淺談查勘設計在住宅修繕工程造價管控中的作用

■ 徐琰潔 XU Yanjie

0 前言

2021 年3 月5 日政府工作報告提出，“十四五”時期要“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量”，未來五年城市更新的力度將進一步加大，城市更新的重要地位再次升級。在中央政策的支持下，將全面推進城鎮老舊小區改造工作，而住宅修繕工程是老舊小區改造的主要組成部分之一。作為住宅修繕項目管理部門，加強對住宅修繕工程造價的管控，進一步提高財政資金有效使用率是我們不可推卸的責任。

自2013 年從事住宅修繕項目管理工作以來，筆者參與了上海市虹口區各類住宅修繕工程的招投標和審價審計管理工作。通過近幾年對大量項目的積累和總結，結合住宅修繕工程的實際情況和特點，發現做好查勘設計工作不僅僅是做好修繕工程管理的重要環節，更是做好住修繕工程造價管控的第一環也是最重要一環。本文通過分析做好查勘設計工作在項目造價管控中的重要性，為住宅修繕工程造價管控工作提供有效的參考。

1 通過查勘設計確定工程修繕內容

區別于新建工程的從無到有，住宅修繕工程特點是一個除舊出新的過程。通過對原有建筑進行修補、加固、維修、更換等工作，以恢復、改善房屋安全使用和環境功能，提高房屋完好等級，延長其使年限。

歷年住宅修繕項目包括屋面及相關設施改造、美麗家園綜合整治、里弄房屋修繕、優秀歷史保護建筑修繕、風貌保護街坊更新改造、成套改造等類型。主要涵蓋屋面改造、外立面整治（圖1），公共部位修繕，廚衛設施、電器設備、給排水、下水道、小區道路、綠化改造（圖2），非機動車車棚改造（圖3、4），小區大門、單元門頭等修繕改造，以及近幾年新增的架空線入地、電梯加裝等修繕改造。

圖1 改造后的屋面、外立面狀況

圖2 改造后的小區道路、綠化狀況

圖3 改造前的非機動車車棚

住宅修繕工程屬于民生工程,最大的特點是在有居民居住和使用的環境中施工。考慮到每個小區房屋建筑年限、受損程度、居民年齡結構不同等原因，每個小區面臨改善的問題也各不相同[2]。所以我們必須全面仔細地開展查勘設計工作，確保查勘設計方案能充分貫徹以人為本，因地制宜的原則，綜合考慮小區實際情況，盡可能滿足居民的訴求，以改善他們日常的生活條件。

圖4 改造后的非機動車車棚

2 查勘設計對工程造價管控的影響

住宅修繕項目的資金來源絕大部分是財政資金，如何妥善利用財政資金，避免將有限資源浪費，是做好項目造價管控的目的。住宅修繕工程可分為投資決策、招投標、項目施工、結算審價等幾個階段[3]，其中：查勘設計概算、招標清單、投標預算、竣工結算都是各階段直接與項目造價相關的環節，也是對一個項目全過程造價管控的重要環節。通過歸納總結歷年項目存在的事例來說明查勘設計對住宅修繕工程造價管控的影響。

2.1 對投資決策階段的影響

住宅修繕工程的投資決策視各種條件的差異和客觀的實際需要來確定，而各種條件的差異和客觀的實際需要必須通過有效的查勘設計來實現,項目能否取得更大的經濟與社會效益，也取決于查勘設計方案是否能更好的滿足經濟實用、使用合理、安全環保等方面的要求[4]。

目前老舊住宅小區普遍存在年久失修、結構復雜，缺少基礎資料和圖紙等問題，甚至有些小區經過多次改造修繕，原始布局和結構已有較大轉變，所以我們需要查勘設計人員到現場，對小區實際情況進行全面踏勘，對每個片區、每棟房子、每個單元門進行排摸丈量。確定具體項目修繕改造科目，明確項目修繕工作量，結合具體的經濟指標，充分考慮各類因素，出具修繕方案和圖紙，給出項目投資概算。如果查勘工作出現偏差，相應的修繕方案工作量也將得不到保證，從而影響設計概算準確率。工程修繕方案和投資概算是項目投資決策的重要依據，查勘設計方案的科學合理性和切實可行性，將直接影響到投資決策的結果，同時也直接影響到項目總投資概算。

2.2 對招投標階段的影響

在項目招投標階段，招標文件的編制建立在查勘設計的基礎上。歷年招投標中，幾乎每個項目的招標清單中都會出現暫定金額，它是由材料暫估價、專業工程暫估價和暫列金額三個部分組成，約占項目建安費用的15%～30%不等。一般為了防止投標單位過多利用報價技巧進行不平衡報價、減少惡意競爭等原因，招標人會對主要材料和專業工程項目預估費用計入暫定金額。扣除上述兩部分的費用，剩余暫列金額仍要占到建安費用的10%～20%左右。多數暫列金額明細表顯示為綠化改造、非機動車車棚改造、單元門頭改造、新增垃圾箱房、零星改造等項目名稱，是一些沒有確定具體實施方案的修繕項目，以“項”為計量單位暫估一筆費用，而這些項目都是我們造價管理潛在的不可控因素。所以出具的查勘設計方案必須對房屋修繕科目、施工工藝、工料機型號尺寸、室外總體配套設施等各方面進行全面考量，不斷優化完善，在提高居民生活品質的前提下，同時能滿足修繕工程實際需求[5]。

2.3 對項目施工階段的影響

做好查勘設計工作，能為項目施工提供有力的導向，能為項目造價管控提供有效的保障，反之將會影響到項目施工正常進行，對造價管控也會造成很大的麻煩。比如招標清單對外墻涂料的等級、材質沒有明確的描述，施工單位只能憑經驗預估常規外墻涂料單價，然而常規涂料還分二等品、一等品、優等品，每個等級單價不同，如果實際施工時為了外墻美觀選用真石漆作為涂料的話，價格可能翻3 倍左右；再如查勘設計方案里缺少具體修繕改造內容的詳細施工方案設計，室外總體的景觀墻、亭子、小區大門等，經常會以“項”“座”的計量形式出現，沒有準確的特征描述，無法計算實際工程量，施工單位報價時只能自由發揮，從而影響報價的準確性。由于查勘設計的原因，在項目實際施工中重新制定修繕改造方案，直接造成項目實際報價與投標報價不符的情況，影響對項目造價的管控。

2.4 對結算審價階段的影響

項目結算審價階段的造價管控，還是立足于查勘設計方案，根據相關文件的要求，工程項目的審價報告應該出具“三算對比表”，也就是投標預算、竣工送審結算和審定結算的對比表。在實際的審價報告中，通常可以看到在投標預算部分，以“座”“項”為計量單位的清單項目內容和暫列金額明細，在數量這列都會顯示為“0”，在送審結算、審定結算部分會根據項目實際竣工情況重新列項，通過定額套用、工料機組價形成新的分部分項報價，三算對比的表格顯示了兩算對比的成果。只要我們對待查勘設計工作抱有嚴謹認真的態度，保證各項信息數據的全面準確性，防止結算審價和查勘設計工作存在較大的差異性，避免出現工程審價結算和投標報價存在大幅度的增減現象[6]。所以在項目實施中，做好查勘設計可以起到“以不變應萬變”的作用，把對項目造價管控的影響降到最低。

3 查勘設計是修繕工程造價管控的“基石”也是“蝴蝶”

住宅修繕工程實施是一個施工點節環環相扣，施工進程層層遞進的過程，每個階段每個環節之間都存在相應的邏輯關系。其中，查勘設計作為項目實施最初階段的工作，其方案是項目招投標文件最重要的組成部分，是清單編制、工程預算報價最原始的依據，是修繕項目造價管理的基礎數據來源。所以查勘設計工作在修繕項目造價管理中起到了“基石”的作用。做好查勘設計，可以提高項目總投資的有效使用率，減少后續施工中產生不必要的設計變更和工作量簽證等問題。查勘設計又不僅僅是“基石”，更是“蝴蝶效應”中的那只“蝴蝶”，若查勘設計出現問題，會不同程度對項目整體實施的進度、安全、質量、工期等方面產生影響，從而直接影響到對項目的造價管控。所以，做好查勘設計工作對項目的重質保量控價起到至關重要的作用。

4 查勘設計工作的困難與建議

做好查勘設計在修繕工程造價管控中很重要，但是要做好查勘設計工作，在項目具體實施中也有一定困難，需要同時滿足居民、街道居委、物業等各方面的訴求，天時地利人和，缺一不可。所以項目實施單位，對住宅修繕工程造價管控要堅持以人為本、統籌協調、科學合理、有理有據，結合項目的實際情況，制定相應的規章制度，明確相關人員職責要求，遵守相應的管理原則，做好各自負責的工作內容，不可小覷任何環節在項目造價管控中的作用[7]。

5 結語

作為修繕管理部門，要充分認識到做好查勘設計工作在住宅修繕工程中造價管控各階段的重要性，發揮查勘設計的基石作用，做好項目各階段造價管控工作，提升政府資金實際應用效率，切實做好利民惠民工作，將民生工程落到實處。