解決國有土地上不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記幾種類型歷史遺留問題的基層探索與實踐

【摘要】不動產(chǎn)是法人和公民最基本最重要的財產(chǎn)，《憲法》、《民法典》對不動產(chǎn)物權(quán)都作了明確表述，如何實現(xiàn)好維護好發(fā)展好人民群眾的根本利益，必須首先解決好不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，對此，地方政府做了一些積極的探索實踐。

【關(guān)鍵詞】國有土地;不動產(chǎn)登記;歷史遺留問題;地方實踐

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.014

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，分散登記時代辦理的房產(chǎn)證，多因沒有關(guān)聯(lián)土地信息、房地權(quán)利主體不一致、用途不明、土地使用權(quán)到期等，導(dǎo)致的國有土地上大量的不動產(chǎn)不能辦理轉(zhuǎn)移（包括抵押）登記，一度成為群眾反映強烈的熱點難點問題。利城是178萬人口的大縣，歷史各類房產(chǎn)登記量大情況復(fù)雜，信訪矛盾十分突出。為了解決不動產(chǎn)登記突出問題，在上級沒有出臺歷史遺留問題解決辦法的情況下，縣政府堅持以人民為中心，不等不靠，按照原國土資源部排查解決不動產(chǎn)登記“中梗阻”通知等要求，依據(jù)當時現(xiàn)有的法律法規(guī)政策，緊密結(jié)合問題實際，陸續(xù)研究出臺了一系列切合實際的政策措施，及時消化解決了一大批國有土地上不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。這些地方政策與自然資源部剛剛發(fā)布的自然資規(guī)（2021）1號及安徽省廳（2020）157號文件基本精神相符合，也具有很好的操作性，現(xiàn)分類概述如下：

1、首先解決房屋落宗基礎(chǔ)問題

“房落幢、幢落宗、宗落圖”是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)工作。分散登記時代辦理的《房屋所有權(quán)證》，大多沒有關(guān)聯(lián)掛接土地基礎(chǔ)信息，也是客觀上造成不動產(chǎn)登記“中梗阻”的重要原因之一。原縣國土資源局及時調(diào)查研究，報縣政府土地決策委員會研究通過，由原國土資源局、住建局、房產(chǎn)管理局、城鄉(xiāng)規(guī)劃局聯(lián)合印發(fā)了《利城不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中相關(guān)歷史遺留問題處理方案》（利國土資[2018]99號），解決了宗地面積不一致，“證”“檔”不一致，房地用途不一致，房屋超宗、跨宗，產(chǎn)權(quán)單位不存在以及部分未辦理首登但已部分辦理過轉(zhuǎn)移登記等不能正常進行不動產(chǎn)登記的一系列歷史遺留問題。為落實上述方案，不動產(chǎn)登記中心報縣政府批準招標采購測繪服務(wù)，并全力參與人員共同對全縣國有土地開展修補測和權(quán)籍補充調(diào)查，同步完成數(shù)據(jù)整合，為不動產(chǎn)登記工作打下良好堅實的基礎(chǔ)。

2、解決好國有劃撥土地上住房的轉(zhuǎn)移登記問題

依據(jù)《房地產(chǎn)管理辦法》、《國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例》，參照當時省內(nèi)外各地已有的做法，報經(jīng)縣政府土委會研究同意，縣國土、財政、住建、房管、規(guī)劃五部門（以下簡稱“五部門”）聯(lián)合印發(fā)了《利城國有劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓繳納土地收益的操作暫行辦法》（利國土資[2018]100號）。辦法明確，對于國有劃撥土地上住房轉(zhuǎn)移登記，除正常繳納交易稅費外，增加收取土地收益金（現(xiàn)名稱財政部門已調(diào)整為其他土地出讓收入），在保持原土地性質(zhì)、用途等均不變的前提下，按計稅價格的1%向轉(zhuǎn)讓方收取此款，上繳財政非稅專戶。辦法還對婚內(nèi)析產(chǎn)、繼承等不收土地收益金的情形進行了規(guī)定。此舉每年解決了存量房過戶遺留問題1000件左右。

3、解決好國有劃撥土地上非住房的轉(zhuǎn)移登記問題

依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等，經(jīng)縣政府土委會研究同意，五部門聯(lián)合印發(fā)了《利城縣國有劃撥土地上非住房不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)處置操作暫行辦法》（利國土資[2018]100號），對此類非住房轉(zhuǎn)移登記，采取收取土地出讓金的辦法。為規(guī)范細化土地出讓金標準，縣政府后又委托專業(yè)估價機構(gòu)，評估測定了《關(guān)于公布利城縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有劃撥土地上非住宅（商業(yè)）用房所在路段用地價格標準的通知》（利政辦[2020]23號）。縣不動產(chǎn)登記中心憑出讓協(xié)議、土地出讓金發(fā)票等辦理此類非住房的轉(zhuǎn)移登記。此舉平均每年解決100件左右的存量房的轉(zhuǎn)移登記問題（也較好地落實了法院一部分“執(zhí)行難”的案件）。

4、解決好國有出讓土地使用權(quán)到期不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記問題

盡管利城建縣時間不長，但種種原因，不動產(chǎn)登記工作中，也偶爾遇到因土地使用權(quán)到期，不知怎么辦理轉(zhuǎn)移登記的困惑。按照總理答記者問的精神，以及原國土資源部對溫州請示問題的答復(fù)意見，對于住宅占用的土地，使用權(quán)到期后，無需申請，不用交費，無條件續(xù)期;但對于非住宅一直沒有明確的答復(fù)。對此，縣政府認真對待每一件群眾合理的不動產(chǎn)登記需求，經(jīng)土地決策委員會研究同意，“五部門”聯(lián)合印發(fā)了《利城縣國有出讓土地使用權(quán)到期的非住宅轉(zhuǎn)移問題處理操作暫行辦法》（利國土資[2018]100號），用足用活政策，創(chuàng)新破解了這個難題。“辦法”明確此類非住房轉(zhuǎn)移登記時，按照土地利用現(xiàn)狀和設(shè)定的容積率，以及土地所在級別市場地價結(jié)合應(yīng)分攤的面積，評估核定繳納土地出讓金。此舉雖然涉及的個案問題不多，也最大程度地保障了產(chǎn)權(quán)人合理轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的登記需求。

總之，利城縣通過上述一系列辦法的出臺和實踐探索，不僅及時消化解決了一大批群眾關(guān)心的熱點難點和信訪突出問題，也較好地踐行了“以人民為中心”的政務(wù)服務(wù)理念，最大程度上滿足了人民群眾在追求美好生活過程中，及時辦理不動產(chǎn)登記的愿望。目前利城縣不動產(chǎn)登記中心和縣主管局，正在深入學習自然資源部《關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》，緊密結(jié)合利城實際，進一步細化完善操作辦法，努力將自然資源部（2021）1號文件貫徹到實處，最大限度實現(xiàn)好維護好發(fā)展好人民群眾不動產(chǎn)權(quán)益。

作者簡介：

黃巖（1970.11-），男，安徽利辛縣人，會計學本科，利辛縣自然資源規(guī)劃局黨委副書記、不動產(chǎn)登記中心主任，研究方向：長期在基層一線從事城鎮(zhèn)住房改革，房地產(chǎn)管理，不動產(chǎn)登記及思想政治工作。