難以“降溫”的學(xué)區(qū)房

屈琦

學(xué)區(qū)房熱度居高不下，背后是千萬家庭對優(yōu)質(zhì)教育資源的渴求。

近年來，“學(xué)區(qū)房”話題越來越熱。“天價學(xué)區(qū)房”引得無數(shù)家長競相追捧，此類現(xiàn)象令人咋舌的同時，也映射出了教育領(lǐng)域的諸多問題。瘋狂與荒謬的背后，是焦慮與無 奈。

學(xué)區(qū)房究竟是如何產(chǎn)生的？催生這些亂象背后的因素有哪些？要想改變現(xiàn)狀，還有多遠(yuǎn)的路要走？本文將圍繞這些問題，展開分析與探討。

學(xué)區(qū)房：“就近入學(xué)”的產(chǎn)物

“學(xué)區(qū)房”與“好學(xué)校”的關(guān)系密不可分。從廣義上講，學(xué)區(qū)房指的是學(xué)校周邊的房子。實際上，人們常常提到的“學(xué)區(qū)房”一般特指重點(diǎn)學(xué)校周邊的房子。重點(diǎn)學(xué)校周邊往往能形成重點(diǎn)區(qū)域，由于擁有優(yōu)質(zhì)的教育配套資源，這些地區(qū)房價會顯著提升。

“學(xué)區(qū)房”概念的產(chǎn)生，源于“就近入學(xué)”的政策。

1986年，第六屆全國人民代表大會第四次會議通過《中華人民共和國義務(wù)教育法》（下稱《義務(wù)教育法》），其中的第九條明確規(guī)定：“地方各級人民政府應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置小學(xué)、初級中學(xué)等學(xué)校，使兒童、少年就近入 學(xué)。”

1992年頒布的《義務(wù)教育法實施細(xì)則》第二十六條規(guī)定：“實施義務(wù)教育學(xué)校的設(shè)置，由設(shè)區(qū)的市級或者縣級人民政府統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。小學(xué)的設(shè)置應(yīng)當(dāng)有利于適齡兒童、少年就近入學(xué)。”

20世紀(jì)90年代以來，國家連續(xù)出臺文件，強(qiáng)調(diào)九年義務(wù)教育階段初中和小學(xué)必須堅持就近入學(xué)的原則;2006年修訂版的《義務(wù)教育法》，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了就近入學(xué)。

“就近入學(xué)”政策的推行，旨在保障我國義務(wù)教育正常實施，為每一個孩子提供平等的受教育權(quán)利，維護(hù)教育公平。就近入學(xué)的政策推行以來，為家長、學(xué)生提供了很大的便利，一定程度上遏制了“擇校熱”的不良現(xiàn)象，提升了義務(wù)教育的質(zhì)量。

然而，在另一方面，就近入學(xué)的政策也催生了“學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象的產(chǎn)生。盡管就近入學(xué)的初衷是美好的，但是推動義務(wù)教育均衡發(fā)展并非一朝一夕之計，還有漫長的道路要走。目前，不同地區(qū)、不同學(xué)校之間的教育資源仍然存在顯著差異。對于望子成龍、望女成鳳的廣大家長來說，子女的教育是重中之重。眾多家長希望挑選優(yōu)質(zhì)的教育資源，讓孩子接受更好的教育，因此，會選擇在教育實力較強(qiáng)的學(xué)校周邊購買房產(chǎn)，從而讓孩子獲得入學(xué)的資格和機(jī)會。

學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求

“天價”背后的無奈

在教育焦慮的催動下，“學(xué)區(qū)房”被越炒越熱。在各大城市，學(xué)區(qū)房的價格飛速增長，到了令人驚嘆的地步。學(xué)區(qū)房匹配了優(yōu)質(zhì)的教育資源，所以十分稀缺，長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。因此，即使很多學(xué)區(qū)房實際上處于“老破小”的狀態(tài)，卻依然遭到家長們的熱烈追捧和搶購，溢價十分嚴(yán)重。

以北京為例，從21世紀(jì)初開始，學(xué)區(qū)房在北京就受到熱捧。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》披露，2009年，北京海淀區(qū)的中關(guān)村、五道口、學(xué)院路等區(qū)域，學(xué)區(qū)房的供需比例在1：4到1：5之間。如今，這些區(qū)域的供需缺口更大。十多年來，北京市的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價格明顯高于同地段其他商品房，如今價差已經(jīng)攀升到30%～40%。但學(xué)區(qū)房仍然是砍價最少、交易周期最短的房源之一。

據(jù)報道，2008年，西城區(qū)金融街片區(qū)的著名學(xué)區(qū)房小區(qū)豐匯園，成交均價還不到3 萬元/平方米;2014年，該小區(qū)的交易價格已經(jīng)達(dá)到10萬元/平方米的水平;2018年，單價達(dá)到17萬元/平方米左右;到2020年5月，該小區(qū)部分房源的成交單價已經(jīng)超過20萬元/平方米。

學(xué)區(qū)房的過熱，催生出一批“宇宙中心”。2013年3月，北京海淀區(qū)華清嘉園，一間37平方米的學(xué)區(qū)房叫價350萬元，因價格過高，此地被冠名為“宇宙中心”;3個月后，位于東城區(qū)景山東街的一個400平方米的四合院，因報價1.3億元被稱為“宇宙新中心”。這兩套房源因報價過高而很快下架，但學(xué)區(qū)房的價格水平由此可見一斑。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于價格偏高，很多購房者在選擇學(xué)區(qū)房時，只能購買小戶型。在東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的多個優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，30平方米到60平方米的小戶型房源最為熱銷。2016年，西城區(qū)的文昌胡同曾成交了一間10平方米的平房，單價達(dá)到34萬元。

事實上，由于歷史原因，很多學(xué)區(qū)房的居住條件并不好，沒有小區(qū)、沒有電梯，有的甚至沒有暖氣，有的是半地下室，有的建于20世紀(jì)七八十年代，甚至是1950年。

由于一些老舊的小戶型學(xué)區(qū)房居住條件不盡如人意，很多家庭選擇“買小租大”。即購買一套小戶型學(xué)區(qū)房用于落戶并占據(jù)學(xué)位，然后在同一個小區(qū)里租一套大房子用于生活。如今，仍有不少家庭如此生活。

近一兩年來，學(xué)區(qū)房價格持續(xù)走高，到了2021年，熱度更是高漲。原因一方面是適齡兒童數(shù)量增多，加大了學(xué)區(qū)房的需求，2013年，“二孩”政策放開，次年北京市新生兒出生率同比增加了10%以上，而2021年正好是這撥新生兒的入學(xué)年份;此外，受海外疫情影響，一些原本想送孩子出國讀書的家長改變了計劃，轉(zhuǎn)而在國內(nèi)選好學(xué)校。

按照慣例，北京各城區(qū)于每年5月份開展義務(wù)教育階段入學(xué)信息采集，因此，3—4月份是購入學(xué)區(qū)房的旺季。2021年4月，《光明日報》就報道了搶購學(xué)區(qū)房的一則新聞，一時間坊間熱議紛紛。北京的一位家長看中了陶然亭附近的一套學(xué)區(qū)房，這套學(xué)區(qū)房建于1984年，55平方米，報價600萬元，屬于陶白學(xué)區(qū)，位于北京教育資源優(yōu)質(zhì)的西城區(qū)。由于房子太過搶手，房主兩次提價，最終以650萬元成交。據(jù)報道，在簽合同前，仍有其他買家在會談室隔壁等待，“這邊一旦談崩，他可以接著來和房主談。”

整治措施多管齊下

推動教育均衡非朝夕之計

面對學(xué)區(qū)房價格高漲的亂象，國家和地方政府出臺系列措施，進(jìn)行大力整治。2021年4月30日，中共中央政治局召開會議，強(qiáng)調(diào)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。

為遏制學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象，全國各地采取了各種各樣的措施。其中之一就是由單校劃片改為多校劃片。多校劃片指的是一個小區(qū)對應(yīng)學(xué)區(qū)內(nèi)或相鄰學(xué)區(qū)的多個學(xué)校，而不再只對應(yīng)單一的一個學(xué)校。根據(jù)多校劃片政策，熱點(diǎn)小學(xué)、初中將被分散至每個片區(qū)，確保各片區(qū)之間大致均衡，并通過隨機(jī)派位方式分配熱點(diǎn)學(xué)校招生名額。因此，學(xué)生有可能被分配至片區(qū)內(nèi)的任何一所學(xué)校。

“校額到校”也是一種典型舉措，即優(yōu)質(zhì)高中直接拿出名額給薄弱初中。比如，2021年3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》：重點(diǎn)中學(xué)自主招生比例大幅下降，50%～65%的生源名額將按比例分配到各區(qū)和各普通初中。

此外，集團(tuán)化辦學(xué)也是一項重要舉措。集團(tuán)化辦學(xué)是指將一所名校和若干所學(xué)校組成學(xué)校共同體（名校集團(tuán)）的辦學(xué)體制。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，北京市集團(tuán)化辦學(xué)覆蓋學(xué)校1400多所，已經(jīng)達(dá)到全市學(xué)校的70%以上。集團(tuán)化辦學(xué)有助于促進(jìn)各校資源共享、相互帶動、協(xié)同發(fā)展。然而事實上，據(jù)專家分析，家長對于優(yōu)質(zhì)名校仍然最為認(rèn)可，其他的“掛牌”名校并不能真正調(diào)動家長的熱情。

對銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管，也是一條治理途徑。2021年初，海淀區(qū)房管局對上地、萬柳等區(qū)域房屋交易中介機(jī)構(gòu)加大執(zhí)法檢查力度，對涉嫌炒作“學(xué)區(qū)房”概念等違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查取證。3月份通告顯示，海淀區(qū)房管局已檢查中介機(jī)構(gòu)門店134家，對存在違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)立案6件，停業(yè)自查2家，行政處罰2萬元。

事實上，不論采取何種措施，都很難從根本上解決學(xué)區(qū)房過熱的問題。學(xué)區(qū)房價格上漲，背后的主要動力是家庭對優(yōu)質(zhì)教育資源的渴求，教育是永遠(yuǎn)的剛需。學(xué)區(qū)房的價格，一定程度上反映了教育資源分配的格局。只有持續(xù)推動教育均衡發(fā)展，才能真正解決這一問題。

海外“學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象觀察

學(xué)區(qū)房并非中國“特產(chǎn)”，國外同樣也有這個概念。在不少國家，學(xué)區(qū)房同樣受到當(dāng)?shù)丶议L的熱捧。為遏制學(xué)區(qū)房炒作，各國也推出了不同的政策。

美國

在美國，學(xué)校有公立學(xué)校和私立學(xué)校之分。目前，公立學(xué)校是大多數(shù)美國家庭的選擇。按照美國法律規(guī)定，公立學(xué)校實行劃片、就近入學(xué)原則。在美國，所有居住區(qū)都有對應(yīng)的學(xué)區(qū)劃分，具體到每一條街道、每一個門牌號，十分精確。全美有大約1.5萬個學(xué)區(qū)，很多重視子女教育的美國家庭會考慮在“好學(xué)區(qū)”選擇住房。美國《福布斯》網(wǎng)站報道，“子女在哪里受教育”是60%以上美國購房者的優(yōu)先考慮。

美國公立學(xué)校的教育資金，主要來自學(xué)校周邊地區(qū)居民繳納的房產(chǎn)稅。美國各州房產(chǎn)稅率不同，大多為1%～2%。一般來講，各地房產(chǎn)稅總額的一半以上用于公立中小學(xué)，如校舍建設(shè)、設(shè)備購置、教師聘請等。經(jīng)過多年發(fā)展，美國的房產(chǎn)稅與“好學(xué)校”之間已經(jīng)形成良性循環(huán)。一方面，“學(xué)區(qū)”內(nèi)房價高，房地產(chǎn)稅收就越多，學(xué)校得到的經(jīng)費(fèi)較充裕，就會將更多資金投放到學(xué)校建設(shè)和師資培養(yǎng)上，從而促使學(xué)校排名靠前、學(xué)生成績更好。另一方面，“好學(xué)校”也會吸引家庭條件好、重視子女教育的家庭到該區(qū)居住，從而推動房價上漲。

英國

英國的公立小學(xué)和中學(xué)也是劃片上學(xué)，很多家長選擇在好的公立學(xué)校附近購房居住，自然不可避免地推升學(xué)區(qū)的房價。數(shù)據(jù)顯示，在全英前50所最好的公立學(xué)校1英里之內(nèi)的房屋價格，比同個區(qū)域的房屋價格平均高出16%。英國知名房產(chǎn)租賃網(wǎng)站Rightmove的數(shù)據(jù)顯示，在英格蘭，想要上一所被英國教育標(biāo)準(zhǔn)辦公室劃分為“優(yōu)秀”的小學(xué)，附近房子的平均叫價，比普通小學(xué)周邊的房產(chǎn)多5.2萬英鎊，比非學(xué)區(qū)房的叫價高18%。

學(xué)區(qū)房的高價格并不能抑制英國家庭的教育需求。英國一項調(diào)查顯示，當(dāng)被問到“是否愿意多花5.3萬英鎊購買學(xué)校周邊房產(chǎn)”時，有60%的被訪者的回答是肯定的。

但是，英國的學(xué)區(qū)房價格并沒有“瘋狂”上漲。原因之一是，根據(jù)英國的政策，只要居住在學(xué)區(qū)范圍之內(nèi)，不管是買房或租房，都可以在學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué);此外，英國的私立教育發(fā)展程度很高，很多經(jīng)濟(jì)條件較好的家庭會選擇私立學(xué)校，避開學(xué)區(qū)的限制。

法國

在法國，“學(xué)區(qū)房”概念一度被熱炒，學(xué)區(qū)房銷售或租賃的生意一度火爆。以巴黎為例，處在巴黎六區(qū)全法最著名的兩所中學(xué)——亨利四世中學(xué)和路易大帝中學(xué)，其附近的住宅每平方米價格超過12000歐元，而巴黎地區(qū)平均房價只有8000歐元。同樣這兩所中學(xué)附近的房屋租賃價格會也會比一公里外的同等戶型貴15%。

為了遏制炒作學(xué)區(qū)房，自2015年起，法國教育部恢復(fù)“學(xué)校分區(qū)圖”，改革“就近入學(xué)制”，擴(kuò)大區(qū)段范圍，實行“一個區(qū)段，多所初中”的政策。法國教育部宣布在全國17個省份率先試行“社會階層混合”的“就近入學(xué)制”，旨在平衡初中內(nèi)部各社會階層比例，避免出現(xiàn)“貧困子女學(xué)校”和“精英子弟學(xué)校”的兩極分化，促進(jìn)學(xué)校內(nèi)部社會各階層的融合，從而進(jìn)一步推進(jìn)教育公平。

日本

在日本，學(xué)區(qū)房的問題相對來說并不明顯。日本小學(xué)也有私立和公立之分，但公立學(xué)校占比高達(dá)98%。由于私立學(xué)校學(xué)費(fèi)昂貴，大多數(shù)日本家庭還是選擇公立學(xué)校。日本公立學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量較為統(tǒng)一，教師資源、教學(xué)設(shè)備都相差不大，因此日本學(xué)校一般來講不存在重點(diǎn)與非重點(diǎn)之分。在日本上學(xué)沒有戶籍制度，只要學(xué)生在學(xué)校附近居住，就可以入學(xué)。而且“居住”的條件也很低，并不需要買房，甚至有親戚在當(dāng)?shù)鼐幼∫部梢浴Ｈ绻麑υ搶W(xué)區(qū)的教學(xué)質(zhì)量不滿意，轉(zhuǎn)學(xué)申請也很容易獲批。綜上可見，日本有學(xué)區(qū)的概念，但不存在“學(xué)區(qū)房”，主要得益于均衡的教育資源和寬松的入學(xué)門檻。

韓國

韓國也有“學(xué)區(qū)房”的概念，相較于中國，韓國家長追求學(xué)區(qū)房的熱情有過之而無不及。按照現(xiàn)行教育制度，韓國人上小學(xué)、初中、高中基本遵循“學(xué)區(qū)制”，即劃片招生。韓國的高中分為普通高中、特殊目的高中（包括國際高中、外國語高中等）、自主型私立高中等多類型高中。普通高中按照學(xué)區(qū)抽簽分配內(nèi)審成績合格的初中生，其他高中則有各自的招生方式，特殊目的高中一般需要入學(xué)考試。

韓國傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房主要位于首爾江南區(qū)域（包括江南區(qū)、瑞草區(qū)）。江南是首爾繁華地帶，也是學(xué)區(qū)房云集的地方。首爾地區(qū)學(xué)校被劃分為11個學(xué)區(qū)，位于江南區(qū)和瑞草區(qū)的所有學(xué)校被統(tǒng)編為“江南8學(xué)區(qū)”，這里每年升入首爾大學(xué)等名牌大學(xué)的畢業(yè)生數(shù)量眾多，因此在韓國非常有名。