環京樓市 走向哪里

張鳳玲

從一張床到一個家的蛻變過程，以及從一個戶口到一個身份認同的過程，是環京地區需要思考和改變的。

3月11日，朋友圈傳播著一條消息：只要持有身份證、燕郊70年住宅房產證，就可以落戶三河。

消息很快被房產中介、三河市本地人證實，當天就有人親自去行政大廳，成功辦理了落戶手續。這意味著，只要在三河有房的業主，就能成為“三河人”，就能自動獲得在三河購買二套住宅的資格，因此，落戶可能助推環京房價上漲。

放開落戶

三河市隸屬河北省，由廊坊市代管，與北京通州區隔潮白河相望，與北京順義接壤相連。

從行政級別來看，這里只是一個鄉鎮。但從城市人口居住活躍度以及房價指標來看，不亞于一座二線城市。

過去很長一段時間里，任何一絲關于政策的風吹草動，都有可能撥動那根敏感的神經。當北京市政府搬遷至通州，當地鐵22號線（平谷線）有望串聯起燕郊和北京……都給這座城市帶來了更多的希望。因為對于無力攀登北京高房價、而又在北京工作謀生的北漂來說，在燕郊買房，是一個不錯的選擇。

十年過去了，燕郊從10萬人變成了180多萬人，正在變成北漂們的樂園。這些人，沒有位于北京大望路的精神彼岸，更沒有遷移戶的土著底氣。但他們更關心，北京到燕郊的地鐵什么時候通，政府工作報告如何定調京津冀協同發展，孩子能不能在燕郊參加高考，燕郊房價能不能漲，什么時候能把房子從燕郊換到北京，他們還熱衷于傳遞各種添油加醋之后的“消息”。

因此，戶口放開消息后的第二天上午，原本人員稀少的三河戶籍交易大廳，突然變得人山人海，排在交易大廳門口的人群隊伍，一直延伸到了遠處的馬路沿。他們都是趕來辦理燕郊落戶手續的。持住宅性質的房本就能辦理燕郊戶口的消息公布后，一批批落戶大軍選擇了第一時間落戶燕郊。這批落戶燕郊的人群里，他們看中的不僅僅是低廉的房價，更重要的是其背后附加的通勤優勢和教育資源。與此同時，可以在燕郊拿到的高考“門票”，對于那些拿不到北京戶口的人來說依舊是一大誘惑，這也成為燕郊戶口的重要吸引力，讓北漂族們解決了現階段的生活問題。

按照三河目前的限購政策，三河本地戶籍家庭可以買兩套住房。此次三河全面放開二手房落戶，意味著在三河已有一套房的業主在選擇落戶后，同時就自動獲得了在燕郊購買二套住宅的資格。

投資客離開

長期以來，環京地區承接了北京樓市外溢需求，房價高歌猛進，從每平米1萬元漲至每平米2萬元，每平米2萬元漲至每平米3萬元，每平米3萬元漲至3.5萬元。環京樓市炙手可熱，投資客大量涌入，房子一天一個價，部分小區的均價甚至超過了3.9萬元。

房地產也成為環京地區的支柱產業，以三河2016年的財政收入為例，2016年三河市財政收入達到80.58億元，其中建筑業和房地產收入占比達63.47%，2016年上半年三河市地稅納稅排名前10的全部為房地產企業，沒有一家實體經濟企業。

但是在2017年北京317調控政策出臺之后，同年5月河北省政府辦公廳出臺繳滿三年社保具備購房資格的政策，6月部分環京和環雄安地區陸續出臺相關實施細則，環京重點區域量價齊跌，房價跌幅普遍超過30%，成交量不足高峰期兩成。燕郊樓市成交遭遇寒冬，月均成交套數不足2016年平均水平的十分之一。幾乎一夜之間，房價被砍掉了一半，投資客被迫離場。在這種情況下，燕郊房價連續跌停，從2016年每平米2.2萬元，跌到現在的每平米1.4萬元。據中國房價行情網數據，2017年房價高峰期至2020年10月，燕郊房價均價跌幅為45%、大廠為40%、香河為52%、固安為38%、霸州為35%、永清跌幅最高達55%。

甚至還有不少房產業主遭遇了房貸斷供的情況。

中國品牌記者查詢人民法院訴訟資產官網獲悉，從2020年至今，三河市人民法院執行的燕郊法拍房數量超過200多套，是2019年全年數量的2倍多。比如位于三河市區兵營西側泃河東側19-3-502室房屋一套，其拍賣人告訴中國品牌記者，這套房子所有人目前還不起銀行的貸款，出現斷供，所以采取了低價拍賣的形式。這套房子的評估價是170多萬元，現在打了8折來拍賣，戶主準備以140萬拍賣。

到了2020年，疫情又讓燕郊人清晰地意識到“燕郊是河北，北京是北京”，很多燕郊投資客出現了甩賣燕郊房產的情況。

對于多數房地產投資客而言，包括燕郊在內的環京樓市是一場噩夢。

根據房天下數據顯示，2020年12月，廊坊市每平米1.9萬元以上的項目僅占不到5%，其中每平米兩萬元以上的房源更是不到3%，而房價每平米9000元到15000萬元的房價區間占比達到了57.84%，較2019年的51.64%有小幅度的上漲，對比詳細數據可以發現，每平米7000萬元到9000元房價區間的占比從2019年的16.39%上漲到了2020年的17.82%。

三河放開二手房落戶，會拉住環京房價的下行趨勢并帶來大漲嗎？

何去何從

目前來看，燕郊全面放開二手房落戶，燕郊房價很難暴漲。

首先，我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個重要判斷因素是，這個地方的人口是流入還是流出。人口流入的地方，未來房價長期大概率會漲。人口流出的城市，房價大概率漲不動。持有燕郊70年產權住宅房產證，可以落戶燕郊，面對的落戶人群還是原來已經在燕郊購買房產的人群，并不是新流入的人口。燕郊的限購政策并未放松，外來人口在燕郊買房還是需要提供三年燕郊的社保證明，這就是說，未來外來人口還是沒有在燕郊買房的資格，這個地方房價會怎么走？肯定不會暴漲。

其次，即便落戶自動獲取到二套房資格，但是燕郊的二手房限購并沒有放松，落戶人員在燕郊購買第二套房，仍需首付比例不低于50%、貸款利率上浮至1.1倍，買房的成本完全沒有降低。

再次，燕郊樓市已經冰封三年半，燕郊和北京只有一河之隔，考慮到北京地位的特殊性，北京房地產市場調控節奏呈現動態形式，相應地北京和北京周邊短期房地產市場暴漲的力度更弱。

最重要的是，從前，當燕郊人越過燕靈路的彩虹門時，作為夢想世界的“燕郊緊挨北京”自信撲面而來;經歷過疫情，同是那道彩虹門，打開的卻是一個“河北是河北，北京是北京”的現實世界。正確認識三河放開二手房落戶，以及正確地認識環京戶口的價值，還是需要理性態度。

從房到家

當然，也不需要過于悲觀，環京樓市的價值基礎是“京”，只要北京還是那個北京，環京樓市的存在價值就不會變。只要通州副中心的地位不變，只要大興機場臨空經濟區的建設持續推進，只要北京到河北的交通陸續貫通，那么，環京的區域價值就不會改變。

價格圍繞價值上下波動。之前環京的房價被炒得太高，基本面無法支撐，所以價格必然回歸。回到價值上來，環京樓市的核心價值與距離北京遠近呈相關。離北京越近，價值越大，因為它的主要功能是承接北京外溢的居住需求。疫情導致的封城固然讓環京人更向往北京，但另一方面，北京和環京的房價差也是無可忽視的一點：只要價格差仍然誘人，環京樓市的價值就無法忽視。

把目光瞄向全國來看，客觀來說，當前環京的房價已經不能稱為高，反而是低了。根據中國指數研究院數據顯示，2020年11月，全國商品房均價破萬。而香河、涿州等環京城市排名在50名之外。

一個區域的房價走向，除了地段，最根本來說，還是從土地功能屬性上的改變。只有大量產業與創新人才的流入，才能真正意義上激活一個區域，讓它擁有更多復合功能，而不僅僅只是奮斗在北京的年輕人，深夜歸家的一張床。

從一張床到一個家的蛻變的過程，以及從一個戶口到一個身份認同的過程，是環京政府官員要思考和改變的。2021年政府工作報告中，還提出了“扎實推動京津冀協同發展”，相信從“十四五”發展角度看，京津冀協同發展應會迎來新局面，也將吸引大量的創新人才來到環京地區。