巨大經濟壓力的租客們來說無疑是雪上加霜。所以，在長租公寓租金的回報水平每年僅占2%的情況下，加上其前期的投入成本及后期高昂的運營管理成本，長租公寓企業僅靠收取的租金差價存活極其困難。雖然很多企業都選擇了通過資產證券化融資，即在資本市場上發行住房租賃類的ABS產品、重資產產品來盈利。但資產證券化對企業的要求也逐漸變高，并非所有企業都能借此而維持資金運營，企業盈利壓力大。

（3）捆綁借貸平臺，缺乏行業監管

租金貸又名租房分期，是一種消費信貸服務，以租客作為借款人，向銀行等金融機構申請個人消費借款，借款用途指定用于借款人承租某一租賃用房，其借款金額往往是租客的租金總和。

此外，長租公寓在近幾年貫用“短進長出”的模式在租客和房東之間賺取租金。一邊對租客實行月租相對較低但卻需要押一付三、押一付十二的方式獲得大量的租金，另一邊又對房東實行一月一租金，然后利用這些資金進行期限錯配，投資到風險較高的金融市場獲取收益，這一行為稍有不慎便會對租客、房東乃至整個社會造成極大的影響和損失。

四、解決措施及建議

1.長租公寓運營制度的建設

發展長租公寓的進程之所以如此艱難，追根溯源還是因為長租公寓企業存在運營問題。運營制度的不合理是顯而易見的。蛋殼公寓暴雷的根本原因在于其舉債經營的時候，高收低租的競爭模式使其一直處于虧損狀態。所以應當建立有效的長租公寓運營制度，讓運營變得順暢，形成合理合規的租房流程，幫助企業獲得正常的租金差額收入。

2.加強監管，完善法律法規

要想更好地運營長租公寓，還需要加強行業的監管力度，完善相關的法律法規，為長租公寓的發展創造一個良好的社會背景。

首先要對長租公寓企業和各借貸平臺的監督管理加以優化，同時要制定一套特定的、嚴格的、有針對性的市場管理標準，用來對長租公寓企業以及借貸平臺進行管控，防止租客們在借貸平臺的營銷手段下被蒙騙進而產生不合理的貸款消費。現如今，我國的長租公寓市場尚處于發展階段，相關領域的法律法規并沒有跟上長租公寓發展的步伐，這讓借貸平臺有了攪亂了長租公寓市場的機會。由此可見，相關法規的不健全也是造成市場混亂的重要原因之一，因此完善與長租公寓有關的法律法規就顯得尤為必要了，只有彌補了市場監管的空缺，才能促進市場的健康發展。

3.重點發展集中式長租公寓

現如今的長租公寓市場還在初步發展的階段，規模并不大，但未來在政策支持以及巨大的市場需求下，整個行業都會有較大的發展前景和空間。集中式的長租公寓實際上比分散式的長租公寓更便于管理，在管轄范圍內的住房都能獲取統一的物業服務，長租公寓企業還可以通過構建社群來達到增加顧客粘性的目的，例如在租房區域內修建超市、健身房、茶水室等硬件設施。

五、結語

綜上所述，長租公寓市場的構建是一個漫長的過程，內部因素和外部因素都會對它產生不可避免的影響，長租公寓企業要對目前已經暴露出的決策性問題及時進行整頓和改善，為未來的發展建設打下堅實的基礎。