房地產開發項目管理的重、難點芻議

范靜波

西安海闊房地產開發有限公司 陜西 西安 710076

改革開放后我國房地產企業最先開始適應市場經濟發展規律，通過對城市土地的開發和使用，持續推進建筑行業的發展。之后隨著城鎮化進程的加快，城市住房需求持續攀升，2020年全國房地產開發投資超過14萬億元，商品房銷售面積超過17億平方米。但隨之而來的房價暴漲也導致了諸多社會性問題，國家為改善市場經濟環境，穩定國民經濟發展，針對房地產行業制定了一系列政策，限制房地產行業的非理性發展，將其拉回到帶動經濟發展、提高人民生活水平的正常軌道上來。尤其是最近幾年，各項法律法規逐步完善，房地產行業的發展得到嚴格規范，在這種情況下，項目管理的作用更加凸顯。

一、房地產開發項目管理的重要性

房地產開發項目管理的重要性主要體現在三個方面:

第一，保證項目按時完工。房地產開發項目牽涉多方投資、多個部門，保證項目按時完工對項目開發企業具有巨大的實際意義。房地產開發項目管理將項目開發的完整過程都納入到管理工作之中，根據項目決策、規劃設計、施工方案等對施工過程進行監督，通過不斷檢查、修正施工過程中出現的各種問題，保證房地產開發項目的順利展開。同時項目管理還能夠通過制定全景計劃，將各施工階段和建設節點按照時間順序依次排開，幫助項目開發企業和施工單位直觀地了解項目進度，督促項目按時完工。

第二，保證項目進展的協調性和組織性。房地產開發項目的完成需要多個單位、多家企業的協調合作。在多方合作的過程中，各方所要承擔的責任和所得的收益都需要有明確的規定。房地產開發項目管理依據相關法律法規建立工作制度和管理體系，與各方達成書面協議，并在項目開發過程中監督執行。另外，項目管理工作還要協調各方利益，做好分工安排，并保證各方的施工秩序，使項目開發的整個施工過程雜而不亂、有序推進。

第三，保證項目投資的社會效益和經濟效益。經濟效益是幾乎所有企業追求的最終目標，但隨著近年來國家土地政策的收緊，房地產行業面臨著存量高、投資大、貸款難、資金回籠慢等諸多風險，房地產開發項目管理工作通過對項目開發各個環節的把控，避免無效中間環節和不必要的經濟損失，同時對項目風險進行轉移和預先規避，再通過對施工過程的管理保證項目完成率和建筑產品質量，使房地產項目開發順利完成，實現其經濟效益。在確保項目開發企業正常、穩定運轉的同時，最大程度地提高其項目開發的社會效益與經濟效益。

二、房地產開發項目管理的重難點

1.質量控制。質量控制是房地產開發項目管理工作的重要內容，也是項目施工過程重要的組成部分。隨著精裝修房交付比例的不斷提高，人民生活水平的不斷改善，業主對房屋品質的要求也越來越高。房地產開發項目的質量控制直接關系到建筑產品的質量和用戶安全，及時按期交付的高質量建筑產品不僅能夠提高項目開發企業及相關施工單位在行業內的競爭力，有效實現其經濟效益，而且能夠營造相關企業在社會各界的口碑效應，收獲豐厚的社會收益。但質量控制工作卻是項目管理中最重要，同時卻也最復雜的內容，一方面要實現質量控制需要施工單位嚴格按照經過科學論證的施工組織設計方案進行施工；另一方面要想保證質量控制就需要對施工過程的各個細節進行監督、修正，確保從物資質量到施工流程都能嚴格按照設計方案嚴格執行。另外，近年來國家針對房地產行業提出了一系列法規政策，施工方案的實施、執行、檢測、驗收等都要嚴格遵守國家和地方的相關規定。影響項目質量控制的另一個因素就是項目管理人員的質量意識。項目管理人員的行為風格和行事方式會直接影響到項目開發管理各項工作的策略偏好和工程進展。項目管理人員在工作中必須要強化質量意識，明確質量控制的重要意義，履行工作職責，及時糾正和調整施工過程中出現的各種問題。

2.對項目情況了解不足。房地產開發項目管理工作本身就千頭萬緒，聯合施工的單位較多，再加上政策、市場等外界環境的影響，管理人員往往很難對項目情況進行充分了解。首先是開發商在進行項目開發之前對市場情況的調查不足，缺乏可靠的方案；其次是對當地法規和近期政策的了解不夠及時，再加上項目施工的延后性，導致項目申報時報批程序、各項特殊要求、驗收尺度等內容并不符合政策法規；此外，開發過程中對施工細節的疏忽或中途修改項目方案等都會對項目開發的節奏產生影響。

3.成本控制困難。成本控制是房地產開發項目管理工作中的另一難點，同時也是保證項目開發企業經濟效益的重點。但在我國房地產行業中，各企業對成本控制的重視程度明顯不足，大部分情況下成本控制只出現在竣工驗收階段，通過管控施工單位來達到減少支出的目的，并沒有從本質上解決項目開發實際成本遠超預算的問題。項目管理要想解決這一問題，必須從項目決策階段就將成本控制納入工作范圍，從項目開發的各個環節入手，建立目標成本、動態成本、責任成本管理制度，完善成本控制體系，切實提高房地產開發項目的經濟效益。

三、優化房地產開發項目管理的策略

1.提高房地產開發項目管理的重視。重視房地產開發項目的管理工作，并不是要求項目開發企業進行組建管理部門、增開管理會議等重形式輕效果的工作，而是要將項目管理工作作為項目的一部分，為管理工作提供物質支持，重視管理人員意見，賦予管理人員一定的職權。首先是加大項目決策前的市場調研投入，前期調查可以幫助企業收集準確有效的市場數據和政策信息，為項目決策提供數據支持；其次是重視項目實施過程中管理人員的各項意見，及時發現并修正施工過程中存在的問題，確保建筑產品質量；同時重視項目驗收階段的監督與檢測，協調好開發商、物業管理、項目驗收部門等各方關系，保證項目交付、移交工作的順利完成；另外，重視項目管理工作在項目開發全過程的作用，給予管理人員充分的自由和信任，尊重管理人員提出的各項意見和建議，對經過科學論證的管理方案予以支持并執行，使項目管理工作真正成為房地產開發項目的重要組成部分。

2.提前做好市場調研工作。市場調研工作能夠為房地產開發項目管理收集更加真實、有效的市場和政策信息，為管理工作提供更可靠的數據依據和資料支持。管理人員在房地產開發項目展開之前就應對房地產市場情況、項目所在地政策環境、物資市場變化等信息進行調查、整理和分析，為項目決策、造價預算、招投標方案制定等提供可靠數據，并在設計與施工階段有針對性地開展管理工作，以保證項目的順利實施和按期交付。

3.構建完善科學的成本控制體系。成本控制不僅與房地產開發項目的經濟效益直接相關，而且會影響到項目開發企業的投資回報比和項目利潤率。構建科學完善的成本控制體系，首先要加強房地產開發項目管理工作對成本控制的重視，將成本控制與項目開發的各個環節相結合，減少施工過程中不必要的浪費；其次對土地費用、基礎設施費用、工程費用、采購費用、管理費用等進行分項管理，再按照時間順序分別核對各項費用，確保沒有漏帳、壞賬的出現；另外，加強對施工階段成本管理的重視，對施工過程、物資采購、工期與時段等內容進行科學設計、合理規劃，降低人為損耗，充分發揮成本管理和項目管理的積極作用；最后，項目開發企業要重視現代信息系統的運用，建立先進、適應的成本管理信息系統，目標成本逐步細化、責任成本落實到各部門及相關責任人、動態成本及時更新。

四、結語

房地產開發項目管理的主要目標就是在保證各項項目決策和實施方案嚴格執行和有效落實的基礎上，降低項目風險，提高項目經濟效益與社會效益。當前我國的房地產開發項目管理工作仍在不斷探索的階段，在實踐過程中暴露出諸多問題，但隨著國家對房地產行業重視程度的加深，各項法律法規逐步完善，項目管理工作也能有更多可依據執行的條例和規范，同時項目管理工作對房地產企業和房地產行業的影響也會逐漸增大。