城市更新背景下的 老舊小區更新改造措施以蓮花小區老舊小區改造為例

廖艷

“推進以人為核心的新型城鎮化”以及“實施城市更新行動”是“十四五”時期重要的國家戰略。城市更新不單單是物質空間方面的拆建、修補，同時也是一個促進城市持續化發展、高質量發展、高水準治理的系統項目。老舊小區概念主要源自居住，即在功能上很難滿足老百姓們的實際生活要求，在結構上日趨陳舊，在形態上存在歷史痕跡特點且聚集成片的建筑群。近幾年來，老舊小區的更新改造已經是我國社會發展的重要課題之一，基于此，本文將以蓮花小區老舊小區改造為例，詳盡地闡述有關城市更新背景下的老舊小區更新改造措施，希望能夠給同行帶來一定的參考價值。

一、引言

近幾年來，伴隨我國城市化發展進程的不斷加快，此時在城市空間中表現出人口密度以及建筑密度迅速上升的態勢，城市建設的進程過快，在城市更新的大背景之下，老百姓的汽車擁有量上升，土地用途變更，種種問題給老百姓的個人及公共生活帶來了一定的負面影響，而越來越成為我國城市諸多地區的區域危機。而實際上，城市更新作為一項重要的、有規劃的城市改建工作，對于修理改造當下老百姓居住環境，對于推動我國公園、綠地等公共空間實現可持續化發展具有很強的現實價值，基于此，本文將以蓮花小區老舊小區改造為例，詳盡地闡述有關城市更新背景下的老舊小區更新改造措施，希望能夠給同行帶來一定的參考價值。

二、小區概況

本工程蓮花小區，位于沅江市瓊湖街道慶云山社區，東靠港口路，西臨慶云山路，小區內樓棟數25棟，總戶數310戶，總建筑面積約3.41萬m2，小區內主要樓棟為1998-1999年建成。現如今，該小區內成立有居民委員會，無業主委員會，暫無物業管理。在前期改造小區的過程中，相關的工作人員對于小區居民的居住情況以及現存問題展開了較為詳實地調研，在采取改造策略的過程中，相關的工作人員不僅要采取基本策略來滿足老百姓的必要改造需求，同時也要根據實際情況采取針對性的改造策略，如此一來，才能夠讓改造完成后的小區變得煥然一新，提升老百姓生活的便捷程度以及安全系數。

三、現狀調查分析

1.建筑方面

針對建筑—現狀建筑立面，其當下建筑大多是4-6層多層建筑，建筑立面主要為外墻磚、外墻漆和干粘石立面為主。在建筑—現狀建筑質量以及消防通道方面，現狀建筑質量一般，建筑排布較為雜亂，存在私搭亂建。主要存在外立面臟亂脫落，防盜窗、空調機位形式不統一，且有歷史違章建筑等現象。消防通道大部分被違建、雜物堵塞，消防車道轉彎半徑小于9m，寬度不滿足4m。

2.市政方面

在供水、排水方面，本小區均已進行“一戶一表”改造，但是小區供水管道、各戶水表年代久遠部分破損，出現漏水現象，急需整治改造。而對于消防設施，當下有室外消火栓配置不滿足現行規范的要求，樓棟建筑滅火器配置不足。對于雨污分流這一問題，蓮花小區除港口路6#、7#、22#、23#進行了雨污分流改造，排入了市政合流制排水管道，小區其他住戶均未進行雨污水分流改造。除此之外，3#、15#、16#存在管道和化糞池堵塞、管道破損的現象。1#、2#排水管道堵塞，缺少化糞池。而雨水立管存在屋面雨水立管老舊、破損的現象。電力線路、弱電、照明現狀。線路上，該小區室外架空線纜凌亂，強、弱電線路纏繞、亂搭亂接，強、弱電箱老化，電桿傾斜，存在安全隱患。而在樓道之中，各個進戶線纜，強、弱電線路纏繞在一起，安裝不規范，存在安全隱患。對于照明設施，小區大部分公共區域和樓道內無照明燈具或照明亮度不夠，存在居民出行不方便和安全隱患。針對運行管理工作，該小區無物業、無單位管理，電路存在私拉亂接現象；室外管線無專人維護、管理。值得注意的是，該區域內還沒有安裝智慧安防系統。

3.環境方面

由于老舊社區環境相對比較臟亂差，綠化程度不高，當地居民因為缺乏約束管理，垃圾堆隨處可見。再加上缺少專業指導和在崗有關人員地及時處置，造成老舊社區中雜草較多，而綠化植被常常被雜草掩埋，同時還漸漸被雜草淘汰，這一系列問題都將不利于改善市容樣貌，從而影響著老百姓的日常生活。不僅如此，針對老舊社區的綠化地域，依然還缺少較為明晰的范疇，在社區中，常采用一些舊有植物，不管是數量抑或是景觀上，均和當代審美出現了很大的區別，進而無法很好地呈現優質的社區總體綠化形象。

四、城市更新背景下的老舊小區更新改造措施

從硬件設施、鄰里關系、文化建設、公共服務、綜合配套等全方位入手，打造“環境整潔宜居、各類設施完好、排水干凈順暢、容貌秩序井然、建筑立面清爽、道路交通暢通、園林綠化美觀、治安安全落實、居民文明和諧”的美好生活社區，改造融入海綿城市、智慧城市等新理念，結合5G互聯網建設具有當前時代特色的新型生活社區。在選取改造策略的過程中，其改造內容豐富，主要涵括改造公共設施、改善停車設施，優化環衛設施、優化健身休閑設施等多個方面，針對該小區基礎設施逐漸陳舊化、環境不佳等現象，為了能夠進一步改善居民生活，可以從如下幾方面入手，具體內容如下：

1.建筑改造方面

針對建筑整體，施工人員要進行結構加固處理，解決安全隱患；其次改造立面，粉刷墻面；最后拆除防盜窗，統一門窗樣式。

圖1 建筑改造示意圖

2.道路改造方面

（1）道路提質改造

對現狀為混凝土路面，且路面狀況良好路段：加鋪4cm厚細粒式瀝青混凝土面層。針對現狀為混凝土路面破損嚴重路段，破除原有路面結構層20cm后：新建4cm厚細粒式瀝青混凝土面層+20cm厚C30砼基層。而針對瀝青面層老化開裂嚴重路段：銑刨原有瀝青面層4cm后加鋪4cm+5cm兩層共計9cm瀝青面層。

（2）利用空地增設停車位

結合居民需求合理增設停車位75個，其中40個為生態停車位，35個為標線停車位，極大緩解區域停車困難的問題。

（3）改造消防通道

由于消防通道被違建、雜物堵塞，消防車道轉彎半徑小于9m。消防車道寬度不足4m。所以相關的工作人員要做到如下幾點，結合小區內現有道路，清除消防通道處違建、雜物，打通小區內消防車道。同時還應該對現有道路進行改造，在滿足消防車荷載的同時，加寬路面寬度和保證消防車轉彎半徑要求。

3.市政綜合管線改造方面

（1）改造供水、排水管道

由于原有的供水管道出現老化，滲漏的，原有的供水管道布置不符合標準要求的，原有的供水壓力不足的，將通過更換為符合用水標準的管道，確保水壓穩定。除此之外，考慮到原有的小區合流制管道，將通過新建污水收集管網及化糞池收集小區內污水排入市政管網，提高污水收集率；保留現有合流制管道作為雨水管，對破損、老舊、不符合標準規范的管道設施進行更新改造；對現狀管網全面的疏通清淤，結合小區現狀改造增設海綿化雨水收集設施，保障小區雨水排放順暢。

（2）改造電力線路、弱電、照明設施

整理架空線路，拆除廢棄多余的線路，低壓電力線改電纜捆綁入戶，弱電改穿管埋地入戶。除此之外，還需要提升小區公共區域的照明亮度，樓道內增加節能型LED照明燈具，改善居民出行不方便和安全隱患的問題。

4.公共空間及環境設施改造方面

為了能夠進一步打造舊社區改造示范工程，營造舒適的居住環境，同時要體現社區人文特色，滿足居民多樣的生活需求。首先，相關的工作人員要運用現代與傳統的設計手法營造不同的空間，形成動靜結合的空間組合。然后，在有條件的位置選址合適區域新增健身器材，將破損嚴重的健身器材更新或選址新的區域重建；第三，綠化提質改造，根據現狀情況補植植物，豐富植物層次空間。改造內容：包括對小區內綠化的補植提質及配套設施的增設，并新建文化展示墻宣傳社會主義核心價值觀，補植喬木、草皮。小區公共區域缺乏垃圾桶，存在露天室外垃圾隨意堆放的問題，垃圾堆積較多后，產生異味，影響環境衛生。此時相關的工作人員要在公共區域增設密封式垃圾桶，大力推廣垃圾分類，適當地安置垃圾分類箱。

五、結語

綜上所述，在城市更新期間，不可避免地面臨諸多的挑戰，為了能夠讓生存空間變得更加具有活力，此時就要采取相應的改建措施，推動城市空間實現健康發展。