探析房地產企業銷售與收款環節內部控制問題

張殿琦 冀曉偉

摘要：做好房地產企業銷售與收款環節的內部控制工作，需要房地產企業提高認識并重視構建內部控制制度，科學設崗，合理人員配置，堅持難容職位分離原則，依靠內部控制制度強化應收賬款催收管理。

關鍵詞：房地產企業;銷售與收款環節;內部控制問題

內部控制是房地產企業為保證企業資產安全，體現企業財務報告數據信息的完整性與真實性，提高企業生產或運營效果與效率，促進企業實現長遠戰略發展，構建規范化企業治理規程，明確企業決策、執行與監督等職責權限，構成相應制衡機制而制定的具有嚴密性、系統化和規范化的制度控制體系。盡管有些房地產企業已經構建了內部控制制度，但仍存在一些問題，特別是在銷售與收款環節當中，愈加需要完善內部控制制度。

一、房地產企業銷售與收款環節實施內部控制存在的問題

（一）企業管理層認識不高和重視程度不足

盡管有些房地產企業已經制定并推行了內部控制制度，但在一些房地產企業的管理層當中，因為管理者對施行內部控制制度重要性認識不足，重視程度不高，存在一些認識誤區，致使企業執行或落實企業內部控制制度質量不高。比如，有些管理者片面認為，內部控制無非就是調整企業內部結構，制定管理制度，強化管理種種，不能對執行或落實內部控制制度加強管理，難以發揮內部控制優越性;有的管理者認為，實施內部控制制度，會使企業生產或運營活動變得相對復雜，從而影響生產或運營效率，多于推行內部控制制度落實;有的管理者還認為，企業推行的內部控制制度，無法是要做做表面文章，僅是流于一種形式，形成諸多管理環節出現較多漏洞。在銷售與收款環節上內部控制管理，同樣存在疏忽現象，不能提高相應工作質量，難以提高客戶滿意度，進而影響到了企業的資金周轉問題，干擾了企業銷售與收款工作的正常運作。

（二）工作崗位人員配置不能體現相容職位分離原則

相應良好的組織環境，是實施企業內部控制環境的一個重要組成部分，因內部組織機構設置欠相對缺合理，造成崗位分工職責不明或崗位人員不相匹配問題，從而影響了企業內部組織的運行效率。因為組織結構設置出現了問題，各個部門或各個崗位之間中的責權利不能實現有效制衡，在加上監管機制體系的不健全，相對缺少不相容職位分離意識，造成房地產企業銷售部門和財務部門職責不清問題。即使有的房地產企業將銷售部門和財務部門進行了分離，但又沒能細分兩個部門內部工作內容或工作責任，依然導致出現企業銷售與收款監管不利問題，并由此出現了互相推諉責任現象。說到底，還是內部控制制度沒能得到真正的貫徹落實。

（三）應收賬款催收缺少相對有效的內部控制制度

有些房地產企業未能構建相對健全的信用管理制度，尤其未對客戶建立信用管理制度。在銷售房屋以前，評估客戶資信工作相對薄弱，并缺少信用評估規范規程。為提升銷售業績和爭奪市場，盲目進行采信營銷，形成事后很多應收賬款，根本不能按照規定時間進行收回，有時還會變成壞賬。同時，也未構建合理的績效考核機制。多數房地產企業采用的銷售政策，是激勵性銷售政策，既將銷售業績與工資實施緊密掛鉤。這樣，便出現了諸多信用銷售，進而形成了諸多應收賬款，由此，銷售部門算是達到了相應銷售業績，有了報喜的理由，而財務部門則是沒有見到多少錢，形成了報憂窘態。盡管銷售部門也有催收應收賬款的責任，但它并未與其績效形成掛鉤，所以效果不佳。

二、完善房地產企業銷售與收款環節內部控制的措施

（一）提高認識并重視構建內部控制制度

高層管理者既是企業決策者，也是企業生產或運營方向的確定者，他們的經營哲學或理念，會對企業發展產生較大影響。因此，只有提高企業高層管理者對構建內部控制制度重要性認識，并支持構建內部控制制度，才能做好企業內部控制制度建設工作，才能增強企業各個部門或全員對內部控制制度的執行力。在企業提高認識基礎上，需要借鑒其他企業相對成功或先進經驗，并進行企業管理觀念更新，認知新時代社會經濟建設與發展形勢，聯系企業生產或運營實際，積極構建企業內部控制制度，用以促進企業實現資產安全，提高企業財務會計數據信息真實性，提速企業經營效率，將銷售與收款環節依靠內部控制制度，劃清職責，分清權限，并鼓勵協調合作，做好內部控制管理。

（二）科學設崗，合理人員配置，堅持難容職位分離原則

房地產企業有其自身特點，需要根據內部控制制度構建基本要求，不斷優化企業內部組織結構，并完善企業內部治理結構，精準把握好房地產企業銷售與收款環節過程中的相對關鍵點，貫徹內部控制制度。相對企業銷售與收款環節，需要進行科學設崗，并要求兩個部門既要有明確分工，又要實施緊密溝通與合作。同時，在崗位人員配置當中，一定要堅持難容職位分離原則，將銷售與收款實施嚴格分離，堅決杜絕出現兩者混搭現象，以免出現問題，造成企業損失。

（三）依靠內部控制制度強化應收賬款催收管理

銷售與收款部門必須要做好對賬工作，財務部門主要做好收款與結算工作，為銷售部門提供已收款信息，而銷售部門則要統計清楚應收款項，并與財務部門進行核對，形成兩者統一。遇到逾期欠款時，銷售部門幫助財務部門分析原因，再與財務部門實施聯合，共同制定催款措施，并將相關催款計劃或措施，上報企業高層。在銷售與收款環節過程中，需要銷售部門根據對客戶信用或信息了解情況，按照還款約定，對客戶實施催款分類預警，及時告知客戶已到付款期限，并說明逾期付款需要承擔的責任，幫助財務部門回收應收賬款，規避企業減少損失，促進企業發展。

結束語

僅就房地產企業來說，在進行現代化管理過程中，需要構建相對完善的內部控制制度，并重點強化銷售與收款環節中的內部控制，提升企業應收賬款的可靠性，用以保證企業的資產安全，促進企業實現可持續發展。

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沈陽理工大學 110159