片區開發的盈利模式分析

摘要：“片區開發項目”因項目體量大、有一定的盈利性，在近年飽受市場關注，既是地方政府著力發展的重點項目，也是社會資本躍躍欲試的領域之一。但是，不同地區、不同內涵的片區開發項目有根本性的差異，其盈利模式也會有非常大的差距，從不同功能導向分析目前國內主流片區開發盈利模式。

關鍵詞：基建;產業聚集;城市更新

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0043-45 收稿日期：2020-12-09

“片區開發項目”因項目體量大、有一定的盈利性，在近年飽受市場關注，既是地方政府著力發展的重點項目，也是社會資本躍躍欲試的領域之一。但是，不同地區、不同內涵的片區開發項目有根本性的差異，其盈利模式也會有非常大的差距。無論政府也好，社會資本也好，都只有在項目盈利后才能真正分享到“增值紅利”、實現共贏的目標。

1 城市功能導向：老舊城區開發

在持續的基礎設施投入后，全國各地的新城區已經煥發了全新面貌，成為了城市對外的窗口，也將中小城市的城建上限快速提升。但是，與新城區的現代化相比，老舊城區面臨的問題非常多：既包括居民的居住問題，又涵蓋老舊小區改造;既有基礎設施與風貌的落后，又有生態環境與配套公共服務的缺失。

因此，實施城市更新行動，以完善城市功能為導向，對老舊城區進行整體開發是地方政府“十四五”期間的主要任務之一，也是片區開發中比較常見的類型。這一類型的片區開發，核心在于“整體更新”，需要將城市功能的升級與完善、基礎設施與公共服務的補短板強弱項同步進行。由此帶來的盈利模式比較清晰，一是以片區中騰空的土地作為項目主要收益來源，用有收益的經營性土地出讓平衡公益性的基礎設施投入，實現公益性的總體建設目標;二是對片區中的低效土地進行再開發，根據更新后的城市規劃與低效用地再開發的有關辦法，對城市肌理中的單元進行“活化”，通過商業收益彌補公共服務的持續投入;三是將城市更新與“新舊動能轉換”相結合，通過整體的升級改造，帶動片區的產業升級與現代化發展，通過風貌保護、城市遺產保護、城市記憶公園等形式，讓老城區“老樹開新花”，推動整個區域的經濟可持續發展。

對于老城市來說，拆與建都只是手段而不是目的。必須堅守以城市功能為導向的核心，才能實現片區開發的整體盈利。

2 交通設施導向：都市圈小城鎮

在技術日益進步的時代背景與“交通強國”的整體戰略下，城市架構也產生了非常大的變化，新型交通基礎設施讓空間距離變得越來越短，城市群、都市圈的戰略即將成為現實。因此，有一類片區開發項目是依托交通設施的發展，在都市圈、城市群中形成一個個的節點小城鎮，以交通節點為核心展開的片區開發。

由于交通基礎設施的發展讓通勤時間縮短，許多大城市發展軌道交通來向外疏解人口，但有些地方把依托站點的片區開發做成了純粹的片區地產開發。這與當年房地產發展速度快、高速城鎮化有一定關系，但如今顯然已經不合時宜，交通設施帶來的小城鎮也應當具備應有的功能與造血能力，才能實現整體盈利的目標。

一是要實現多種交通設施的綜合開發，以此來擴大對外輻射范圍，就能獲得更多的生產資料、資本、人口的聚集;二是要解決“最后一公里”的問題，改善小城鎮內部的交通設施，實現交通資源的相對均衡，以此提升整體的區域價值，避免發展熱點只集中在很少的區域;三是根據周邊的優勢產業，承接一部分物流中轉、以及對應的產業轉移功能，更大限度的發揮交通基礎設施的價值，通過產業實現長期的收益。此外，還要關注“小城鎮”的“小”字，在大交通時代，交通資源有價值但非絕對稀缺，因此適度發展是實現盈利的關鍵之一，切忌盲目擴大發展、實現小而美的目標更好。

3 文旅康養導向：生態文旅開發

隨著人民生活水平的日益提高，國內的文旅產業成為了發展的“藍?！保膬|人口的文旅需求正在被快速釋放。許多中西部地區具有良好的旅游資源和環境優勢，都在積極推進以文旅康養為導向的生態片區開發。

與城市開發要“接地氣”不同的是，文旅開發面對的并非本地居民而是外來人口，因此文旅開發的核心理念必須跟上時代，講究“挖掘底蘊、做好服務、豐富玩樂、生態開發”，以此為核心才能實現盈利的目標。一是依托地方核心旅游資源與歷史文化，將文旅品牌、核心景區、配套玩樂等進行升級，打造符合時代需求的、現代化的新型旅游片區;二是抓住游客帶來的“流量”，將新經濟、新業態與文旅進行有機結合，以文旅品牌為入口，持續挖掘流量紅利，避免傳統旅游過于明顯的“淡旺季”;三是重康養而輕地產，生態文旅帶來的游客是季節性的、流動性的，旅游地產的規模應當控制適度，將更多的區域打造生態康養、休閑度假區域，滿足不同層次、時間長度的消費需求。

因此，在文旅康養類的片區開發中，應當更為關注市場的實際消費需求、留住游客的休閑娛樂活動。在這類片區開發項目中，政府能做的是相對有限的，切忌大包大攬，要想做好必須借助專業服務機構、本地居民與商業的共同力量。

4 產業升級導向：宜居宜業新城

中國經濟的騰飛離不開產業的高速發展，同樣，當我們想要實現從發展中國家到發達國家的跨越，產業升級是必不可少的經歷與過程。因此，許多地區都想通過產業升級導向進行片區開發，這既是推動地方產業發展，也是新型城鎮化工作的重要組成部分。

產業升級、產業導入的過程是漫長的，而這類產業新城項目的投資往往很大，要實現資金的平衡相當不易，盈利點更值得仔細思考。一是將產業新城建設與新型城鎮化工作相結合。我國的城鎮化率只有60%，城鎮化工作還有很大的提升空間。通過承接城鎮化職能實現基礎設施建設的收益平衡，并將城鎮化導入的人口作為產業發展的基石。二是從基礎產業入手發展。許多地方招商追求“高大上”，希望直接筑巢引鳳，但從產業發展的規律來看是非常難的，不具備普適性。產業發展必然要經過從無到有、發展集群、產業升級的過程，因此也應當讓產業伴隨片區共同發展。三是關注產業轉移的導向。內陸地區承接沿海地區、落后地區承接發達地區的產業轉移是必然的歷程，依托產業轉移實現園區的起步。四是關注產出與投入的同步性。適度建設、減少片區開發產生的債務負擔，尤其是避免在沒有產出的情況下過度投資。

因此，產業新城的片區開發講究的是“分期分片”“多次滾動”，既能根據實際情況不斷調整投資重點和產出，也能根據循環的資金進行再投資，避免沉重的債務負擔。

5 結語

在金融監管日益嚴格的今天，早已不能單純的依靠綁定政府信用進行金融套利，也不能借助金融工具放大數十倍杠桿來盈利。要想真正做好片區開發項目，還須從項目本身的盈利性入手，扎扎實實、真真切切的做好項目本身，只有做大蛋糕，政府與社會資本才能從成果中分享收益。

作者簡介：楊曉懌，北京明樹數據科技有限公司高級研究員。