精準施策 破解新市民住房瓶頸《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》解讀

本刊記者 柯善北

隨著國家住房保障體系的不斷完善，城市低收入家庭逐步實現(xiàn)住房“應保盡保”。相較而言，城市“夾心層”面臨購房無力、申請廉租房又達不到相應標準的尷尬境地，這也成為城市住房保障體系的一大突出短板。

近日，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），專門針對新市民、青年人等群體，解決他們的住房問題，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

限定：70平方米以內小戶型為主

《意見》的出臺，是對“房子是用來住的、不是用來炒的”定位的進一步落實。實際上，中央對解決新市民、青年人等群體的住房困難問題高度重視，近段時間以來連續(xù)發(fā)聲，著力推動保障性租賃住房的建設。

2020年12月16日至18日，中央經濟工作會議指出，要解決好大城市住房突出問題，特別是要高度重視保障性租賃住房建設，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房。

2020年12月21日，在中央經濟工作會議結束3天后，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在北京舉行。會議指出，要加強住房市場體系和住房保障體系建設，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題，加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

在十四五規(guī)劃建議中，也明確提出要有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

之所以如此重視保障性租賃住房建設，是因為我國城市化進入后半程，流動人口不斷增加且向大中城市集中，新市民、青年人等群體的住房問題愈顯突出。與此同時，由資本推動的長租公寓市場又良莠不齊，蛋殼的等頭部企業(yè)接連爆雷，不少剛畢業(yè)的大學生深受其害。因此，除了推動市場化的房地產租賃市場發(fā)展外，政策支持的保障性租賃住房必須成為滿足新市民、青年人等群體住房需求的另一強力支柱。

《意見》除了明確服務對象是符合條件的新市民、青年人等群體外，還將戶型標準進行了限定，即以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，同時限定租金必須低于同地段同品質市場租賃住房租金。顯然，這是出于兜底考慮，解決目標群體基本居住需求。同時，《意見》多次將“人口凈流入的大城市”作為限定詞，這也成為此次政策指向的重點。

保障性租賃住房需要政策支持和政府引導，但絕不是政府“一把抓”，其發(fā)展同樣也離不開市場的力量。《意見》強調，應當充分發(fā)揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”；支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設和運營管理保障性租賃住房。

對于各地方，強調政府要因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給。

多渠道、多形式提供政策支持

此次《意見》發(fā)布，是對中央相關會議及文件精神的深化落實，同時也是對前一段工作經驗的總結和改進。

由表2可以看出,復合混沌序列有均衡的0-1比,并且滿足E<0.02的要求,滿足Golomb偽隨機假設的第一條件。

從2019年底開始，住建部在沈陽、南京、蘇州、杭州、合肥、福州、濟南、青島、鄭州、長沙、廣州、深圳、重慶等13個城市部署開展完善住房保障體系的試點工作，重點發(fā)展以小戶型、低租金的房源為主，面向大城市中的非戶籍常住人口和新落戶新就業(yè)大學生等群體的政策性租賃住房，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房等方面的經驗。此次試點對完善保障性租賃住房體系進行了有益探索，獲取了成功經驗，同時在試點中也暴露出土地、資金、管理體制等多方面制約和短板。

因此，《意見》提出由政府給予土地、財稅、金融等政策支持。其中作為稀缺資源和主要成本的土地，在《意見》中以大篇幅進行闡述。《意見》提出采用多種形式、多種渠道，為保障性租賃住房提供用地支持，主要包括集體經營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設，同時適當利用新供應國有建設用地建設。

《意見》提出，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；允許利用企事業(yè)單位自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款；可將產業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應。允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

除了土地外，在審批、資金、稅費、金融乃至水電氣價格等多方面提供政策支持。

審批流程方面，《意見》提出，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。通過項目認定，加速保障性租賃住房相關優(yōu)惠政策落地，打通各審批環(huán)節(jié)。

稅費方面，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優(yōu)惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。另外，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

資金方面，中央通過現(xiàn)有經費渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設任務予以補助。金融方面，加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度；支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放

值得注意的是，近日國家發(fā)改委印發(fā)了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點項目。這是對《意見》相關金融支持政策的呼應，將為保障性租賃住房提供新的融資渠道。

強化監(jiān)管 讓民生工程成為民心工程

一直以來，如何讓房子精準供給符合政策標準、真正有需求的人群，是保障性住房面臨的最大難題之一。不少地方的公租房，都爆出超出收入標準的人租住，或者收入提升后難以騰退、承租后轉租等違法違規(guī)問題。

因此，為了讓這一民生工程辦成民心工程，必須完善監(jiān)管體制機制，尤其是準入和退出機制，實現(xiàn)保障性租賃住房的合理分配。因此，《意見》提出，城市人民政府要建立健全住房租賃管理服務平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監(jiān)督。同時，《意見》強調，保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經營或騙取優(yōu)惠政策。

另外，過去由于成本原因，保障性住房往往地處偏遠，與服務對象的實際需求不匹配，不少保障性住房面臨建好后無人申領的尷尬境地。為此，《意見》特別指出，應當按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，主要安排在產業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區(qū)等區(qū)域，引導產城人融合、人地房聯(lián)動。

住房問題是影響人民群眾幸福感、獲得感的重要因素，作為城市發(fā)展活力源泉的新市民和青年人群體，其住房需求必須要得到重視。《意見》通過精準施策，必將推動保障性租賃住房大力發(fā)展，進一步健全住房保障體系，實現(xiàn)人民群眾對“住有所居”“住優(yōu)所居”的向往。