貝殼找房 何去何從

張鳳玲

面對易居、安居客、我愛我家等中介線上、線下平臺的圍攻，貝殼還能繼續“坐穩”行業第一的位置嗎？

貝殼找房董事長左暉的離世，給貝殼留下了許多疑問。

左暉去世之后，貝殼找房的市值蒸發了1800多億元，截至6月7日，貝殼找房的最新市值為552億美元，換算成人民幣3300多億元。

貝殼找房的股價是否還會繼續下跌？面對易居、安居客、我愛我家等中介線上、線下平臺的圍攻，貝殼還能繼續“坐穩”行業第一的位置嗎？

靈魂人物的離去

左暉是貝殼找房的靈魂人物。

2001年，左暉年滿30周歲，他拿出5萬元錢，創辦了鏈家，主要買賣二手房。

2005年，左暉在清華大學讀房地產經紀人總裁班，清華大學教授在課堂上說要有客戶意識，比如設計看房路線圖、看房最佳效率時間，左暉白天上完課后，晚上把清華大學教授的知識分享給店面經紀人。

之后，左暉帶著鏈家在業務上一直精進。

2012年，左暉果決地推行“真房源”，最初幾個月，鏈家成交量下滑30%，很多經紀人給鏈家總部打電話，甚至哭訴，不管人情上、商業數據上還是財務上，鏈家都面臨巨大壓力，但左暉依然堅持做真房源，嚴懲發布虛假房源。

今天習慣了在網上VR看房的的00后們可能想不到：假房源在十幾年前幾乎是中介行業的慣例，網上的戶型圖片和實際的戶型圖片差異巨大。

房地產交易行業是一個低頻消費、高客單價的行業。因此，左暉在鏈家發展過程中，倡導的方向是通過成交數據、帶看數據、搜索和點擊數據等大數據的分析，形成用戶畫像，預估用戶中意房屋的類型并智能推薦符合需求的房源，通過對歷史成交數據的多維度分析評估房屋價值，從而鎖定客戶。

2008年，左暉雇傭幾百經紀人，到30多個城市的小區用腳步丈量房屋數量、戶型圖。如今，貝殼找房擁有的322個城市、2.26億套真實房源信息就是鏈家經紀人幾十萬經紀人用腳步丈量出來的。

鏈家，從2009年開始布局互聯網。

2010年初，鏈家聘請IBM高級咨詢顧問彭永東加盟鏈家，展開對鏈家的一系列線上改造工程。

2014年，鏈家網正式成立，彭永東作為“領航人”，圍繞互聯網、大數據、移動互聯網等技術手段，不斷優化鏈家的業務流程、交易服務以及用戶體驗，打磨自身的同時，也推動行業的變革與創新。

從11年前喊出“品質中介”到5年前做“真房源”再到現在貝殼找房已經成為世界級房地產交易的平臺，左暉對鏈家甚至中介行業的進步都有著重要的意義。8月13日，貝殼找房在紐交所掛牌上市，總市值超422億美元，貝殼自此也成為中國居住服務平臺的第一股。

左暉和貝殼找房的建樹，在于左暉找到并堅持了中介的入門之道。入門之道，其實就是難但正確的事：從不吃差價，真房源，安心服務承諾。

那時，左暉就認準一個真理——做“難而正確”的事。

從不吃差價，到真房源，再到安心服務承諾，再到“真房源”，左暉重新定義了房產中介規則。

2015年，左暉連續發布了多項收購交易，鏈家以近乎掃蕩式的氣勢，先后在成都、上海、北京、深圳、杭州、重慶、濟南、廣州、大連、煙臺等一二線發達城市以不同方式合并了伊誠地產、德佑地產、易家、中聯（地產）集團、北京高策、盛世管家、大興業、孚瑞不動產、滿堂紅、好旺角、元盛房產等共計11家房地產中介企業。

之后，2018年2月28日，歷經數年準備的貝殼找房悄然上線，端出了國內數據量最大、覆蓋面最廣、維度最全面的房屋信息數據庫“樓盤字典”，以及在鏈家內部已經驗證的ACN機制，向全行業開放。

從開山立派、野蠻生長，到優勝劣汰、重排座次，最終成就了鏈家、貝殼找房，也規范了中國房地產中介交易規則。

“天塌了，信仰沒了。”一位貝殼一線經紀人如此描述。

接班人如何面對競爭

左暉去世4天后，公司聯合創始人、首席執行官及執行董事彭永東接替左暉擔任貝殼董事長一職，并任命貝殼首席運營官徐萬剛為貝殼執行董事。

彭永東，現擔任貝殼找房CEO、鏈家網CEO，一直被認為是鏈家集團里僅次于左暉的“二號人物”，他不僅是貝殼平臺業務的操盤手，也同時落地左暉的戰略抉擇和公司價值觀。

彭永東學歷背景顯赫，浙江大學本科畢業，2006年清華大學碩士畢業。入職貝殼之前一直從事戰略咨詢工作，為中國移動、中國電信、三星電子、德國電信等大企業做過戰略咨詢服務。左暉和彭永東的結緣是在2009年，在IBM任戰略與變革高級咨詢顧問的彭永東，開始服務鏈家，為左暉解決“要不要互聯網化”的命題。彭永東給左暉的答案是，勢必要做，受到左暉賞識。

2010年，加入鏈家并擔任副總經理，2014年起擔任鏈家網CEO，2018年，擔任貝殼找房CEO。而且在他的帶領下，業績表現良好。

彭永東主舵后，貝殼的業績繼續增長。2021年，貝殼第一季度營收達人民幣207億元，同比增長190.7%;凈利潤為10.59億元，調整后凈利潤為15.02億元，已經連續4個季度為正。

他跟左暉一起推動了貝殼找房的發展與上市，是左暉的得力干將。此前，彭永東一直被外界視作是貝殼未來的“一把手”。 有消息稱，左暉在2014年曾有意讓彭永東接班，但因為團隊搭建尚不完全，彭永東并未立刻答應。

在5月20號，左暉去世當天，彭永東發布內部信《別老左》中提及，“老左的精神永遠激勵我們，矢志不渝的堅持長期主義，團結一心為新居住產業發展做難而正確的事。”

徐萬剛則是在左暉發動大并購期間進入鏈家及貝殼。2010年，鏈家參股中西部地區房地產經紀領頭羊伊誠地產。

2015年開始，鏈家開啟大規模并購，將伊誠和廣州的滿堂紅并入其中。徐萬剛作為伊誠董事長，自此進入鏈家管理層，并在后續發展躋身貝殼核心管理層。根據公開數據顯示，到2024年，中國住房市場GTV將達30.7萬億元，經紀服務滲透率將由47.1%提高到62.2%，與此同時，房屋裝修、房產金融等房產相關服務將從2019年的7.9萬億元增長至約15萬億元。

市場紅利之下，貝殼面臨更大的競爭壓力。

頭部玩家進入房產中介市場

4月28日，易居（中國）企業控股有限公司發布公告，宣布收購阿里巴巴集團所持有的天貓好房公司85%股份，交易完成后，阿里成為易居第二大股東。

收購后，將主導天貓好房的發展，阿里則以技術支持易居做房地產數字化營銷和交易平臺。

事實上，在阿里的商業版圖中，“衣”“食”早已一騎絕塵，“行”有飛豬，獨缺代表“住”的房地產一角。天貓好房的成立，可以看作是阿里“衣食住行”服務產業版圖中的最后一塊“短板”開始補齊。

業內人士認為，易居聯合阿里，意在阻擊貝殼及其背后的騰訊，目的是為了對抗貝殼對新房分銷業務的影響。

貝殼招股書顯示，創始人左暉持有28.9%的股權，騰訊相關方持有12.3%的股權，為貝殼第二大股東。

貝殼找房的上市招股書披露，2019年其通過220多萬筆交易，產生2.13萬億元的GTV（平臺交易總額）。這一交易規模體量，已經略超京東（2.08萬億元），僅次于阿里（7.053萬億元），成為中國第二大商業平臺。

2019年，貝殼的營業收入達到了460億元。其中，二手房屋交易服務、新房交易服務、新興及其他服務的營收分別246億元、203億元和12億元。

業內人士認為，相比貝殼和鏈家形成線上線下的導流閉環，易居也急需開拓線下業務，而易居主要業務在一手房代理，要做到與阿里線上房地產打通的話，仍需繼續擴寬二手房代理平臺——易居房友的業務空間。

資料顯示，易居旗下有房友品牌，采用的是新房報銷分發模式。據易居2019年年報顯示，2017年-2019年，易居房友渠道成銷復合增長率為376%。2019年新房業務增長迅猛，成銷總金額1382億元，成銷套數105433套，同比分別增長298.1%和408.7%。

而貝殼找房新房分銷業務也實現了爆發式的增長，2019年新房業務營收從2018年74.72億元迅速升至202.74億元，占比逼近存量房業務，首次超過總營收的40%。

阿里與易居合作，對易居而言，意味著打通了線上渠道。引入阿里，易居加強了生存感，尤其有利于易居線上流量的增持。

4月，58同城創始人姚勁波在朋友圈中指責貝殼在房產交易中存在壟斷行為，讓用戶二選一，并聲稱，“58安居客今年作為挑戰者全面進入新房交易領域”。雖然安居客的體量和交易額還有差距，但安居客的第二大股東也是騰訊。安居客招股書顯示，姚勁波合計持股約58.8%，騰訊持股14.1%。騰訊在貝殼的持股為11.6%。

除了易居、安居客，字節跳動全資控股的房產信息綜合平臺“幸福里”也把目標對準了貝殼。幸福里此前對標安居客，但今年以來幸福里流量大漲，已經把目標調整為對標貝殼找房。

阿里有技術，支持易居，今日頭條有流量，支持幸福里，騰訊既支持安居客，也支持貝殼。而平臺公司，尤其是互聯網平臺公司，本質上都是依靠雄厚的資本，迅速占領目標消費市場。

從這個意義上說，戰爭才剛剛開始。