不動產登記中的房產與地籍測繪數據整合分析

吳健雄

(泉州市房地產測繪隊,福建泉州 362200)

1 地籍測繪數據技術應用項目概況

泉州市本級自2016年8月實施不動產登記以來,根據不動產登記中心提供數據,共頒發了約43萬本不動產權證,43萬本證中扣除共有權證、換不動產證后發生交易等相關重復的記錄。以2016年8月以前原房產登記、土地登記的物理檔案及泉州市不動產登記中心成立以后(2016年8月)現有基礎空間數據、土地房產登記數據為基礎,以不動產登記整合建庫技術標準為依據,完成泉州市本級不動產登記測繪成果數據數字化整理匯交入庫工作,滿足不動產登記發證要求,支撐不動產登記日常業務的開展。需要進行泉州市本級土地宗地圖數據整理、泉州市本級房產分布圖整理以及泉州市本級權籍調查表整理,并將整合成果整合入庫現有不動產權籍調查成果管理系統,供權籍調查成果管理系統及業務發證系統管理和應用。泉州市本級不動產登記存量數據整合技術線路圖1所示。

圖1 泉州市本級不動產登記存量數據整合技術線路圖Fig.1 Technical roadmap for integration of real estate registration

2 不動產登記中房產與地籍測繪管理的統計內容

2.1 土地宗地圖整理

土地宗地圖內容包括權利人名稱、面積、界址點號、界址線、界址邊長、界址內的建筑物、構筑物及宗地外靠界址的附屬物,相鄰宗地的權利人、道路街巷名稱、指北方向和比例尺等,參照《不動產權籍調查技術方案(試行)》附錄宗地圖制圖要求,并滿足泉州市本級不動產登記應用要求。

2.2 房產分戶圖整理

房產分戶圖以不動產登記單元為單位、按幢分層分戶繪制,表示房屋權屬范圍的細部圖,供核發不動產權證的附圖使用及建筑面積計算使用,內容包括坐落、面積、結構、層數、不動產單元號、指北方向和比例尺等,參照《不動產權籍調查技術方案(試行)》附錄房產分戶圖制圖要求,并滿足泉州市本級不動產登記應用要求。

2.3 權籍調查表整理

(1)地籍調查表:主要內容包括核實、調查不動產權屬和界址狀況,以及不動產權籍調查表各類項內容。(2)房屋調查表:主要內容應包括房屋座落、產權人(戶主姓名)、產別、用途、層數、層次、建筑結構、建成年份、墻體歸屬、他項權利、房屋交易等基本情況。

2.4 整合入庫現有不動產權籍調查成果管理系統

表1所示,將整合成果整合入庫現有不動產權籍調查成果管理系統,供權籍調查成果管理系統及業務發證系統管理和應用。

表1 泉州市不動產登記系統–功能組成Tab.1 Quanzhou real estate registration system - function composition

3 不動產登記系統概述

3.1 基礎設施層

基礎設施層是將計算資源、存儲資源、網絡資源等物理資源和操作系統、數據庫管理軟件、GIS軟件等基礎軟件資源進行整合,形成可按需動態擴展的高性能計算環境、大容量存儲環境,滿足海量不動產登記數據存儲、高并發用戶登記業務辦理和信息共享查詢,以及登記業務系統接入省級平臺的需要。

3.2 平臺層

平臺層是不動產登記信息系統樞紐,負責對物理資源、數據資源、應用服務、通用資源等進行統一管理、監控與調度,提供應用開發和部署的環境。

3.3 數據資源層

數據資源層負責數據的統一組織與管理,對應用層各系統提供數據支撐。由基礎類、專業類及管理類數據實體組成。其中,基礎類數據主要包括基礎地理數據、遙感影像數據、地籍調查數據等;專業類數據主要包括房屋、草原、林地、海域、土地等不動產的權籍調查數據;管理類數據包括不動產的登記發證數據,檔案管理數據及系統運維數據等。

3.4 應用層

應用層是面向各類用戶,通過網絡提供不動產登記業務辦理、數據共享、信息查詢、分析服務。服務對象包括各級不動產登記機構,國土資源、住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門,公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門,以及權利人、利害關系人等。根據部署方式的不同,采用不同級別的應用服務門戶向對應用戶呈現。

4 不動產登記中房產與地籍測繪數據整合技術

4.1 清理無效數據并進行規范化梳理

在整合不動產數據時,應檢查原有的土地、不動產和財產狀況,并重新注冊已經注銷的登記冊,在表上注明其所有權,然后將相關的信息資料傳送給特定管理人員,根據土地登記、房地產檔案管理和房屋登記的流程對所有檔案進行管理。房地產的注冊信息和土地信息的進一步整合可以獲得房地產信息的原始有效狀態,按照不動產登記的數據庫進行標準的管理,就能夠對不動產登記信息進行全面統計和描述。

4.2 核實土地房屋登記信息并重構邏輯關系

在進行房屋分析的時候,必須將房屋登記和土地登記等信息結合起來并注冊,根據原始產權證明信息和宗地信息完成宗地代碼的填寫,同時還應該積極完善房屋登記信息,有效進行房地產登記工作。此外,要合理使用地籍圖數據庫來調查宗地的各種數據。根據現有的宗地圖形進行補錄工作,對宗地進行統一的改進和編碼,并合理地調整跨區域的宗地,以避免工作時出現需要頻繁修改地籍的現象。目前的房地產登記管理措施,與傳統的登記方式存在一定的矛盾,這就必須對原始數據進行核實。在記錄與不動產登記相關的數據時,應先研究之前的等級數據,并且做好原始營業編號的繼承工作,有效的繼承可以確保現有數據與原始數據的一致性。同時,有必要通過建立特定的映射關系來做好原始數據的存儲,完成房地產與地籍的測量和制圖的工作[1]。

4.3 編制房產單位編號并進行檢查

圖形和土地登記是第一個標志,根據統一的編碼規則來開發新的統一代碼,以確保土地可以完成代碼轉換。轉換時,必須將先前的編碼值更改為現有的編碼值,并確保數據轉換工作的準確性,確保原始土地注冊可以與圖形工作的一致性進行聯系。使用數據庫地圖在地圖上找到合適的位置,并按一定順序借助一定編碼完成編譯工作,確保房屋的轉換數據被正確記錄在合適的表中。完成統一的宗地編碼,按照房地產登記管理的要求分析原有的房產土地和房屋登記信息,并繼承原登記證信息等。在統一代碼登記備案系統下,根據登記信息和房地產份額來統一房地產單位和編號,并建立房地產登記表以實現抵押登記、預測和扣押等財產登記活動等各種分類信息的分類,然后對轉化后的數據進行全面審核以確保數據的準確性。在數據的核查過程中,可以從空間數據和非空間數據兩個方面開始。對于空間數據審核,主要是用檢查規則通過計算機圖形管理系統進行檢查活動,包括房屋的平面圖、地籍區域的空間位置和空間重疊等的檢查。而非空間數據審核可以通過計算機審核和手動審核兩種方法完成。

5 泉州市本級不動產登記存量數據整合成果分析

2018年3月,泉州市不動產登記存量數據整合建庫服務采購項目正式開始施工。該項目成果包括數據庫成果(包括宗地、自然幢空間數據和登記業務數據)和文字成果等,該項目成果數據是泉州市不動產登記工作的極其重要的基礎數據支撐。但成果中不包含分戶圖和調查表數據,本項對宗地圖、房產分戶圖和不動產權籍調查表數據的整理是對泉州市不動產登記數據的進一步完善和必要的延伸。至2019年5月,泉州市中心城區(鯉城區、豐澤區、清濛經濟開發區)的歷年不動產登記房屋測繪成果按數據預計總量約43萬戶,其中2016年8月至今有頒發不動產權證17萬戶(具有規范的不動產單元號,且不動產單元號具有唯一性)、2016年8月前已有房屋登記數據由系統支撐部分約28萬戶、有房屋登記檔案部分沒有系統支撐部分約5萬戶。其中已頒發不動產權中的17萬戶數據中,再扣除私房、廠房(約3000-4000),即成套房(商品房、集資房、房改房、安置房等)共約有16萬余戶,該16萬余戶分布在約1000-1500幢。預計本項目涉及到的宗地宗數2.5萬宗、房屋樓幢數量4.5萬宗。由于本項目中采集了大量的高精度基礎地理信息數據成果,這些成果的整合使得項目的為順利開展做了有力數據支持,從而使得本項目中涉及的不動產測繪成果整合過程中在精度和效率方面會更加有優勢。

6 結語

隨著我國對不動產登記工作重視程度的提高,不動產登記中房產與地籍數據的結合是未來技術發展的必然趨勢。然而由于我國幅員遼闊,各地區社會經濟技術發展的差異較大,目前還有許多地區仍然采用傳統的登記方法,效果較差。因此,未來在全國范圍實現不動產登記中房產與地籍數據的結合還有許多工作需要去解決。