“紅色物業”助力社區服務,提升基層治理水平

甄彩從

【摘? ? 要】黨的十九大報告指出，要加強社會治理制度建設，加大黨建引領基層治理路徑探索，這對基層黨建和基層治理的發展創新，有著十分重要的現實意義和深遠的歷史意義。基層治理是指國家部門對基層地區（如城市社區、農村等）的治理。基層治理涉及面寬、量大、事多，直接面對群眾，可以說基層治理是國家治理的基石，基層治理是否有效，直接決定著經濟社會是否能持續發展、繁榮和穩定。

【關鍵詞】紅色物業? 社區? 服務? 基層治理

中圖分類號：F2? ? ? 文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2021.21.027

2021年10月，我們在無極縣進行“紅色物業”提升社區基層治理水平的專題調研，通過該縣打造“紅色物業”，實現全縣“紅色物業”全覆蓋的整個過程，了解“紅色物業”實施方式的不同模式和標準，深刻剖析基層治理水平的欠缺點、薄弱點，從而為進一步健全理順基層治理體系提供思路和參考。

一、明確基層治理短板，找準提升基層治理水平的方向

相比于農村治理工作，城市社區治理存有更多的工作短板和薄弱點。例如，新型冠狀病毒肺炎疫情，來勢洶洶，不斷反復。部分城市社區的疫情防控工作鋪開速度較緩慢。這一方面暴露出了社區治理的短板，另一方面也顯現出了社區工作的難點。

社區居委會是基層群眾性自治組織，其職責任務是有明確規定的，但在實際工作中，社區居委會的定位不夠明確，職責不清的情況普遍存在。社區自治組織的自治功能淡化，行政化傾向日益嚴重。上級黨委、政府布置的各項工作任務以行政命令的方式分解到社區。人員少、任務重、工作量大、經費少是社區的普遍問題。同時社區管轄范圍廣、居住人口多且雜，加上社區群眾的不配合，使社區基層治理更加難以有效提升。

隨著城市化進程和城鎮化建設不斷的推進，樓房建設的不斷增進衍生出物業行業。物業服務的發展一方面改變了傳統房屋管理簡單低效的弊端，促進了房地產開發、經營、服務的配套和有機結合，順應了房地產經紀的發展要求，帶動了國民經濟的持續增長。從另一方面來說，物業管理企業提供維護業主良好的居住環境、保障小區居民的生命財產安全、清潔公共區域衛生、養護小區綠化、規范車輛停放等服務項目，這不僅增加了小區居民的幸福感和歸屬感，相應也提高了房產市場價值。但是，物業與社區的矛盾也是一個值得注意的問題。就社區居委會與物業公司的關系而言，有關系比較融洽的，也有關系緊張、矛盾較大的。社區不是物業企業的業務主管單位，兩者間缺少有效的監督管理機制，有的物業公司只收費不服務，沒有盡到服務職責，而產生的遺留問題大多由社區居委會解決，導致雙方關系緊張，影響了社區的基層治理。

二、傳統自治管理模式看似省，實則費

無極縣隸屬于河北省石家莊市，位于河北省中部，地處華北平原，西南距省會52千米，縣城區面積8.2平方千米，城區人口約9萬人。縣域住宅大多為小、散、獨、多層住宅小區，住戶大多是同村、同單位人員，相對人口數量少、人群簡單，且多數沒有入駐物業服務管理，大多以居民自治為主。根據小區規模的大小，一般每個小區普遍有2～3個牽頭管理者，大多數管理者為小區熱心居民、退休人員或德高望重者擔任。一般采取“各掃門前雪、大事共商籌”模式。自家哪里壞了就自行負責找人維修，如遇到小區外墻損壞、更換照明設備、安裝監控等需要大家共同解決的問題，就由小區牽頭人聯系各住戶征求意見，大家都同意后，所需費用每戶均攤。

這種管理模式相對簡單，省錢，沒有其他費用。但也有很多不足之處，例如，公共區域的衛生無人清掃、車輛亂停亂放無規劃、小區沒有綠化、安保問題沒有保障等等。小區居住環境較為“臟、亂、差”，所謂眾口難調，有時涉及到的共同問題，因無法統一意見而擱淺，或者部分住戶對均攤費用有異議而導致問題長期無法得到解決，影響了居民的日常生活。

三、物業服務管理推動小區大變化

隨著城市化建設速度的加快，高層、大型住宅小區如雨后春筍般拔地而起。短短幾年，無極縣高層、大型住宅小區已有三四十個。隨著樓房日益增多，小區居民群體也發生了質的改變。由原來都彼此相熟的街坊鄰居變成了不相識的陌生人。老人越來越少，新人越來越多，傳統的管理模式已無法解決新形勢下的居住問題。

物業服務企業作為家居管家開始走進千家萬戶，成為小區治理的重要一環。相比傳統自治管理，物業服務管理更為方便、高效、快捷、科學。小區的公共設施、綠化、車位、地下地上管道、線路、安保、供暖等等由物業企業專門統一管理，小區居住環境有了很大改善，公共區域干凈了、綠化有人照料了、財產安全有保障了，等等。老百姓有事直接聯系物業，有效減少了居民間的摩擦，提高了小區居民的幸福感，物業管理成為了改善小區居住環境，提升基層治理的重要幫手。

四、打造“紅色物業”，是惠及民生、強化基層治理的重要舉措

2020年6月以來，無極縣順應時代發展，挖掘各方力量，凝聚合力，著重提升基層治理，按照省市委要求，聯合組織部、住建、社區、民政、城關鎮等部門全面啟動了“紅色物業”工程。通過實施“紅色物業”，把黨的建設貫穿基層社會治理全過程，推動基層黨組織全面進步、全面過硬，打造黨在基層執政的“強引擎”，確保基層政權堅實穩固，基層社會和諧穩定。區別于傳統物業企業，“紅色物業”要凝聚紅色基因、發揮紅色力量。“紅色物業”與民營物業公司最大的區別在于，更加凸顯黨組織引領作用的發揮，更加傾向惠民性質，更能提升企業社會價值，以“黨建引領”為鮮明主線，彰顯“紅”的特色，體現“治”的成效。

在物業企業中建立隸屬社區黨工委的黨組織，社區對物業企業就擁有了監督管理權。后續通過抓學習、抓管理、抓經營，帶動物業企業發揮黨建作用，切實提高物業服務人員綜合素質，提高政治占位，增強社會職責意識，由被動服務轉為主動上門。以滿足城市社區居民對美好生活的需求為出發點，按照“黨建引領、政府主導、分類施策、市場運作、社會參與、多元共治”的原則整體推進，將對“物”的管理轉變提升為對“人”的管理。

通過打造“紅色物業”帶動物業服務企業進一步發揮社會職責，參與到社區基層治理環節中來，更大限度地發揮物業企業服務職能，提升服務質量，使物業服務企業成為基層治理的重要抓手。

五、居民認可是打造“紅色物業”提升基層治理的重要保障

首先，要做好前期宣傳和調查工作。在物業入駐之前，要進行入戶走訪，了解居民對物業入駐的意向和對物業服務項目、收費標準等問題的意見和建議，并把意見作為日后開展“紅色物業”工作具體實施的參考依據。

其次，要加強物業企業管理。一是抓思想，通過在物業企業中建立黨組織、選派指導員等方式提升物業政治站位，從單純盈利性企業轉為有社會職責擔當的“紅色物業”。二是抓服務。既要改變小型物業公司普遍人員綜合素質相對較低的局面;還要改變傳統物業管理僅停留在修修補補、收收費用，缺乏成熟的物業管理經營概念的局面，使物業管理的職責從保潔、治安綜合治理、綠化養護服務，拓展到與住戶共同營造完善、溫馨、文明的現代生活氛圍。

最后，無極縣聯合住建、房管等部門對物業企業實行有效的監督管理，建立考核機制，定期進小區開展問卷調查。對于服務到位、收費合理、群眾滿意度高的物業企業予以表揚;對居民滿意度低、不作為、收費和服務不成正比的物業企業掛上黑名牌，情節嚴重者暫停經營，限期整改，切實讓物業服務質量上水平，進而得到居民的認可。

六、分門別類實現“紅色物業”全覆蓋

打造“紅色物業”必須要結合本地實際情況，不能照搬照抄，要探索“紅色物業”不同經營模式，找到符合本地的方法，從而實現“紅色物業”全覆蓋。

（一）提升式管理模式

對于已引入物業服務管理的住宅小區，無極縣通過黨組織覆蓋，在物業企業中建立黨支部，發揮企業中黨員先進作用，將黨性意識滲透到物業企業的管理中去，以服務百姓為宗旨，以提高群眾滿意度為目標，切實提高物業企業的服務質量和水平。

（二）滲透式管理模式

對于產權單位管理的小區，進一步明確產權單位職責，制定工作方案，嚴格落實“5+3”工作機制，提升小區居住環境，保障居民生活需求。對于居民自治管理小區，通過選派社區工作者包聯模式，對自治管理小區加強監督管理，落實“5+3”工作機制，對小區存在的問題及時了解、及時處理，完善社區基層治理體系。

（三）兜底式管理模式

對于物業不愿接管的老舊、小、散、獨小區，由社區采取兜底模式為小區引入物業服務企業提供物業管理。政府部門先為小區安裝門禁系統、攝像頭等硬件設施后，統一由社區物業企業接手管理。社區與物業企業實行交叉任職，加大對物業的監督管理，定期召開會議，共同協商解決小區治理問題。

七、分級分標準推進“紅色物業”全覆蓋

“人有高低，手有長短”，如果照著一個標準去推行“紅色物業”覆蓋實行難度太大，難免造成人力財力的浪費。不同類型的小區要根據實際情況，采取分積分標準模式，按照高服務高收費、低服務低收費原則提供物業管理服務。

祥和園小區建于2002年，住宅樓9棟，273戶，常住人口900余人。小區自建成以來就引入了物業企業管理，以每平1元標準收取物業管理費，后因管理模式混亂，維修不及時、不作為等問題，物業遭到業主一致反對，相繼換了兩家物業公司，最終都因群眾不滿意而退出管理。通過黨建引領打造“紅色物業”，引入了安祥物業服務企業入駐小區提供管理服務。安祥物業入駐之后第一時間進行了入戶調查，了解小區居民服務需求和收費意向等情況。隨后根據小區實際情況，維持了原來的收費標準，提升了服務項目和水平。首先，對物業管理的服務項目、收費明細做了公開，讓居民能夠一目了然看到物業的具體工作。其次，安裝了門禁系統、監控設備，后續經過整理線路、清潔廣告、清理雜草、規劃停車位等一系列措施，大大提升了小區環境，小區居民切實感受到了物業服務的好處，小區居民滿意度高了，物業服務才能持續下去，物業費才能收得上來，“紅色物業”才能有效的發揮作用，長久地實行下去。

香河園小區建設于2005年，共有住宅樓2棟，36戶，常住人口150余人，屬于小型住宅小區。因為住戶少，多數物業企業不愿意入駐該小區提供管理服務。小區長期處于無人管理狀態，可以說滿眼荒草、處處小廣告，小區的公共衛生、安全措施等均得不到保障。針對這種類型的小區，無極縣采取兜底管理模式實現物業管理。

八、打造“紅色物業”提升基層治理水平

打造“紅色物業”是提升基層治理水平的重要舉措。在打造“紅色物業”過程中，必須以業主滿意為出發點和落腳點，整合居委會、業委會、物業公司等多方力量，形成信息和資源共享機制，提供便捷高效的物業服務，用優質服務贏得業主認可。除了普通物業能夠提供的基本物業服務之外，“紅色物業”要把基層黨建工作與社區物業有機融合，把群眾呼聲與基層黨建工作的著力點有機融合，把社區物業服務企業打造成基層黨組織聯系服務群眾的工作平臺。

昌德小區建于1998年，距今已有二十余年，共有多層住宅5棟，住戶132，常住人口352人，屬于老舊住宅小區，現住戶多數為老年人，他們的子女大多在外地，小區長期處于無人管理狀態，路壞了沒人修，燈壞了沒人換，嚴重影響到居民的日常生活。根據前期的調查民意，在今年的“紅色物業”工作中優先把該小區列為重點打造對象。

一方面采取先服務、后收費模式引入了物業服務公司入駐管理，安裝了監控攝像、門禁道閘，設置了門崗亭，為小區提供了安全保障。又通過安裝路燈、修葺墻面、道路、清潔墻面、清除雜草、整理線路、規劃車位等服務提升了小區居住環境。另一方面，為進一步加強黨建引領，能讓“紅色物業”發揮作用，轄區社區居委會與物業企業實行了交叉任職，共同協商管理小區問題，并從小區熱心黨員中推選出5名樓門長，及時收集居民的意見和建議，通過上傳下達，成為社區、物業的“連心橋”。建立了黨群聯席會，將社區、物業、片警、樓門長納入進來，定期開會，對小區存在的問題及時進行解決。同時昌德小區物業將社區工作者、物業經理、維修人員、片警等人員照片和電話做成組織構架圖張貼在小區顯眼位置，為小區居民有事尋求幫助提供方便。

九、結束語

通過整合服務資源、集聚服務力量、健全服務機制，著力解決好居民群眾反映突出的物業問題，使“紅色物業”既發揮物業服務功能，又發揮政治引領作用。把“紅色物業”打造成推動基層治理的重要載體，把物業服務服務建設成了黨的工作隊伍，打通了聯系服務群眾的“最后一百米”。“紅色物業”彰顯了黨的政治色彩，強化了黨的政治屬性，發揮了黨的政治功能，把牢了物業服務的正確方向，使社區與物業“化干戈為力量”，在社區工作中相互融合、相互合作，提升了物業企業的發展格局，強化了社區基層治理水平。