天津放松預售資金監管背后：樓市低迷、地市不火

劉偉

樓市、地市不溫不火的表現，對天津市監管預售資金的相關辦法產生了影響。

6月7日，在舊有的天津市新建商品房預售資金監管辦法即將到期之時，天津市住建委會同相關部門將原有政策進行了修訂，擬定了《天津市新建商品房預售資金監管辦法（征求意見稿）》（下稱“辦法”）。

根據辦法，天津市對房地產預售資金監管進行多個角度的調整。其中，最受關注的是，縮短預售資金監管期限以及擴大不納入資金監管項目范圍。

天津此次縮短預售資金監管期限，或許和房企當前面臨的壓力有關，尤其是天津房地產市場這兩年相對偏弱，在此情況下，天津推出有助于加快房企回籠資金的新政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。

近年來，先后有不少城市放松了對房地產預售資金的監管。

最近的，是在2020年疫情發生時，如武漢、深圳分別在2020年3月提出，準許房企可以申請提取和解凍部分監管預售資金，但政策實施有效期只有幾個月時間。對比來看，天津此次一調整就是5年。

對與此次調整預售資金監管的新政，筆者多次致電天津市住建委，但截至發稿未獲回復。

縮短預售資金監管期限

資金預售監管，是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

此次，天津新政的主要修訂內容，包括縮短預售資金監管期限。具體是將解除監管節點前移，由“完成不動產首次登記”調整為“完成竣工驗收備案”，縮短監管期限，提高房地產開發企業資金使用效率。

天津還擴大了不納入資金監管項目范圍，具體是按照房地產市場實際情況，明確購房人無需向開發企業支付房價款，由區政府、還遷部門等根據施工進度給付工程款的項目可以不納入資金監管。

除次之外，天津還將非住宅項目納入監管，增加資金交入監管賬戶途徑，優化資金撥付流程，明確未網簽退款流程，增加對于資金扣劃后的處理等。

嚴躍進表示，此次調整有松動和收緊的內容，將非住宅項目納入監管，說明監管將更加全面，把商務辦公樓等項目納入監管，有助于促進此類市場的健康發展;增加對于資金扣劃后的處理，對于房企影響會比較大，主要是會影響資金的流動和資金的使用。

總體來看，此次天津新政不少政策是利好房企的。在嚴躍進看來，也要注意資金的監管動態，防范房企違約收取購房資金，以真正保障購房者的權益。

作為不得隨意支取和使用的預售資金，多地對預售資金的使用要求嚴格。

例如，今年4月16日，無錫市出臺《無錫市商品房預售資金監管辦法》，要求商品房預售資金需全部納入監管賬戶，監管期限自核發商品房預售許可證開始，至辦理不動產首次登記后止。通過優先保障工程建設資金的制度設計，防止因房企挪用預售資金而導致項目工程爛尾。

查閱相關資料，近年來，只在新冠肺炎疫情來臨的特殊時期，對預售資金的監管有過松動的跡象，而且松動的時間有嚴格限制。

2020年3月23日，武漢市住房保障和房屋管理局發布《關于支持房地產開發企業復工復產確保我市房地產市場平穩健康發展的六條措施》（下稱“六條措施”）。

當時，如果房企有新建或續建項目，允許申請提取監管賬戶內資金余額不超過50%的資金用于工程建設。六條措施有效期至2020年6月30日。

2020年3月11日，深圳市住房和建設局還曾發布《關于應對新冠肺炎疫情支持房地產企業加快復工復產的若干措施》（下稱“措施”）。

措施稱，具備房地產開發一級資質的企業，在保證工程質量、工程進度、建筑工程款等項目相關費用按期足額支付前提下，可向監管銀行申請解凍不超過預售資金總額的20%。有效期至2020年12月31日。

相較之下，天津此次出臺的辦法自2021年8月1日起施行，有效期為5年。

樓市、地市表現不佳

預售資金本是應被嚴格監管的資金，天津此次調整其相關政策與其現今的樓市、地市情況關系密切。

相關數據顯示，一段時間以來，天津樓市呈現出了低迷的狀態。

2020年12月1日，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發布報告《中國住房大數據分析報告（2020）——城市房價預警與房企品牌價值測度》顯示，截至2020年10月，天津相較2017年3月最高房價時點，跌幅已高達21.8%。

國家統計局數據顯示，2020年1-10月，天津新房價格同比幾乎沒有變動，上漲幅度最高為6月的0.6%，下跌最高則為2月和10月的-0.4%。

根據安居客提供的數據，2020年全年，天津新房平均單價為18539.58元/平方米;2021年至今，天津新房平均單價為18313.83元/平方米，同比下降1.2%。

與此同時，2020年，天津市房地產開發投資完成額為2608.5億元，同比下降4.4%;2020年天津市商品房銷售面積為1307萬平方米，同比下降11.6%;2020年天津市商品房銷售額為2113.6億元，同比下降7.1%。

2021年以來，集中供地在全國主要城市“如火如荼”地進行。其中，廣州、重慶、杭州等城市的拍地現場中，某些地塊甚至有數十家房企參與競拍，房企在熱門城市搶地的熱激烈程度可見一斑。

相較而言，今年3月31日，天津發布了首次“兩集中”供地出讓信息，經過5月14日和5月15日兩天的競拍成交表現看，天津此次土拍表現熱度不高，不少地塊底價成交。

5月14日，集中供地進入競拍階段，當日競拍了19宗地，成交總面積145.80萬平方米，成交總價170.06億元。其中，有16宗地以底價成交，成交總價127.22億元，占總成交額的25%。

5月15日，天津南開區的津南保（掛）2021-010號“天拖二期”，被招商蛇口以最高限價29.9億元、溢價率約49%、樓面價30303元/平方米、自持3000平方米（建筑面積）租賃住房競得，成為本次土拍溢價率最高地塊。

最近一段時間，招商蛇口頻頻在各地高價搶地。如何提高房地產開發企業資金使用效率，天津已經在政策上做好了準備。

（文章來源：中國房地產網）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.21

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