房地產經濟與城市發展的相關性分析

殷子祥

（云南通力房地產土地資產評估有限公司，云南 玉溪 653100）

0 引言

隨著我國經濟體制逐漸走向市場化，市場經濟的高速發展也同時帶動了城市建設各個方面的巨大進步。城市化建設進程逐步加快，城鎮建設的條件以及規模都有了長足進展。在市場經濟領域內，房地產經濟作為其具有重要分量的組成部分，也隨著市場經濟的發展獲得了廣闊的發展前景，一度成為一個城市或地區具有開拓性、前瞻性，并拉動地區經濟進一步增長的重要龍頭型產業。尤其是在1998年城鎮住房制度改革推行以來，房地產經濟在市場經濟發展中的地位得到迅速提升，房地產經濟實現了高度市場化發展，而與此同時，城市的建設發展也為房地產經濟奠定了扎實的基礎性支撐，由于城市人口的增長，人們對于居住條件以及需求的標準逐步提高，房地產經濟隨之迎來全新的發展階段。因此，房地產經濟與城市發展具有高度緊密的相關性，本文從對二者根本概念的分析上入手，對二者之間的緊密相關性進行深入探索。

1 房地產經濟以及城市發展的基本概念分析

1.1 房地產經濟的基本概念分析

房地產經濟這一概念是經濟學專業領域內的專有名詞，概念核心是房地產商品。圍繞房地產商品產生的一系列包括生產、消費以及交換、分配等需要人與人之間形成經濟利害關系的經濟行為及其所需條件的總和。房地產經濟主要由以下幾個方面的典型特征：①商品性。在我國市場經濟發展一段相當長的時間內，房地產的開發與建筑屬于國家調控的范疇，人民群眾的住房問題是需要國家予以妥善解決的福利性事業，房地產領域不存在流通這一屬性。十二屆三中全會做出了關于經濟體制改革的決定，重新確認了房地產的商品屬性，將房地產作為我國市場經濟領域內的重要商品主體加以正常流通；②社會性。主要體現在房地產經濟行為不僅解決了人民群眾的居住問題，同時也為各行各業的生產經營提供必要的交易場所。此外，房地產經濟還涉及教科文衛體等多領域的公共性、福利性事業，也就是說，房地產經濟同時為社會發展提供生產資源及消費資源，與社會市場經濟整體都有著緊密的關聯性，社會性非常顯著；③所有制結構多樣性。在我國房地產經濟發展過程中可以看出，其經濟體是在公有制主體的基礎，同時并存多種其他形式的經濟主體類型，主要包括全民與集體所有制、個人所有制、合資制以及私人經濟成分等[1]。

1.2 城市發展的基本概念分析

城市發展的基本概念內涵是一個動態的過程，是指一個城市在其領域范圍內，其自身在國家范圍內的地位隨著中心輻射力度、吸引力度而呈現出的發展變化過程。城市發展概念中的上述過程，主要體現在城市總量的提升與城市功能的進步兩個方面。

1.3 云南省玉溪市發展建設及房地產經濟發展現狀分析

以云南省玉溪市為例，其發展前景中機遇與挑戰并存，城市化建設效率可以達到近60%。從近年來玉溪市人口的變化來看，每年新增人口總量相對較少，城市的中心吸引力不夠顯著；從云南全省狀況來看，玉溪市的城市生產總值處于中上游的水平，其主要的經濟產業有煙草產業、金屬采礦產業以及旅游產業三大類，尤其在旅游產業上，未來具有更為廣闊可觀的發展前景。同時，玉溪市的地理位置優越，城市發展的機遇是非常明顯的。2020年末，玉溪市與昆明市簽訂了城市合作框架協議，協議針對加快區域協同發展格局形成、推進路網建設、完善市場體系、建立協同工作機制等幾個方面共同推進玉溪市與昆明市的同城化發展。

玉溪市的房地產經濟同樣也是推進玉溪市社會經濟整體高速平穩發展的重要組成部分，并逐步成為玉溪市重要的支柱性產業，為玉溪市經濟發展提供了重要增長點。玉溪市房地產經濟主體數量豐富，產業龐大，擁有上百家開發企業以及百余所房產經紀機構。調查數據顯示，近兩年云南省玉溪市的房地產業經濟發展的總體情況為：2019售出建筑用地886畝，總交易價格為41.39億元，2020年受到新冠疫情的影響，售出建筑用地總計1211畝，總交易價格為34.61億元；而在房產銷售價格上，2020年相較于2019年有一定程度的上漲，單價漲幅在15.8%左右，整體房產銷售量漲幅可達到41.3%。同時，玉溪市現有房產存量約有5000余套，較2019年的房產庫存總量增長了30.6%。

發展數據對比見表1。

表1 云南省玉溪市房地產經濟發展情況

2 房地產經濟對城市發展產生的影響分析

2.1 房地產經濟能夠切實激發城市地區的經濟發展活力

由于房地產經濟是近年來我國城市化建設推進過程中的支柱性產業，房地產經濟在城市經濟建設中的戰略地位日益凸顯，對于城市地區經濟的發展活力的有效激發是毋庸置疑的。對于一個城市發展整體而言，如果僅僅依靠單一產業，諸如重工業、工商業、制造業等，是難以充分實現城市發展對城市人口的需求供應的。因此，一個城市如果能夠有效借助第三產業的蓬勃發展勢頭，就能夠實現城市發展建設的巨大飛躍。作為第三產業代表的房地產經濟發展，會直接拉動城市人口的居住標準需求，實現居住質量的穩步提升，對于城市人口消費結構的調整也具有重要意義[2]。

2.2 房地產經濟能夠進一步優化城市產業結構

房地產經濟對于城市發展的影響，還體現在能夠進一步優化城市產業的整體結構。房地產經濟由于能直接將城市建設用地作為經濟發展的基礎對象，因此對于城市整體發展進程中，不同產業相互之間結構的布局具有直接關系和作用。由于城市化建設的主要特征就在于城市人口總量的激增，如何對龐大的城市人口進行合理分流、推動城市人口就業問題得到妥善解決，這些較為突出的社會問題是無法僅僅依靠單一的經濟形式或者經濟主體加以解決的，特別是不能僅依靠第一、第二產業的分流作用，如果一味地將就業壓力轉移到單一的第一或者第二產業上來，勢必會阻礙城市人口的科學分配。而房地產經濟的交易場所可以分布于城市的各個區域，能夠在更大范圍內實現對城市人口的科學分配與流動控制，同時有效緩解就業壓力與居住壓力，對城市整體結構的優化起到至關重要的作用[3]。

2.3 房地產經濟能夠實現城市基礎設施以及城市環境的合理優化

房地產經濟對于城市發展的重要影響，還體現于能夠幫助城市實現對各類基礎設施與城市內生態環境的合理優化。對于一個城市的發展而言，最為直觀的問題就在于市容市貌的建設。一方面是城市基礎設施建設問題，另一方面是城市環境建設問題。房地產經濟的作用在于能夠對城市基礎設施進行合理布局，因為房地產商在開發與建設過程中，必然要結合樓盤位置和周邊環境配套建設為居住人口提供日常必須的公共服務項目，包括城市公共交通線路的規劃、城市公園建設、城市綠化以及教育、醫療等公共服務機構。只有滿足人民群眾的日常基本需求，就能在房地產市場上贏得更有力的競爭優勢。此外，隨著居住圈的逐漸形成，一些商圈也會隨之得到逐步建立，有效加快城市合理化布局與發展的進程[4]。

3 城市發展對房地產經濟產生的影響分析

城市發展也會對房地產經濟產生一定的影響作用。如果一個城市的發展步入蓬勃發展的快車道，那么房地產經濟勢必會迎來一個新的增長點。城市發展上去了，城市人口的數量持續增多，城市就業比例也就有所擴大，房地產消費群體的基數得到提高；同時城市人口的生產生活標準也逐步提升，這也使房地產的生產性以及銷售性需求都會有大幅的提高。此外，城市得到良好發展，也意味著城市人口的人均收入水平得到提高，對于房地產的消費能力也會提高，這也為房地產經濟市場的再度活躍提供了可能性[5]。

4 結語

綜上所述，本文從房地產經濟以及城市發展的根本概念分析上入手，結合云南省玉溪市發展實踐，對房地產經濟與城市發展的相關性進行深入分析。一方面，房地產經濟對城市發展產生的影響，可以體現在激發城市地區經濟發展活力、優化城市產業結構、實現城市基礎設施以及城市環境的合理優化等三個方面；另一方面，城市發展對房地產經濟也會產生明顯的反作用力，通過人口、就業、交通等重要因素的發展上，為房地產經濟市場的再度活躍提供可能，二者相輔相成、相互促進。在未來市場經濟發展的新形勢下，應當辯證深入研究二者的相關性，以建設更加優質的城市發展環境和房地產經濟市場環境。