城市運營思維下的城市更新改造
——深圳華潤大沖村舊村改造項目品讀

郭桂欽

2015年全國城市工作會議上，中央提出城市要堅持集約化發展，樹立“精明增長”、“緊湊城市”理念，科學劃定城市開發邊界，推動城市發展由外延擴張式向內涵提升式轉變。2021年3月5日，“城市更新”首次出現在李克強總理政府工作報告中。報告明確“十四五”時期要深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略；提出“發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量”。十四五期間城市建設將由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重。國家實施城市更新行動，其目的是推動優化城市空間結構，提升城市功能，改善城市人居環境，轉變粗放的城市開發建設方式。實施城市更新也是全面貫徹習近平總書記新時代中國特色社會主義思想，奮力踐行——“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標”，“不斷增強人民的獲得感、幸福感、安全感”的偉大歷史使命。

華潤大沖村舊村改造項目是深圳也是廣東最大的城改項目，項目自2008年10月大沖股份公司與華潤集團正式簽署《深圳市大沖舊村改造項目合作協議（框架）》進入實質性啟動。歷時13年精心規劃建設，無論城市品質、產業聚集、商業運營、經濟回報等各方面均取得了巨大成功，已然成為深圳城市更新改造的典范之作。本文嘗試從城市運營思維角度對本項目進行品讀，探索城市更新改造的趨勢與方向。

1 城市運營的基本概念和在城市更新中的實踐意義

城市運營是近年來在我國推進新型城鎮化進程中出現的一種結合了城市經濟學、新公共管理理論和城市競爭力思維的一種基于市場化運作的綜合開發建設運營理念。中央黨校《城鎮化發展與城市運營》課題成果報告認為“城市運營是指政府和企業在充分認識城市資源基礎上，運用政策、市場和法律的手段對城市資源進行整合、優化、創新而取得城市資源的增值和城市發展最大化的過程”。華南理工大學林竹博士認為“城市運營是指在新型城鎮化戰略的引導下，以土地運營為基礎，以產業運作為保障，以資本運作為核心，以構建產業、文化、交通、生態和人居環境等城市綜合系統為目標，通過市場主導，政府引導的PPP運作模式，企業與政府建立平等的契約伙伴關系，以前瞻性的策劃和城市規劃、土地整理、城市公共基礎設施建設以及城市產業投資等一系列的資源整合運作，提升目標城市的功能規模和資源價值，從而獲取城市整體資源溢價和投資增值收益的城市綜合開發運營過程”。

實踐中的城市運營包括兩層意義：一是指政府和企業在充分挖掘城市資源基礎上，運用政策、市場和法律的手段對城市資源進行整合、優化、創新在宏觀層面取得城市資源的增殖和城市綜合競爭能力的增強。對于一個城市來說，城市資源不僅包括如土地、山水、植被、礦藏、物產、道路、建筑物等自然資源，還包含涉及歷史文化遺產、社會文化習俗、城市主流時尚、居民文化素質、精神面貌等人文資源。增強一個城市綜合競爭能力，就是在社會、經濟結構、價值觀念、文化、制度政策等多個因素綜合作用下提升城市為其自身發展在區域內進行資源優化配置的能力。二是通過城市運營，把城市的自然資源和人文資源有效地推向市場，使城市的綜合財富得到提高。城市創造財富的增加，城市居民生活質量和幸福感得到提升，這是城市運營問題的關鍵，也是城市運營的終極目的。

2 華潤大沖村舊村改造中的城市運營思維

大沖村是1998年被提上深圳市政府工作日程的舊改項目，2002年被列為舊改試點村之一，2008年大沖村村委旗下的大沖實業股份有限公司與華潤集團完成簽約，后于2011年正式動工。大沖村位于高新技術產業園區中區的東部，西臨高新中區西片區，北接高新北區東片即松坪山住宅區，南望高新南區，地理位置優越，是深圳重要的城市節點。

大沖村舊村改造項目整體改造面積達68.5萬m2，總建筑規模近300萬m2，斥資300億打造，清拆舊物業1569棟，涉及原村民共931戶；規劃有一棟300m高的標志性寫字樓及附屬辦公樓；一座五星級酒店，兩座四星級酒店；一座18萬m2的超大型Shopping mall（華潤萬象天地）和228萬m2的商務公寓及住宅（圖1）。

圖1 大沖村舊村改造項目總體效果圖

大沖村舊村改造項目，其實是一個關于城市運營的系統工程，是通過舊村改造使城市系統得到協調發展的過程，具有開放性、交互性和動態性等特點，目標是多方協同、結構合理、功能齊備、效益兼顧。

從大沖村項目來看，城市運營首當其沖的是城市定位，回答好“我是誰”的問題，要按照唯一性、排他性、權威性的原則，找到城市的理念與靈魂。結合大沖村區位和城市坐標，從更深層次來考慮城市的個性與定位，站在城市發展的角度，大沖村所在的位置，已經是發展較為完善的高新區，城市產業和人口都有很好的集聚，將大沖村所在的區域定位成高新產業后勤服務基地，使之成為與深圳市整體城市形象相適應的新型現代化高尚社區，是大沖村關于城市定位的最優解。因此，可以認為城市定位要運用科學的思維方式和全面、立體的眼光，即由靜態的思維方式轉變為動態的思維方式、由線性的思維方式轉變為復合的思維方式、由封閉的思維方式轉變為發散的思維方式，找到準確的城市定位。

有了一個清楚的城市定位后，就是城市發展戰略的制定，回答“我到哪里去”的問題。發展戰略考慮的是城市長遠的計劃，著重體現城市與建筑空間環境和歷史人文變化的關系。在新的形勢下，城市的經營者和決策者開始的是一次驚險的旅行，理想與現實、進步與妥協、生存與發展的博弈時刻存在。大沖村項目的實施，雖然有華潤這樣的央企，以雄厚的實力作為后盾，但是大體量的就地還遷，重資產的自持物業自營的商業模式，對開發商來說，無疑是一個巨大的挑戰，這需要一個負重前行的過程。任何一個發展計劃都不可能一勞永逸， 必然伴隨時代形勢的變化隨時作出相應的調整，就像滑雪和溜冰一樣，要善于在運動中前進，在動態中把握平衡。

接下來是城市的空間的布局與規劃，搞清楚“我將如何成長”。一個城市區域有三種形態：經濟形態、文化形態、空間形態。城市經營應該首先確立它的經濟形態，挖掘它的文化形態，充分利用產業和文化資源，制定發展戰略，最后才是城市空間的布局與規劃。大沖村舊村改造側重于務實，通過具體的空間布局來落實城市的理念和發展戰略，在城市定位、城市發展戰略確定之后，城市規劃才能做到有的放矢、持之有據，否則經常會產生城市規劃“中看不中用”、脫離實際的結果。

經營城市還有一方面的內容，就是城市形象的包裝與推廣，也就是“我將如何被認知”。應該明確的是，城市形象的背后必須要有足夠的內涵作支撐，必須注重培育相應的產業鏈，不是簡單的打造幾個“網紅”的建筑就可以的，否則，“皮之不存，毛將焉附？”開發商在這中間起到了非常重要的作用，不只是按照招拍掛等方式獲取土地，參與市場的公開、公平、公正競爭，開發商還肩負著“找市場”的任務。

因此在設計中，從城市運營的角度出發，會提出這樣一些問題：

①如何將全新的商業模式和生活方式引入舊村改造中，使該片區形成具有國際品質，展現未來多元都市活力的新型片區？

②如何破解互聯網經濟對實體經濟的沖擊，成功運營以體驗感為主的超體量商業中心？

③如何實現政府、原址村民、開發企業、運營商、最終業主五方利益共享，和諧發展？

3 華潤大沖村舊村改造中的城市運營思維運用策略

本項目定位為“中國首個城市人文綜合體”；由英國Foster + Partners（福斯特）建筑設計事務所擔綱整體規劃設計，整體規劃采用了“緞帶”的概念（圖2），旨在打造具有昭示性和影響力的商務群落。整體景觀方案由大名鼎鼎的“紐約高線公園”的設計公司執筆，延續了“從緞帶出發”的概念。

圖2 規劃總體布局采用“緞帶”的概念

項目商業部分——華潤萬象天地總建筑面積23萬m2，由若干個散落的“小盒子”構成的“街區+mall”的商業空間，規劃了以獨棟旗艦店組成的旗艦廣場、獨立潮牌店組成的高街區、餐飲品牌組成的夜生活美食街區等商業空間，以及水廣場、藝文廣場、時光廣場等公共休閑空間。街區定位“漫步式城市創作空間”，吸引了300+店鋪、1000+品牌入駐，有近40家品牌首店，10座獨棟旗艦店，超2000m2的室內兒童樂園，以及24小時不打烊國際美食餐飲街（圖3）。

圖3 華潤萬象城功能分布圖

項目還攜手香港創意及策展單位AllRights Reserved聯合荷蘭藝術家藝術家Florentijn Hofman共同在商業中心的屋頂上創作了大型戶外大象藝術裝置“Bubblecoat Elephant（抱抱象）”永久性大型藝術裝置也成為項目的識別標志和精神象征（圖4）。

圖4 Bubblecoat Elephant（抱抱象）的近景照片

人性化、內容化的規劃、建筑、景觀等設計語言，以及現代藝術IP與藝術活動的植入等等方式所構建的社交場景，也將呈現出更多的極致體驗。

3.1 商業定位

萬象天地商業定位以國際時尚、特色餐飲、兒童天地、人文生活四大特色業態構建的“全客群”生活方式。定位“漫步式城市創作空間”，打破封閉空間的局限。不同于以往的深圳商業體，也不同于萬象城系列，在物質消費之外，增強了藝術化、生活化的體驗。項目從南向北，依次是mall、高街（時尚街）、里巷（餐飲街），在項目西南角上是多家獨棟旗艦店（圖5）。

圖5 深圳萬象天地

2019年經營情況：客流：4379萬人次；總銷售額：38.5億元；整體出租率：95%以上；商圈租金均價：150元/月/m2；周邊商業現狀：周邊餐飲業態2223家。項目商業的火爆成為科技園區乃至整個南山、深圳的配套商業及服務業聚集地。爆棚人氣導致相連的地鐵站也成為了全深圳最繁忙的地鐵站之一和網紅打卡地。

3.2 設計亮點

項目在互聯網商業對實體經濟帶來沖擊的嚴峻背景下，又是如此超體量商業中心，是如何破局成功的呢？項目給出了滿意答案：

（1）亮點一：引入誠品生活

誠品生活是萬象天地最大的亮點，在其他商場還在請西西弗、最天使、鐘書閣等顏值流量型書店時，華潤已經暗暗發力把全臺灣最大的誠品書局成功引進。誠品書店被公認為是臺灣最大的文化名片，它的藝術、人文、生活成為販賣文化價值觀的城市烏托邦，備受年輕人青睞。

（2）亮點二：街區加mall形式

街區作為城市生活的重要承載，萬象天地“街區+mall”的建筑形式，有天有地，勢必柔化商業體與城市邊界。萬象天地由購物中心和高街、里巷以及街邊商鋪組成，在深圳的綜合體商業中不算常見。復合型的空間結構，可以讓在人們在室內外的不同場景中隨意切換。不同空間之間設置了扶梯、連廊、小路等相互連接，在街上和商場兩種場景中切換。高街的柏油馬路一律不準走車，兩條小街完全供人漫步。寸土寸金的深圳，很少有商場愿意把地空出來做街區，而萬象天地只是為了讓顧客擁有更好的“浸入式體驗”。

（3）亮點三：豐富的活動支持

萬象天地有別于其他商場的有趣之處，在于一系列的創新營銷活動，讓潮流和藝術緊密結合。據統計，僅2018年，萬象天地就引進40多個高質量展覽。如德國紅點設計大展暨萬象天地創作紀念展、萬象天地×ELLE Show Season時尚秀、著名評論人蔡瀾親臨的午夜食街“里巷”開街儀式、《奇葩說》姜思達的時光見面會等。

（4）亮點四：廣場多、休息處很多

時光廣場、水廣場、藝文廣場等多個廣場錯落其間，形成多個聚客節點。

（5）亮點五：保留城市歷史記憶

城市空間是地方歷史文化和情感記憶的載體，是城市發展的立體博物館，承載著城市的歷史變遷、文化沉淀。在城市更新行動中應重視歷史文化保護，注重文明傳承、文化延續。

項目對具有700多年的歷史深圳南山大涌鄭氏宗祠進行了活化繼承，鄭氏宗祠承載著一整個家族的歷史和精神的寄托，在本項目中也得以完整保留（圖6）。新與舊，傳統與現代，文化與發展和諧共生。

圖6 深圳南山大涌鄭氏宗祠活化繼承

基地現場有兩棵古榕樹相伴相生，它們是大涌村變遷的時光見證者，村民常常祭拜的“樹公樹婆”。為了原址保護這兩棵古樹，項目調整地下室和商業裙樓設計方案，在施工過程中聘請古樹保護專家悉心照顧，為城市留下了寶貴的自然財富（圖7）。

圖7 “樹公樹婆”得以原址保留

3.3 項目效益

深圳市政府主導大沖村舊村新改造工作20多年，先期投入2億多元，最后終于呈現出國際化的街區形象、蓬勃的第三產業集群、穩定增長的稅源；村民原址還遷、歷史記憶得以保留、生活空間品質飛躍提升、物業保值增值；開發企業投資回報率超額完成，為企業品牌又立新標桿，成為同行觀摩學習的明星產品；運營商、商戶在這里享受項目吸引的充沛人流，茁壯成長，商業品牌價值日益彰顯；住宅、公寓的業主都成為城市更新的獲益者，生活空間品質卓越，增值超深圳同期項目，成為深圳乃至全國的網紅樓盤。

萬象天地自2017年9月開業以來，就晉升為深圳網紅商業中心，2018年萬象天地的商業租金回報率排名全國第一，客流量3890萬人次，無疑是華潤近幾年打造的最成功的商業綜合體之一。

結語

“萬象終有天地，新生活美學下的又一座深圳新地標。”

全新品牌理念下的生活美學，也終將帶來嶄新的城市主義、人文主義等各個層面的具體示范。 城市化、集約化和強調效率的商業體時代正在迎來以人文、藝術和體驗為主導的變革時代。這也是消費繁榮的大背景之下，大數據、AI革命和通訊互聯網不斷迭代，給予人們生活和商業環境不斷沖擊；項目基于人文實踐做出了策劃、推廣、思考與回答——用內容，提供人與人、人與城市、人與世界的全新的連接方式。

本項目將全新的商業模式和生活方式引入舊村改造中，使該片區形成具有國際品質，展現未來多元化都市活力的新型社區；大力發展科技園區配套商業及服務業，使第三產業成為該片區的支柱產業；破解互聯網時代對實體經濟的沖擊，成功運營體驗感十足的超體量商業綜合體；實現政府、村民、開發企業、運營商、業主五方利益共享，和諧發展。該片區已成為深圳產業、人居、環境國際化品質的標桿城市更新區域。

具有城市運營思維的城市更新改造獲得了巨大成功，為未來全國性城市更新改造的趨勢與方向做出了指引。

資料來源：

圖1～3、圖5：福斯特建筑事務所；

圖4、圖6～7：來自網絡。