三胎政策對中國樓市的一些影響

小明哥

第七次人口普查的數據已經表明，中國步入老齡化社會，未來老人的基數越來越大，而年輕人補充的數量卻趕不上人口老去的速度。

一旦步入老齡化社會，我國的人口質量的下降是大概率的。企業招不到工，老年人口卻不斷增加社會公共支出。

從國家層面來看，年輕人仍然是未來最具消費能力的人群，年輕人的減少，會導致產能沒辦法去化，經濟甚至會出現倒退。

對于房地產行業來說，人口老齡化會帶來很多嚴重的問題。一個是房子增加，但是需求減少，因為年輕人少了;第二個是老年過世后，會留下大量空置的房子，導致市場上房源庫存大量攀升。

但是，三胎政策真的能夠刺激樓市嗎？這個問題得分開來看。

“生得起，養不起”是—二線家庭的痛點

一個年輕的一二線城市里的中國家庭，除了要背負房貸、車貸以外，小孩的撫養成本絕對是一筆非常重大的家庭支出。這也導致我國家庭人均負債率持續走高。

據金融機構統計數據，截至2020年12月，我國家庭人均負債率59.1%，按一家三口算，平均家庭負債超過13.5萬元，人均負債4.5萬元。

除了沉重的債務壓力，在大城市，“雞娃的壓力也很大”。

所以，對于一二線城市的大部分中產階層來說，不要說三胎，即使是二胎，都很吃力。

未來，一二線城市的自身人口增長會很有限，增長需要依賴大量的外來人口涌入。

三四線城市分化加劇，部分城市會回暖

_二線城市高強度的生活節奏，必然導致人們的生育意愿降低。

但是對于生活節奏相對緩慢的三四線城市來說，三胎政策卻是一個不小的機會。但是，前提也是人口基礎大，民眾富裕的三四線城市。

但是與一二線城市一樣，三四線城市的家庭同樣也會面臨養孩的成本問題，最大的制約因素仍然是經濟。

目前仍然有不少三四線城市產業基礎弱，人口外流嚴重，所以三四線城市房產的流動性在萎縮。

從二手房的表現來看，今年3月以來，仍然有10個三四線城市二手房房價低于去年疫情的時候（見表2）。

無論是在房價還是在土地市場上，三四線城市之間都呈現明顯分化。

以土地市場為例，當前供求關系總體均衡，即能同時保持新房較快去化和土地市場較高熱度的城市只占少數，且多位于長三角、大灣區的熱點城市群。

而除了長三角、粵港澳大灣區的三四線城市外，其余中西部的三四新城市，土地市場熱度并不高。據貝殼研究院的數據顯示：

2020年全年，統計監測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，占比高達四分之三;29個城市的流拍率超過20%。

未來社區的幾個變化趨勢

三胎政策帶來的人口增長和家庭結構的變化，對于各大房企來說，未來要想更具有市場競爭力，產品研發方向也需要進行調整。

未來社區的概念會加速房地產的智能化、環保化。

未來的小區場景更注重社群化，關注老人與小孩。

人口的老齡化與三胎政策同步，也就意味著未來的樓盤社區，兩個點至少得抓住一個，才能更具有市場競爭優勢。

未來在一些有條件的三四線城市，四房及改善型產品會逐漸成為市場主力，三四線樓市存在一波改善型置業的機會。

寫在最后

目前，國家出臺的三胎政策效果如何，未來還有待檢驗。

這一波政策對于一二線城市的影響，大概率還是較小的，畢竟二胎政策也沒能刺激起一二線城市的生育意愿。但是對于部分優質的三四線城市來說，三胎政策是有一定吸引力的。

在沒有明顯的相關生育獎勵的配套政策落實之前，三胎政策想要刺激房地產市場是很難的。

樓市不會因為這個政策的出臺，而馬上立竿見影有變化。