公募REITs值得投資嗎？

二鳥說

經過十年孵化，公募REITs終于來了。公募REITs到底是怎么樣一個產品？值不值得買？在投資過程中需要注意哪些風險呢？

最近一段時間，關于公募REITs的報道鋪天蓋地。6月21日，首批公募REITs在滬深交易所上市。

何謂公募REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不動產投資信托基金，指依法向社會投資者發行收益憑證公開募集資金。REITs是通過不動產支持證券等特殊目的載體持有不動產項目，由管理人主動管理運營上述項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。

從投資范圍來看，目前主要集中在基礎設施領域。主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施。

公募REITs是基于我國現有法律框架設置的，因而與國外REITs產品有所不同。

按我國現行法律，公募基金是不能直接投資非上市公司股權的。因而在交易架構上，在公募基金和底層資產之間加入了一層資產支持證券（ABS）。通過這個中間層，公募基金實際突破了限制，可間接投資非上市公司股權。

此外，在稅收和杠桿使用上，國內公募REITs也與國外REITS有顯著差別。

盡管公募REITs的交易結構十分復雜，但對普通投資者而言，只需明白公募REITs本質上是通過公募基金持有基礎設施資產即可。歸根結底，研究好底層資產才是公募REITs投資的重中之重。

為何要推公募REITs

公募REITs的誕生，有其客觀規律。

其一，存量銀行理財產品搬家的背景之下對于多數投資者來講，穩健收益的體驗感和獲得感更強，市場上亟須此類收益相對比較穩定的產品替代。這也是今年“固收+”、FOF產品再次進入大眾視野的原因，公募REITs也不例外。

其二，轉移大眾對于投資房地產的興趣。公募REITs未來如若開口商業住宅領域，或一定緩解人們投資房產的熱情。作為創新型產品，監管和機構都在“摸著石頭過河”，后期才能擴大可投領域。到那時，公募REITs可能才真正迎來“高光時刻”。

其三，實現基建產品的產融結合。以基建產品為切入點，也是為了盤活這個領域的資產。國內已經先后實踐了幾種模式，就公募REITs來講，還有待進一步觀察。

從國外經驗來看，能作為REITs的不動產物業有穩定運營及盈利的要求。這點和國內是一致的。雖然不動產種類繁多，數量龐雜，但能達到相應要求的仍屬少數。因此，公募REITs可能會產生馬太效應。前期具備REITs運營經驗的公司更能吸引優質的標的資產，做得越好的管理人，后期更能拿到更優質的項目，其競爭力也會進一步增強。

不管怎樣，公募REITs畢竟走出了第一步。

公募REITs值得買嗎？

上市首日，首批REITs全線飄紅。不過，對市場和投資者來說，公募REITs是新品種。那么對于普通投資者來說，值得投嗎？

對于投資者而言，在購買基金產品時，要詳細了解產品的三個特點：收益性、安全性和流動性。

1.首批公募REITs的底層資產風險可控

先來看公募REITs的風險特征。首批9單公募REITs項目分別為：博時招商蛇口產業園公募REITs、平安廣州交投廣河高速公路公募REITs、富國首創水務公募REITs、中航首鋼生物質公募REITs、華安張江光大園公募REITs、浙商證券滬杭甬杭徽高速公募REITs、東吳蘇州工業園區產業園公募REITs、中金普洛斯倉儲物流公募REITs，以及紅土創新鹽田港倉儲物流公募REITs。

從底層資產來看，涵蓋收費公路、污水處理、垃圾發電、產業園和倉儲物流五大類主流基礎設施項目類型，資產分布在北京、上海、深圳、廣州、江蘇、浙江等區域，都位于我國經濟最發達的省份。從多家官媒報道來看，都反復強調首批項目是“優中選優”。再者，按照新創新產品面世的規律來看，首批項目底層資產的優質性一般是可以保障的。據了解，項目在上報過程中，有關部門對底層資產的合規性、收益性、安全性都比較重視。

2.收益性股債兼具

綜合來看，公募REITs收益來源于兩塊。一是底層資產的增值收益（REITs的股性）;二是強制分紅收益（REITs 的債性），因此公募REITs 在表現上既兼具了類權益的價格波動屬性，又存在類債券的穩定的現金流收入，被認為是兼具股債特征的產品。

一般市場情況下，公募REITs長期風險收益特征高于貨幣市場基金和債券型基金，低于股票型基金、混合型基金。目前產品定級是R3，比較適合穩健收益類投資者和長期投資者。像銀行、保險就是這次參與戰略配售的主力軍。就歷史研究來看，公募REITs和股票、債券相關性相對較低。特別和債券市場的相關系數更低，可以起到差異化配置的效果，比較適合做大類資產配置的底層資產。

對于普通投資者來講，相對于投實物資產，比如買房、買商鋪，進入和退出成本都比較高，資金占用量大、投資很集中，且交易時間較長。公募REITs的購買門檻比較低，1000元起投，退出時可以在二級市場直接賣出，比實物交割更靈活。

3.風險收益相輔相成

盡管首批公募REITs產品都是優質項目，但絕非毫無風險。公募REITs的股性，也即其經營情況，是增厚收益的關鍵一環，風險也往往來源于此。不同項目增厚收益的方式不一樣，其風險差別也較大。具體來看：

產業園類：收入主要為租金收入、物業收入與停車費收入。風險點主要在園區續租率、出租率不足預期。特別關注政策邊際效應遞減后，園區能否還能實現穩健經營。

收費公路類：收入主要來自特許經營模式下的車輛通行費與附屬設施的運營管理。風險點主要在周邊新造高速、高鐵帶來的車流量分流。此外，整體受政策影響比較大。

倉儲物流類：收入主要來自物流園運營的租金與管理費。風險點主要在續租率以及租戶集中度。還有就是同質類公司（如淘寶、京東、順豐）的業務競爭。

市政設施類：收入來自特許經營模式下向政府收取的服務費。風險點主要是特許經營權與基金存續期的錯配。

垃圾處理及生物質發電類：收入主要來自垃圾發電。風險點主要在補貼退坡、垃圾處理技術提升。同時，垃圾處理也受政府調派，未來能否擴大運營規模，也視項目能否拿到更多的垃圾處理區域的資格。

對于投資者來講，主要還是關注底層項目運營時出現的風險，可以從產業經濟、公司治理方面來加深認識。

4.流動性需要重點考慮

根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引》，原始權益人戰略配售部分在整體份額 20%之內的，持有期不得少于5年;超過 20%的部分持有期不得少于3年;其余戰略配售方持有期限亦不得低于12個月。除此之外，網下發售與公眾投資者發售部分不設置鎖定期，可上市交易，也可以通過回購的方式進行融資。

因此，公募REITs具備一定流動性基礎，但也存在流動性不足的風險。且交易價格對于估值的依賴度相對較大，雖能上市交易，但可能面臨折價問題。此外，考慮到一般估值頻率僅為半年到一年一次，合意的交易價格區間可能需要逐步形成。首批9只公募REITs的規模都不算大，參考香港的特點，REITs換手率一般不足1%。這也要看各家公司做市商的水平。

整體來講，流動性仍是投資者需要重點考量的地方。當然，公募REITs適合長期持有，而不是交易。從長期持有的角度來看，流動性倒不是很大的問題。