不能忽視：財務管理是房地產企業(yè)的一道坎

蔡國玲

近幾年，我國房地產行業(yè)發(fā)展勢頭轉趨平緩，行業(yè)競爭日益激烈。受投資大、風險高、市場格局變化等因素的影響，房地產企業(yè)加強成本管理工作，提升資源優(yōu)化配置能力已成為必然選擇。與此同時，房地產企業(yè)在加強工程質量建設、開展好營銷工作的同時，也要提升財務管理水平，確保項目順利進行。房地產企業(yè)財務與成本管理，就這樣成為一道坎。

是重要的抓手，也是普遍的軟肋

財務管理和成本管理是企業(yè)提升管理質量的兩個重要抓手。財務管理主要是基于整體目標開展投融資以及資金分配等經營行為，財務管理工作也可以理解為對資金進行決策、計劃、控制的管理。成本管理是指企業(yè)在生產和經營期間進行成本費用核算，主要是利用財務管理手段實現對資金的合理使用。比如，通過預算、核算等方式分析和總結經營中的問題，以此降低市場風險。房地產企業(yè)財務管理涉及內容較多，其中主要內容是為了項目成本核算、快速回籠資金、減少不必要的開支等目標而進行的財務作業(yè)。

當前，房地產企業(yè)在財務管理方面存在不同程度的問題，一些財務管理人員缺乏成本管理意識，未能打造完善的財務管理體系，由此導致資金管理風險日積月累，不利于房地產企業(yè)的長遠發(fā)展，主要體現在以下幾個方面：

財務管理意識有待提升。當前諸多房地產企業(yè)的工作重心集中在營銷宣傳等方面，將財務管理工作理解為資金管理，還有一些地產企業(yè)比較偏重成本管理工作，在實際工作中將重點放在決策環(huán)節(jié)，后續(xù)跟蹤和落實方面執(zhí)行效果較差。此外，一些房地產企業(yè)財務部門的工作缺乏有效監(jiān)督，該情況下可能出現資金利用不合理現象，甚至貪腐行為。

財務管理體系不夠健全。在地產行業(yè)飛速發(fā)展的今天，一些房地產企業(yè)的管理制度和內部控制體系仍不夠完善，財務管理制度的制定未能結合企業(yè)實際需求，由此導致財務管理工作開展受到不確定因素影響。比如，部分企業(yè)成本管理方式較為粗放，或者制定了財務成本管理制度，但是可行性較差等等，由此影響財務管理工作的正常開展。此外，由于財務管理制度不健全，導致企業(yè)內部存在部門配合效果差、權責不明等情況，也難以調動財務人員的工作熱情，不利于提升房地產企業(yè)的市場競爭力。

財務預算管理系統(tǒng)不完善。在房地產項目建設過程中，成本支出主要涵蓋前期成本、工程成本、管理成本、土地成本、營銷成本和財務費用，其中每一項費用支出都理應得到監(jiān)督和管理，避免資金不合理使用對房地產企業(yè)的發(fā)展與規(guī)劃造成不利影響。當前，一些企業(yè)財務預算管理系統(tǒng)仍有待完善，間接影響到企業(yè)融資渠道的拓展，這就要求地產企業(yè)考慮影響財務管理的各種因素，強化全流程管理和精細化管控。

房地產成本核算不到位。預算和成本核算可以提升融資效果，幫助企業(yè)在整體上提升管理水平。目前，一些房地產企業(yè)的成本核算還存在諸多問題，主要體現在以下方面：部分房地產企業(yè)缺乏完善的財務管理體系，沒有科學制定成本費用的支出計劃;財務人員的專業(yè)能力不足，導致賬務不相符;成本核算準確性不足，影響到盈虧平衡分析，不利于管理層進行成本控制。此外，部分企業(yè)還存在重視收支管理，但成本核算意識較差等問題。

覺醒與改變，是一個系統(tǒng)工程

提升財務成本管理意識。管理層要發(fā)揮帶頭作用，高度重視財務管理與成本管理工作開展情況，引導全體員工積極參與，提升部門配合效果與資源利用效率;嚴格進行財務報表的審核，支持財務部門完善制度，優(yōu)化管理流程;加強財務部門人員理論培訓，使其掌握財務管理要點，培養(yǎng)良好的成本控制理念。財務成本管理人員更要主動學習成本管理知識，在實際工作中重點關注成本控制有關內容，強化財務風險管理意識。其他部門也要支持和配合財務部門的工作，促進各部門溝通，以此提升團隊決策的合理性和可行性，推動房地產企業(yè)財務管理工作的高質量開展。

推動財務管理體系建設。完善的財務管理體系可以讓成本管理工作更加科學有序地開展，減少決策失誤。在打造成本管理體系過程中，要切實發(fā)揮財務會計制度與審計制度的作用。在財務部門成本管理工作中，要重視財務數據搜集整理環(huán)節(jié)，提升數據準確性，規(guī)范會計報表編制等操作流程，確保財務管理和成本管理項目設置的一致性，從而提升財務管理水平。

完善財務預算管理系統(tǒng)。財務預算管理工作的開展直接影響資金利用效率，因此房地產企業(yè)要根據實際情況制定與完善預算體系，要針對資產流量和資產負債做好預算管理工作，要對費用成本和銷售成本進行業(yè)務預算。在投資環(huán)節(jié)，要進行資產預算確保工程預算的準確性，在項目建設過程中財務管理人員要定期分析和總結，進一步細化成本管理目標。在項目預決算過程中，財務部門內部相關崗位人員要明確分工，促進信息共享，及時掌握資金現狀。此外，財務管理人員還要根據預算指標與項目業(yè)績分析數據間的差異，積極完善管理措施，持續(xù)提升成本管理水平。

當前，受資金短缺的影響，一些企業(yè)正通過完善管理模式和擴大經營規(guī)模來提升經濟效益，在加強自身實力的同時，實現強強聯(lián)合，為企業(yè)融資爭取支持。比如，部分地產企業(yè)有土地，但是缺乏資金，可以通過國內貸款、外部投資、自籌資金、各項應付款融資，也可以利用股權融資和債券融資的形式獲得資金。

科學規(guī)劃和管理財務成本。做好成本核算及風險預判，是財務成本管理中的重要工作內容，不僅需要財務部門積極參與，還需要企業(yè)結合市場動向科學統(tǒng)籌規(guī)劃財務管理工作，促進各部門的合作，進一步提升資金預算管理水平。當前，我國信息技術飛速發(fā)展，房地產企業(yè)應積極加強信息化建設，通過相關系統(tǒng)和軟件全面提升財務管理工作效率，為企業(yè)制定相關決策提供專業(yè)支持。此外，房地產企業(yè)也要注重完善監(jiān)管機制，積極開展成本核算，定期審核財務成本數據，管控資金流向，為企業(yè)的健康發(fā)展保駕護航。

在房地產企業(yè)的內部管理工作中，實行風險前置預判是一項富有挑戰(zhàn)性的工作。財務管理人員合理利用風險調查分析法、資產狀況分析法、環(huán)境分析法對財務風險預警指標進行合理選擇，可以為財務風險管控工作提供專業(yè)支持。其中，在籌資風險控制方面要根據綜合資本選擇最低籌資方式，而投資風險控制需要對投資項目展開可行性分析，后期也需要進行跟蹤管理，最大程度降低投資風險。此外，在風險防控方面要結合應收賬款以及存貨管理優(yōu)化預算管理體系，進而提升經營管理質量。

房地產工程建設正深刻影響著民眾生活和社會的變遷。房地產企業(yè)必須重視財務管理工作、加強制度建設、重視人才培養(yǎng)、完善審核機制，從而有效降低財務風險，促進企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。