淺談房地產企業在三條紅線影響下財務管理的應對

方鑫龍

【摘要】在我國，為了對房地產企業的負債率等多方面的核心指標進行調控，我國監管機構制定了“三條紅線”這一政策，對房地產企業的融資和拿地方面的策略都造成了直接的影響，甚至還影響了房地產企業的投資和營銷等方面的策略。房地產企業必須要做好對政策理解的基礎上，還要堅持高杠桿高負債的經營模式。房地產企業財務管理應該正確看待在管理政策下行業生態環境所發生的變化，為了與政策管理的局勢相適應，必須要尋找新的管理策略，保證企業能夠穩步發展。本文分析了房地產企業在三條紅線影響下財務管理的應對，為房地產企業在三條紅線政策下實現更好的發展提供借鑒。

【關鍵詞】三條紅線;房地產企業;財務管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.021

自2019年開始，就已經有部分房地產企業開始重視現金流的管理，還有的房地產企業先后采取促銷出貨、抓回款、降低負債等策略來達到主管部門對負債率指標的要求，還有一些房地產企業對負債較低的區域或公司提出了提前償還銀行貸款的要求，并采取了相應的負債措施。住建部、央行在2020年與12家房地產企業約談，并且制定了三條紅線政策，主要內容包括：紅線1，在預收款項之外，企業自身的負債率在70%以上;紅線2.企業的凈資產負債率高于100%;紅線3.企業現金短債比在1倍以內。同時，根據不同的房地產企業踩紅線的實際情況，將房地產企業劃分為紅橙黃綠四個等級，被劃分為綠檔，說明該房地產企業在財務方面時比較健康的，次年，在新的融資規定下，綠檔房地產企業的融資規模可擴大15%。房地產企業將會在“三條紅線”政策下實現健康穩定的發展。

1、“三條紅線”新規內容及影響

1.1“三條紅線”新規內容

2020年，住房部與人民銀行聯合包括碧桂園、中國恒大、萬科、融創、新城控股等12家房地產企業召開了座談會，會上提出，在房地產長效機制切實落實的基礎上，房地產企業資金檢測和融資管理規則逐漸形成，也就是我們所說的“三條紅線”政策：1.在預收款項之外，企業的資產負債率在70%以上;2.企業的凈資產負債率高于100%;3.企業現金短債比在1倍以內。在三條紅線的基礎上，將房地產企業分為紅、橙、黃、綠四個等級;紅色檔是指房地產企業觸碰了三條紅線;橙色檔是指觸碰了其中兩條紅線;黃色檔是指企業觸碰了其中一條紅線，綠色檔是指房地產企業以上三個指標全都符合標準。

就目前而言，“三條紅線”的具體實施細則還沒有正式出臺，新規的實施情況主要包括以下內容：1.自2020年10月起，試點企業要在每月的15日之前要仔細填報參股未并表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品、合作方股東投入凈額以及墻體房地產相關表外有息負債等五項表外的有關負債情況，要覆蓋房地產企業的各種融資渠道以及表內表外情況;2.兩個貫穿指標，一是保持拿地銷售比要控制在40%以內，保持經營性現金流在連續三年之內為負，需要解釋拿地的資金來源;3.永續債券統計口徑，可以將2020年8月之前發行的永續債券作為權益計算杠桿率等指標，在計算總資產、凈資產等科目時，應該講2020年8月之后發行的計入所有者權益的永續債券。

1.2“三條紅線”對房地產行業的影響

1.2.1行業未來格局固化，不同房企間分化加劇

從供給端，“三條紅線”對開發類房地產企業的融資具有一定的限制，在規模、經營以及財務策略方面存在不同的房地產企業的信用風險將會持續分化。一些已經具備了高周轉率、良好項目布局以及沒有過重負債負擔的龍頭企業會憑借自身在規模方面的優勢，提高其自身的穩定狀態;一些處于高杠桿的房地產企業，受到融資的限制，其業務擴張模式會有所收縮，發展速度就會放慢;一些中小房地產企業想要通過加杠桿來實現彎道超車的目的將會很難實現，加大了中小房地產企業的信用風險。

1.2.2行業融資收緊，各種融資渠道均偏向穩健企業

在2020年第一、二季度，在新冠疫情影響下，社會融資環境比較寬松，房地產行業的再融資出現了短暫的窗口期，融資規模得到進一步擴大，在很大程度上降低了融資成本，但下半年，對信托通道的監管有所加強，同時還制定了“三條紅線”政策，開始試運行融資新規，將房地產企業的融資再次被收緊。即便有“房住不炒”的政策要求，主要的金融機構仍然加快了對房地產貸款的壓降速度，對貸款的行業集中度進行控制，對信貸資金流向房地產行業加緊了防控。在證券市場方面，在2020年1月至9月期間，債券市場地產債放量非常明顯，銀行和交易所房地產債券的發行規模達到了5611.34億元，比去年同期增漲了53.8%，但由于市場違約風險的增加，市場投資偏好比較謹慎，大多數投資人都減弱了對高風險債券的配置需求，極大地提高了國有企業和高級別債券發行規模的比例。在美元債融資方面，受到全球疫情的影響，境外占全市場面臨極大的波動風險，極大的提高了發行成本。在持續的監管之下，非標準融資的融資規模將會持續收縮。新的融資規定下，金融機構加強了對房地產企業的融資業務額度和貸款用途方面的把控，投資人的投資偏好更加謹慎，并且，逐步偏向于具有穩定經營并且負債較低的企業。

2、房地產企業在“三條紅線監管下經營模式的轉變

在2020年間，中央曾經多次強調“房住不炒”，在疫情的影響下，房地產企業在出現了嚴重的現金流量不足的情況，經營活動開始大幅度縮減。隨著“三條紅線”的實施，有不少房地產開放商在極大的壓力之下被迫引入戰略投資者，以擺脫當前的財務困境。這充分說明，房地產企業由于房地產的激進化，導致企業內部資金鏈出現斷裂，企業不得不將項目和股權打包賣出，甚至面臨被市場淘汰或被其他房地產企業收購兼并的命運，尋找另外的發展出路。“三條紅線”的正式實施，土地紅利和財政紅利逐漸消失，房地產企業便開始向管理層索要紅利，在新的監管政策下，房地產企業又回到同一起點，之前的全部業績都將清零。在房地產企業未來的發展中，必須要設置較為完善的管理體系，并將重點放在運營、服務方面。房地產企業財務管理要以財經紀律代替傳統的財務紀律。財經紀律則要求企業在此基礎上還要講投資紀律包含在內。“三條紅線”政策的監管力度具有較強的穿透力，實現了股份和債務以及表內表外的全方位覆蓋。對于房地產開發商和房地產企業財務管理工作人員來說，傳統的財務技巧在企業財務管理中已經沒有任何作用，“三條紅線”政策的實施對房地產企業來說時一個非常大的挑戰。

3、“三條紅線”政策下房企財務管理的應對

3.1房企財務管理實際工作重視事項

在《試點房地產企業主要經營、財務指標統計檢測表》中，監管部門要求房地產企業必須要在每月的15日之前提交相關報表。在該檢測表中，包含了資產負債、凈資產負債率、現金比率、土地購置金額、銷售金額、有息負債等八項財務指標。對于房地產企業而言，在很大程度上使企業日常財務管理工作的難度加大，在企業日常的財務管理工作中，不僅要做好上述指標所要求的內容，同時還應該高度重視房地產企業的首付款、納稅、利潤結轉等經營活動，另外，還應該包括與還貸直接相關的融資業務，以及企業并購和并購范圍的調整，在很大程度上都會對三項指標造成影響。財務管理還要區分經營、籌資、投資等活動，對每一個經濟和經營活動都要記性詳細分析。最后，在此基礎上，針對企業觸碰紅線的不同情況，積極采取適當的措施進行財務管理。

3.2在財務管理方面的應對

房地產企業財務管理與“三條紅線”和“五個指標”有著密切關系，所以，必須要調整財務結構。即便是拉長債務周期，也要堅決杜絕貪小便宜而借高利息的短期債務。房地產企業必須要嚴格管理企業的總資產負債表，并且還要提高對它的關注程度，對其要保證每個月檢查、檢討一次，采取更加系統完善的管控制度和方法，加強對企業自由資金和投資的監管。從企業資產負債率指標中扣除預付款，能夠對企業的負債率有一個真實的反映。但仍有部分股權分明、權益中包含真是債務的融資時無法體現的，通過股權融資，提前扣除資產負債率的修正，能夠講企業負債的真實情況反映出來。在房地產企業的超強監管下，在未來的發展中，房地產不再做股權債券，而是轉化為同股的實物投資。進行真實的股權投資，嚴格按照財務管理的規則進行，先加強對稅匯率的管理，特別時房地產行業中的一些境外上市企業，必須要加強匯率管理，房地產財務管理會受到美年匯率變動的重大影響。

3.3在會計方法上的應對措施

在合理利用會計準則的基礎上，房地產企業還要注意合理運用會計方法，特別時要對新會計準則中的負債內容和變化靈活掌握。所采用的會計核算方法應自上而下保持統一，制定更清晰、更準確的標準，誒會計報表質量提供全面保障，保證各項財務數據及時準確。完善財務金融體現建設，必須要落實到事情本身，而不能停留在表面上。在房地產企業中，在管理導向、管理風格、管理語言等方面，企業的管理思想應該保持一致，同時還要保持一致的經營意識，為了提高企業一體化工作的流暢性業務部門應該在每月三個工作日內做好并上報上月的報告，這就要求企業必須要由相應的財務制度，確保報告能夠按時完成。要在保證質量度前提下，避免金融業務管理出現問題。

3.4重視成本管理的細化

在企業中，對不同業務和事項所作出的選擇也是不同的，會對三個指標的正負項產生不同的影響。即使在統一的管理行動之下，不同企業或同一企業中的不同階段，也會受到不同的影響。當地產企業按照建造成本法對開發、建造的產品進行計量與核算的。值得注意的是，土地增值稅清算的關鍵因素時土地的成本，同時也是房地產企業項目開發中最重要的成本項目，在整個開發項目中占有較大比例。因此，要重點注意選擇合適的方法來實現成本的分攤。在對成本的時間管理中，必須要保證操作符合規范，結合項目的實際情況，對自己的現狀有清楚的認識，科學選擇合適的成本管理方法，最大限度的降低企業稅收成本。

結語：

在“三條紅線”政策的是實施中，房地產企業開始出現了兩極分化，房地產企業必須要提升自身的經營和管理能力，并將這兩個企業核心能力做好，才能實現更長遠的發展，促使經濟效益得到進一步提高。在實踐中，首先要做好財務管理工作，在“三條紅線”政策下，企業的財務指標是動態發展的，在新政策和發展形式的要求下，房地產企業的發展節奏在一定時期內受到靜態指標的制約。因此，房地產企業必須改變傳統的經營模式，提高企業財務管理的科學化，促進企業競爭力的逐步提升，以促進企業的穩步發展。

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