住宅更新項目設計經驗淺析

蔣亞娜

【摘要]隨著城鎮化進程的加速推進，我國城市發展由增量進入到了存量時代，城市有機更新正逐漸取代“大拆大建”、“快拆快建”，成為城市建設的主旋律。本文復盤了朱家灘小區更新項目的設計方案及亮點設計，充分闡述了居民參與及自治共建的重要性，并就項目的設計實踐情況進行經驗總結。

【關鍵詞】小區改造;社區生活;居民參與;改造清單

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.007

1、 項目概況

項目位于上海市浦東新區濰坊路街區，浦東南路以東，濰坊路以北。距離9號線商城路站、2、4、6號線世紀大道站約1公里范圍，距離陸家嘴、上?？萍拣^約為2公里，交通便利?；刂苓吷虡I氛圍較濃，學校資源豐富，北側毗鄰明珠小學，屬學區房?？偟脑O計范圍大約有3公頃，分為東西兩個片區，分別是浦東南路1341弄和濰坊路89弄，總建筑面積8.69萬方，其中高層5.47萬方，多層3.22萬方。高層住宅均為25層，共4棟，各個單元平面相同，共計800戶;多層均為6層，共13棟，主要的單元類型有4種，共計691戶。

小區建設于1984年到1989年之間，于2008年和2010年，對多層和高層分別進行過平改坡和整新改造。小區居民人口特點為“老人多，小孩多，在活動方式上以老人+小孩居多”。通過對居民多頻次的走訪和調研過程，了解到住戶的切實需求歸納總結如下：房屋修繕，交通整治，設施完善以及室外環境這4個大的方面，針對這幾個方面，我們逐一進行了整改措施或者方案設計。

2、 現狀問題

通過對多層和高層分別進行了墻面和屋頂的破損情況的排查，除了對屋頂及外墻滲漏等報修記錄的調取外，通過引入無人機檢測技術，輔以傳統的紅外熱像檢測，快速和準確的得出房屋漏損情況如下：

（1）多層屋頂的漏水比例達36.35%;

（2）多層外墻的滲漏比例達32.41%;

（3）高層屋頂的滲漏比例超過50.00%;

（4）高層外墻的滲漏比例達到23.35%。

除了屋面和外墻的滲漏破損問題之外，還存在墻外附加設施凌亂以及公共部位破損老舊的問題。附加設施中空調外機，晾衣架，防盜窗等形式各樣，對小區整體視覺環境影響較大。公共部位的樓道間內，天地墻都不同程度的有一些破損，鋼門鋼窗破損老舊?；谝陨线@些詳細的調研和分析呢，我們得出了針對屋頂、外墻、附加設施以及公共部位的改造清單。

3、 綜合整治

3.1建筑修繕

3.1.1多層修繕

多層部分的屋頂，需要進行屋面瓦的更新，新作原平屋頂的防水。墻面重點對破損區域做防水修復，其次是粉刷出新，立面出新方案首先是基于原有的文脈傳承，在大面積保持主墻面原有色彩的基礎上，提取小區周邊既有顏色，將建筑底部粉刷成深紅色。以此為基準方案，我們又設計了兩個配色備選方案，都是采用了經典的三段式劃分，一個是色彩上比較鮮艷的暖色調，另一個是莊嚴大氣的高級灰色調。針對墻角明溝的處理，為了徹底解決氣味對環境污染的問題，我們采用將排水管道直接接入市政管網，將明溝填埋后處理成散水。

附加設施上，要對凌亂排布的空調外機進行整改，實現橫平豎直、整齊劃一的效果。原來多層區的門式晾衣架統一更換成折疊式的。小區中的架空電線對整個住區環境的影響較大，一方面，有的電線桿處在道路中央，對交通有所影響，另一方面，空中的電線橫七豎八，嚴重影響到小區整體環境品質，為了全面提升交通和視覺環境，需進行埋地處理。公共部位的鋼門鋼窗以及信報箱都要進行破損修復和重漆出新的工作，樓道內部的天地墻，首先要進行一個破損面的修復，然后再重新粉刷;并且進行管線入槽以及照明設施改善的工作;根據居民的需求，原本設在建筑內部的廚房廢水管道，本次設計中將其移至建筑外墻。以上就是多層區域單體修繕的主要內容。

3.1.2 高層修繕

對于高層建筑的處理手法，和多層有以下基礎不同。高層的平屋頂和女兒墻根部的防水都需徹底翻新。立面的粉刷出新，基礎做法跟多層是一樣的，除此之外，同樣給出了不同的配色方案，首先是從建筑環境周邊去選擇，基于我們現狀文脈的一個配色方案，在此基礎之上，又另外提供了三個備選方案，一個是高級灰色調，一個是經典的橫向三段式，第三種是在立面上增加一些比較鮮亮活潑的色彩，一方面，可以在浦東南路形成一個有別于其他小區的城市形象展示面，另一方面，是與明珠小學這一獨有的地域元素之間的對話。關于附加設施，高層的空調外機與多層不同的是還要增加一個承臺板。整個小區的主入口形象處理也是非常重要的，方案在保留原有建筑體量形態的基礎上，又增加了一個可以遮風避雨的頂蓋，在大門的單側，增加了專門的人行步道，車行道分出入兩向，并增加地面標識。大門頂端顯眼的位置，增加智能停車系統實時顯示的電子屏。

3.2 交通整治

活力社區的打造，主要是通過梳理現有交通、開拓健身步道，以及激活公共空間的三步走的方式來實現的。首先，在道路梳理上，除了常規的人車分流的做法以外，考慮到明珠小學這一特殊元素的交通需求，設計方案中還做出了一個早高峰以及放學高峰期的交通梳理預案，并且建議在這個特殊階段設立崗亭，來引導和疏通高峰時段車流的有序化。其次，我們建議把高層西側面向小區內部的圍墻全部打開，打開之后，我們可以開創性的為該小區的居民提供一個800米長的、景觀化的健身步道。然后，再利用這樣的步道將小區當中的所有公共空間逐一串聯，形成一個完整的慢行系統。通過優化、新增、激活、釋放的方式，最終實現小區內新增活動場地兩處，使得可供居民使用的公共空間的面積上浮48%。

3.3 公共空間改造及設施完善

關于整個小區中心小花園的功能提升的設計，首先保留了小花園中帶有歷史記憶的亭子，對其進行翻新處理;其次是對場地的改善和設施的優化與增設。在廣場上增加了既可以供老年人聊天的半圍合座椅，又提供了方便照看小孩的樹下圍合空間，并且增設了一些老少皆宜的健身器材。除此以外，將廢棄的水泵房重新利用起來，新增了一個可遮風避雨的室內公共空間。

4、 經驗總結

老舊小區改造作為城市有機更新的重要組成部分，是一項重大的民生工程和發展工程，對其實施改造，不僅能改善人居環境，讓住戶住的更舒心，還能提高城市的治理服務水平，讓城市更加宜居。但老舊小區改造情況復雜，每個小區存在的問題都不盡相同，不能簡單地生搬硬套。

4.1 引領居民參與，倡導自治共建

在朱家灘小區的改造設計過程中，離不開居委、業委及物業的深度參與，并且在設計之初就要求居民聽證、征詢等，整個過程中居民參與及自治共建是項目能夠推進的關鍵，也是老百姓有獲得感的前提。居民參與其中，提出他們在實際生活中的訴求，由設計方配合政府部門切實解決問題，并且在修繕改造完成后交付給居民，由居民及居委、業委、物業共同經營，這將成為一種良好的自治共建模式。

4.2 運用改造清單提升工作效率

在本次小區該項項目中，針對需要整改和修繕的項目都梳理了相應的清單列表，建筑主體的修繕主要分成四部分：建筑屋頂、外墻、附加設施、公共部位，設計過程中采用清單列表的方式，不僅可以一目了然，而且便于前后交接核對，可提升工作效率。

參考文獻：

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（本文作者單位為上海法奧建筑設計有限公司，上海，200092）