探析精裝交付住宅項目穿插施工高效管理應用

林培欽

（廣州市璧湖房地產開發有限公司，廣東廣州 510630）

0 引言

社會的高速發展令人們對于居住環境的要求越來越高，與此同時房地產開發商對于高層項目開發節奏要求越來越嚴，這本身就是一個矛盾，如果處理不好，會給一個企業帶來大量“群訴”事件，對政府部門社會穩定管理也不利。所以在精裝交付的住宅項目中，在保證安全和質量前提下合理進行穿插施工能夠有效提高施工效率，節約工期，進而提高企業競爭力。因此，有必要對精裝交付住宅項目穿插施工高效管理應用進行研究。

1 背景調研與相關介紹

在精裝交付住宅項目中，應該嚴格按照“三提、三減、三零”的原則選用新的建造技術，以此來保證穿插過程的進度和質量。其中三提是提高預制率、工效、一次成型，而三減則是減少工序、人工、濕作業，三零是零開裂、零滲漏、零空鼓問題，只要在項目前期策劃和施工過程中能夠以終為始，每一道穿插工序都能考慮到產品交付給業主后的最終呈現，就能提高客戶對于產品的滿意度[1]。

穿插分為立面及平面兩個維度，本文定義為“三豎三橫”的全穿插建造模式，如圖1所示，即在施工中通過N-X任務分解實現塔樓內裝、外裝、機電安裝隨主體施工由下往上流水；通過總平先行實現市政、景觀不占用關鍵路線，和塔樓同時達到驗收條件。此時以項目為核心，內部資源（報建、研發、招采、工程職能）橫向協同，外部資源（壟斷資源、分供方資源、政府資源）縱向打通，保障建造方法落地執行尤為重要。評判穿插是否成功，可以從工期的維度進行，表1為穿插體系的考核標準，其中N-X的定義為：主體的第X層在澆筑混凝土，而首層或二層已經達到精裝完工的狀態，此時部品部件的安裝根據交付的合同工期決定是否插入。

表1 穿插評判體系

圖1 三豎三橫穿插建造模式

2 穿插體系與方法分析

穿插施工高效管理的主要原則可以分為以下幾點：①安全性原則。安全性是建筑施工中的第一原則，各個工序得以順利搭接的核心關鍵便是施工條件足夠安全；②科學性原則。穿插施工對于建造方法選取的科學性的要求極高，目前能保證質量穩定的主流方式是選取爬架、鋁模、全混凝土外墻、高精砌塊、薄抹灰；③規劃性原則。在住宅施工中，規劃性原則是保證穿插施工得以順利進行的根本，提前對資源、圖紙、界面進行規劃，過程中需不斷糾偏，通過月度例會、周例會、生產日會緊咬每道工序，確保穿插模型的實現。

在土建豎向穿插作業中（N～N-8），要結合需求選擇適合的建造方法，由于每層施工需求各有不同，所以必須找出適合的建造方法才能夠促使施工效果達到應有的質量。在土建階段，主要分項工程類別為鋼筋、模板、墻柱模板調整。在施工階段，為了保證支模、澆筑得以順利完成，就應該將實測人員控制在5名以上，然后需要確定鋁模銷釘與拉頂加固數量是否滿足工程方案。在面對廚房、衛生間等一系列結構時，應該提前進行砌體的穿插施工，以此來保證施工效果。在機電豎向穿插施工中，要注意給水管、水電管線等設備的預埋質量[2]。精裝濕作業豎向穿插（N-9～N16）同理，通過合理前置才能夠令施工質量得到大幅提高，此處要求精裝單位需要提前招標，精裝單位管理人員需要提前介入，對移交前置問題進行暴露，同時對工藝樣板、移交樣板、樣板房進行施工，前期控制好主體階段實測實量，特別是廚衛間墻面垂直度及平整度，避免因為施工不當而影響到穿插施工效果。由于穿插施工對技術要求較高，必須提前明確施工方法，這樣才能夠按部就班地順利完成作業。

除此之外，在豎向N-X穿插模型中，要結合施工需求來保證施工效果，不同層數對于施工的側重點各有不同，例如N層建筑類別為鋼筋、模板、混凝土作業層，在施工時應該關注施工人員數量，其中鋁模、鋼筋、水電工數量每500m2應該分別控制為32、15、8人。在水電預埋時，應該將預埋工作穿插在鋼筋模板工作中，并對工作協調、塔吊運輸等工作難點進行重點關注。需要注意的是，因為全剪外墻結構具有拉縫安裝難度大的特征，所以必須提前明確班組，確保入場之后能夠及時開展施工。對于工程項目而言，不同層級需要面對的施工內容往往各不相同，只有找出適合的施工方式，才能夠令穿插施工真正發揮出其應有的作用[3]。

3 穿插施工注意要點

3.1 穿插施工前期策劃要點

穿插前期策劃，必須注意以下幾點：①鋁模深化問題。施工期間應該切忌出現鋁模的“過度深化”問題。通過對墻身大樣圖以及外立面節點大樣進行分析，找出鋁模支模困難的線條，通過對其進行優化能夠提高支模和拆模的效率，進而加快施工進度；另外還應該結合防滲漏要求及業主后期使用敏感點進行鋁模深化，將企口、滴水線、各類門窗型材壓槽等節點一次深化出來；②精裝節點。在面對精裝節點時，應該注意容差問題，如廚房門套線及窗邊抹灰收口等；③圖紙深度。鋁模深化設計開始時間應該控制在圖紙會審結束后，此時圖紙內容基本已經穩定；④樣板點評。大批量施工前應該做好樣板先行及樣板點評，即鋁模預拼裝點評、首層拆模點評、砌體及機電安裝點評。

3.2 外立面穿插控制要點

外立面穿插施工需要注意以下幾點：①總包單位的外墻打磨班組會與外墻涂料施工單位的膩子班組出現施工沖突。因為當外墻打磨進度落后時，若爬架速度過快，就將會影響到膩子班組的施工時間。因此為了提高施工質量，避免同類問題發生，就應該加強對于相關單位的交底工作，并確認移交標準以及上第三方的時間標準，另外還可以通過要求總包集中培養打磨班組來增加打磨效率；②因人員問題而導致耐火窗安裝進度落后。耐火窗單位的一般特點為項目多，但每個項目的耐火窗的工程量相對較少，所以應該在施工之前與耐火窗單位老板進行溝通，要求現場項目經理留足材料生產時間，并及時跟進，尤其注意防火窗生產時間至少要控制在30d以上。另外，建議界面劃分上，可采取耐火窗給鋁窗單位施工，或者耐火窗單位供貨，鋁窗單位施工的方式；③鋁窗、欄桿進度正常，但空調飄板防水施工滯后。在前期工程中，因為工作面相對較少，所以會導致防水單位的班組出現窩工的情況，當多棟建筑全部達到安裝條件之后，便可以形成流水作業。另外，建議界面劃分上可將空調飄板防水的工程量劃分給總包單位；④關于施工電梯搭設，應該讓施工電梯按照每兩層進行附一次墻，以此來保證電梯能夠順利進入兩層；⑤在窗框打膠時，應該等涂料面漆之后進行打膠，這種打膠模式能夠有效提高打膠觀感。

3.3 戶內穿插施工注意要點

戶內穿插有八大常見的質量控制難度和要點，分別為：反坎一次成型效果差、剪力墻成型觀感差、剪力墻后開槽通病、抹灰后開槽通病[4]、抹灰陰角裂縫、樓層截水效果一般、飄窗、衛生間早拆頭拆除過早、結構拉縫板設置不到位。其中對于鋁模支撐的管控，要保持敬畏心。實際施工過程中，班組拆模時容易擾動早拆頭，造成二次回頂，特別是廚衛間會存在滲漏隱患。過程中一定要加強鋁模班組交底，制定專項獎懲機制，嚴懲此類不規范施工現象。另外，過程中土建單位對精裝修單位的工作面移交應該提到最高級別的移交工序進行把控。土建移交精裝是個“老大難”問題，特別是穿插項目更應該過程中強力管控，必要時每天要求施工單位、監理進行生產日會，配足資源，在總包合同中約定，樓棟棟號長需在土建移交精裝階段再設置一名，專門針對標高移交、廚衛工作面移交、基層清理、沖筋打磨、天花打磨、水電整改、收邊收口、抹灰面1m線移交等關鍵工序進行管控。

4 結論

總而言之，精裝交付住宅項目穿插施工管理是保證項目施工效率、質量的關鍵，也是房地產建設過程中工程管理崗位的重要崗位職責之一。穿插體系的構建和落實，需要做到圖紙深化及時性和合理性（尤其鋁模切忌過度深化）、N-X工序搭接順暢、土建移交精裝修管控、施工界面劃分合理、建造方法選取合理、穿插施工質量把控得當，過程中還需不斷拉通內部職能資源和外部環境資源。相信隨著更多工程行業從事者了解到穿插施工的重要性，精裝交付住宅項目穿插施工高效管理體系一定會變得更加完善。