樓市2021 兩極分化

張鳳玲

2021年，疫情之后，支撐市場復(fù)蘇的重要區(qū)域是長三角

2021年春節(jié)期間，有三則新聞與房地產(chǎn)有關(guān)：

在租房領(lǐng)域，過去一年間，北京、天津等城市房租已經(jīng)下滑10%，2021年，房租還能降多少？

在房地產(chǎn)資金鏈領(lǐng)域，過去一年間，已有成百上千家房地產(chǎn)商死于流動性枯竭，比如周震南父親的地產(chǎn)公司，樓盤都已經(jīng)停工，員工大面積欠薪。資金的流動性是地產(chǎn)公司的命，2021年，開發(fā)商去哪兒找錢？

在房價(jià)領(lǐng)域，受疫情影響的2020年，深圳等城市房價(jià)“名”跌“實(shí)”漲，新一年，房價(jià)到底是跌還是漲？

2021年，樓市會怎么樣？

添“變量”? 降房租

這個(gè)“變量”，主要是指租賃住房。

來自易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，31個(gè)城市租金下跌，新增長租公寓運(yùn)營商增速從15%降到7.5%。同時(shí)，需求端受到蛋殼等“暴雷”影響，目前租客對品牌公寓信心跌至谷底。

2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議，政策端把租賃放到非常重要的戰(zhàn)略位置。最重要的是這兩點(diǎn)：

“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”。

“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃”。

前者強(qiáng)調(diào)的是“租購?fù)瑱?quán)”，從使用權(quán)角度，保障租客的利益，從制度層面保障“房東驅(qū)趕房客”的行為。其實(shí)早在2017年7月，住建部就明確提出要“明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。”但疫情期間，對租戶勸返、禁入租戶進(jìn)社區(qū)的城市，恰恰就有2017年住建部公布的12大租售同權(quán)試點(diǎn)城市。

2020年，租客受到的影響當(dāng)中，最顯著的是難以返回其租住的小區(qū)。由于采取社區(qū)封閉的措施，很多租客在節(jié)后返回租住的社區(qū)后難以進(jìn)入，“租購?fù)瑱?quán)”的真正實(shí)現(xiàn)還需進(jìn)一步的落地。可以看出，2021年政府將推進(jìn)租賃立法及租客權(quán)益保護(hù)，從制度層保護(hù)消費(fèi)者。

后者，“單列租賃住房用地計(jì)劃”，從源頭來保障租賃房的供應(yīng)，房租的形成機(jī)理和漲跌原因來源于供需關(guān)系。

在租房市場中，可供出租房源的數(shù)量，都會影響到房租。根據(jù)主流媒體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京在2015年到2017年分別拆除了1818萬、2979萬、5985萬平方米的違章建筑，大規(guī)模拆違導(dǎo)致的小產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)房的消失，使得租賃市場底層供應(yīng)大量減少，租戶只得提高自身預(yù)算，最終導(dǎo)致租金整體上移。

那么，“單列租賃住房用地計(jì)劃”對住房市場怎樣影響呢？

租賃住房用地計(jì)劃單列，有兩種情況，一種是現(xiàn)有住房用地供應(yīng)計(jì)劃不變，而是另辟土地以增加新的租賃住房用地，一種是從現(xiàn)有的住房用地供應(yīng)計(jì)劃里切一塊給租賃用房用地。大城市的住房用地供應(yīng)緊張是普遍現(xiàn)象，短時(shí)間增加新的租賃住房用地不太現(xiàn)實(shí)，大概率是后一種，從原用地計(jì)劃里切一塊給租賃住房。如果是原用地計(jì)劃里切一塊給租賃住房，商品住房用地減少，也就是減少了未來的供應(yīng)。理論上，租賃住房分流了需求，后端減少供應(yīng)，也會保持供求平衡，但現(xiàn)實(shí)里沒這么簡單。有可能供應(yīng)減少了，需求還是那么多，或者供求在特定時(shí)間段里沒有銜接好，就會給租金帶來較大壓力。

緊“房貸”? 控房價(jià)

之前，中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會主席郭樹清在《求是》雜志撰文時(shí)，提到了金融能力問題，十六世紀(jì)西班牙大肆對外擴(kuò)張積累巨額債務(wù)，最終引發(fā)財(cái)經(jīng)危機(jī)導(dǎo)致盛極而衰，1637年荷蘭郁金香事件、1720年英國南海泡沫事件，都重創(chuàng)本國經(jīng)濟(jì)和國家實(shí)力。

而這背后是郭樹清在2020年重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容：防止資產(chǎn)泡沫，特別是要警惕“房地產(chǎn)泡沫成為威脅金融安全的最大‘灰犀牛”。在貨幣寬松時(shí)期，左手拿地右手抵押，形成不斷循環(huán)放大的債務(wù)驅(qū)動資產(chǎn)的增長模型，攤大餅式地占有土地資產(chǎn)，市場景氣周期中，資產(chǎn)當(dāng)然是有價(jià)值的，也是可以循環(huán)抵押的。而一旦危機(jī)出現(xiàn)，這些資產(chǎn)因失去流動性而不值錢，流量歌手周震南父親就是一個(gè)經(jīng)典案例。

2020年12月31日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度劃定“房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房按揭貸款占比”劃出紅線。

根據(jù)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分五個(gè)檔次設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度上限管理的差異化要求。其中：

中資大銀行：房地產(chǎn)貸款占比上限40%，個(gè)人住房按揭貸款占比上限32.5%;

中資中型銀行：房地產(chǎn)貸款占比上限27.5%，個(gè)人住房按揭貸款占比上限20%;

中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)貸款占比上限22.5%，個(gè)人住房按揭貸款占比上限17.5%;

縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)貸款占比上限17.5%，個(gè)人住房按揭貸款占比上限12.5%;

村鎮(zhèn)銀行：房地產(chǎn)貸款占比上限12.5%，個(gè)人住房按揭貸款占比上限7.5%。

這是對2020年8月份商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款“兩條紅線”政策的進(jìn)一步細(xì)化。

所謂銀行房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線”是指，房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比均須滿足相應(yīng)的管理要求，過渡時(shí)間是2年到4年。

顯而易見，《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》目的只有一個(gè)：2021年，繼續(xù)擰緊商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資的“閘門”。

“穩(wěn)”和“分化”

2020年，盡管面臨新冠疫情的沖擊，中國房地產(chǎn)交易規(guī)模仍然再創(chuàng)新高，新房、二手房銷售金額達(dá)到22萬億元左右。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2020年11月，全國商品住宅累計(jì)成交面積同比增速達(dá)到0.8%。

根據(jù)貝殼研究院預(yù)測，交易面積3.96億方，同比微增1%。

從宏觀層面來看，2020年的銷售額比2019年有所增長，但是這種增長不同于早些年的暴漲，僅僅是微漲。而這非常吻合 “促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的政策，也非常吻合“十四五”規(guī)劃建議稿提出的“房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。

但經(jīng)歷特殊時(shí)期之后，房地產(chǎn)市場的發(fā)展動力被重新認(rèn)知，市場結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，城市分化愈加明顯。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年二手房市場無論是成交量還是房價(jià)，南方城市普遍好于北方城市，長三角及珠三角表現(xiàn)普遍好于環(huán)渤海。從成交量看，珠三角、長三角城市群二手住宅成交量同比增速在10%以上，環(huán)渤海城市群同比小幅下降，哈長城市群中兩核心城市成交同比降幅約24%。

2020年房地產(chǎn)市場最活躍的地方是在長三角和珠三角地區(qū)。長三角：杭州、蘇州、寧波、南京、無錫以及上海。珠三角：深圳、東莞、佛山、廣州、惠州。2021年，長三角依然是中國房地產(chǎn)具有競爭力的地區(qū)。

中西部，吸引人才和落戶門檻越低的城市，越受歡迎，西安、武漢、成都、鄭州等敞開大門讓大學(xué)生落戶，每年有二三十萬人流入，房地產(chǎn)消費(fèi)就有了強(qiáng)大的后備力量。

至于京津冀，尤其是環(huán)京，2021年仍然不宜寄予過高期望。

綜上所述，2021年，疫情之后支撐市場復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿κ悄戏降拈L三角城市，樓市分化也將成為常態(tài)。