房地產企業財務報表分析-以T公司為例

封雨倩

摘 要：房地產行業涉及我國民生、經濟等方面，保障房地產企業健康發展一直以來都是國家關注的重點問題。由于房地產企業的高杠桿經營模式，因此傳統的財務報表分析適應性較差，本文以T公司為例，在傳統財務報表分析基礎上加入針對性設計指標分析，希望給類似企業帶來思考。

關鍵詞：房地產企業;財務報表;T公司

一、引言

近年來，隨著“房住不炒”方針全面落實、“三線四檔”政策的正式實施，在全新的市場競爭環境中，房地產企業如何守好自己的陣地，在穩定的前提下實現增長，識別并降低企業的財務風險就起著關鍵性的作用。財務報表分析是判斷一家公司真實經營情況的基本手段，本文從管理者角度出發，對T公司財務報表進行重點分析，在傳統報表分析方法基礎上加入相關設計指標以期使分析過程更具針對性。并對其經營管理作出經驗總結，希望能給同類型企業帶來參考。

二、T公司基本情況

1、公司簡介

YT股份有限公司（下文簡稱：T公司）成立于1979年4月，主營商住類型住宅開發，是國家一級房產開發企業，業務范圍主要集中在國內的廣州、北京、淮南、?？?、深圳、河南三門峽、江門、湖南郴州以及柬埔寨的金邊。T公司的前身是廣州D股份有限公司（以下簡稱：D公司），于2001年3月19日在上海證券交易所掛牌上市。2003年8月，D公司原控股股東將所持全部11000萬國有股轉讓給YT集團，其由此成為D公司第一大股東。由于D公司相較于廣東其他房地產企業資產規模較小，抗風險能力較弱，無法在市場中占據優勢競爭地位，控股股東YT集團計劃向上市公司注入自身擁有的銷售前景良好、盈利能力較強的全部優質房地產開發資產，該重組計劃于2016年4月1日宣告完成。2016年5月12曰，證券簡稱由“D公司”正式更名為“YT股份公司”。

2、財務報表主要項目分析

（1）貨幣資金質量分析

通過對比T公司2016年-2020年資產負債表及現金流量表數據發現其貨幣資金余額和期末現金及等價物品余額存在較大差異，五年平均差異額9089萬，其差異代表貨幣資金中不可隨時付現的資金。從2016年-2020年其受限資金占貨幣資金比例分別為13.72%、10.77%、20.79%、36.68%、25.32%，總體呈現上升趨勢，再結合2016-2020五年經營活動產生現金流量凈額分別為-320190萬，-86315萬、93095萬、383796萬、27248萬。反映出企業產生的現金凈額和當年貨幣資金額余額不成配比，總體而言T公司現金管理質量較差，企業面臨可能面臨較大償債壓力。

（2）應收賬款質量分析

由T公司2016-2020資產負債表和利潤表相關數據可知，其應收賬款在五年內增長率分別為144.6%、52.76%、-56.38%、-74.16%;資產增長率分別為49.23%、6.64%、-15.55%、-17.12%;營業收入增長率分別為487.1%、-41.52%、39.95%、-34.12%。其應收賬款與資產總額變化趨勢一致，但增減幅度都遠遠大于資產增減幅度，因此反映出其應收賬款規模較為合理。但結合其營業收入變化趨勢來看，在2017年與2018年呈現出相反的變動，除了受市場大環境的不良影響外也反映出其應收賬款管理能力較好。

三、財務指標分析

1、償債能力

對于T公司償債能力分析，本文主要選取了資產負債率、產權比率以及現金比率三個指標進行分析。從2016年到2018年，T公司資產負債率和產權比率都呈上升趨勢。其中資產負債率從2016年處于最低值57.74%，到2018年達到最大值67.67%。并且其從2017年開始其資產負債率都在60%以上，而其產權比率更是大于150%。分析結果反映出T公司采用的是高杠桿經營模式，這點與房地產開發企業特點相符，但資產負債率與產權比率較高并不一定意味著給企業帶來不利影響，對比行業標桿企業萬科和保利的數據來看，萬科和保利五年平均資產負債率分別為84%與78%;產權比例分別為517%與362%。 T公司的杠桿顯然低于這兩家行業標桿企業，因此其償債能力的分析還需進一步結合現金比率來評價。

T公司現金比率，在2018年達到最低值3.41%，在2017到2019三年間，T公司現金比率不到5%，對比萬科和保利的平均現金比率分別為13%和21%，可以看出其很可能存在較大償債風險。

2、營運能力

對T公司營運能力分析主要選取了應收賬款周轉天數、存貨周轉天數兩個指標。該企業應收賬款周轉率從2016年到2020年波動較大，在2018年達周轉速度最慢為89.03天，在2017年周轉最快為29.02天。對比行業標桿企業萬科2016-2020應收賬款周轉天數數據結果：3.43、2.60、1.83、1.75、2.14差異較大，這可能與綜合實力有關，也說明其對資金的主導力不強，這也是其后續現金流難以抵債的重要原因之一。

對于存貨周轉率，由于房地產行業的特殊性，傳統的存貨周轉率并不能為管理者提供多少有價值的信息，因為存貨周轉率用來分析企業的存貨管理水平，必須基于兩個前提：首先，存貨的變動與當年營業成本的發生具有關聯性，然而房地產企業存貨開發周期長，基本都在一年以上，當期發生的成本和當期的存貨關聯性不大，所以根據當年數據計算的存貨周轉率等指標會失真。本文認為采用修正后的存貨周轉率更合理，即修正存貨周轉率=當年的營業成本/兩年前存貨。修正后的存貨周轉天數從2016-2020年分別為1388.98天、269天、892.53天、1266.65天、1904.32天。其中周轉最快在2017年約3.38年，而在2016年周轉最慢約5年。綜合上述兩個指標來看，T公司營運能力處于較低水平。

3、盈利能力

盈利能力的分析本文選擇了總資產利潤率、成本費用利潤率、營業利潤率、三個指標。T公司在近五年間，其總資產利潤率除了在2017年達到最大值7.5%之外，其余年份總資產利潤率水平相對偏低，最高不超過1.5%，對比行業標桿企業萬科五年平均總資產利潤率約為3.2%可以看出其盈利水平處于行業低水平。同時結合成本利潤率與營業利潤率對比分析，2016年成本費用利潤率為16.86%而營業利潤率為13.48%;2017年這兩項指標分別為40.55%和28.77%說明這兩年企業成本費用都高于營業收入，尤其是2017年差異更加明顯。隨后才逐漸恢復正常。這也是造成其業績疲乏的重要因素之一。

4、設計指標分析

（1）在建面積負債率

該指標設計思路是雖然合同負債不需用現金償還，但需要用房產還。如果賣的是現房，償債風險相對較小。如果賣的是期房，還要投入大量資金把房子建好。如果資金鏈斷裂，項目爛尾，不管是對房企本身還是交易市場都會產生惡劣影響。因此該指標可以評價企業建房壓力以及未來償債風險。（其中單位在建面積負債率=在建建筑面積/合同負債）

表格1反映的是T公司2020年第二季度和第三季度單位在建面積償付率，可以看出T公司接近每15萬平方米在建土地所承擔的合同負債1萬元，即在建土地中大部分面積是要用于償還合同負債的，如果開發進度跟不上很可能債務違約，造成爛尾樓。

（2）存貨跌價利潤比

企業計提存貨跌價準備影響企業營業利潤進而影響企業的凈利潤，房地產企業的存貨主要是建造的房屋，該指標越大，說明很可能是存貨跌價金額過高影響了當期營業利潤水平不佳，進而反映出其房產質量的好壞。本文設計該指標計算公式為：存貨跌價利潤比=存貨跌價準備/營業利潤。

由上表可知T公司從2017-2019年該指標成倍增長，到2020年由于營業利潤為負，暫不納入考核范圍。尤其在2019年該指標接近占比營業利潤50%，說明其存貨質量的確較差，管理層應該重視提高存貨質量進而改善利潤水平。

四、企業問題分析

1、資金管理水平不高

一場債務危機讓T公司經營陷入困境，通過前面章節的分析結果反映出該企業最根本的問題就是現金流的短缺?，F金流是維持企業持續經營的基本保障，對房地產企業而言，對現金流的合理把控則更加重要。T公司并沒有在發展進程中加強資金流管理，盲目擴張，大量舉債。2014年以來，T公司將發展重心放在核心業務房地產上，瘋狂舉債加杠桿，公司股權大量質押以此借得資金用于規模擴張，一時間倒是在省內拿了不少項目。但是其經營缺乏一套系統的運作機制，即一套識別、分析、預警、解決問題的方法，在持續高杠桿經營模式下，沒有立即警報公司可能發生財務風險，并提出有效的解決措施，結果是銷售回款跟不上，現金流無法覆蓋到期債務。

2、盈利水平較低

前文對T公司盈利能力的分析結果表明該企業多年來業績水平低下，除了2017年由于才完成重組上市表現出彩外，之后盈利水平一直跟不上公司整體發展需求。對于房地產行業而言，公司的業績水平是外部投資者以及債權人關注的重點，也是其現金流的主要來源，然而T公司似乎并沒有重視提升企業盈利水平，不管是對于合理把控成本還是提高收入等問題都沒有得到解決。

五、公司治理經驗總結

由于在本節內容撰寫期間T公司即將面臨破產清算，因此討論其后續治理建議已經無意義，本文從管理者角度對案例進行經驗總結。

1、優成本管理模式

如前文所述，T公司的確存在成本費用高于收入的情況，長此以往嚴重影響企業盈利水平。房地產企業前期資金投入大，項目周期長，合理把控成本在運營各個環節都十分關鍵。因此本文建議房地產企業針對每個項目從在開工前，建設期，運營期分環節進行成本費用管控，不僅對成本管理部門進行成本考核，對參與項目的各級人員也要采取成本控制激勵措施。調動項目組各級人員降低成本的積極性，促進成本管理模式的不斷創新。

2、完善財務風險預警機制

T公司自重組上市后一直采取激進擴張戰略，大規模舉債，最后陷入資不抵債的困境。其實這一局面早有征兆，但公司并未采取措施積極應對，缺乏有效的風險預警機制。所以本文建議房地產企業建立現金流財務風險預警體系。具體而言，以預算為基礎建立現金流監管體系，實時監控公司現金流量，并成立專項小組進行全面把控，一旦超出預警值，及時采取措施予以應對。針對不同類型的現金流風險建立完整的應對方案。

3、提升品牌影響力

作為廣東本土企業，T公司并沒有利用好自身地理優勢在廣東站穩腳跟，曾經能與恒大，富力等大型房企齊名的T公司后期發展逐漸落后，不管是收入還是現金回款情況都呈現疲軟態勢。

因此作為中小型房企，雖然在規模、管理方法等方面不能與大型企業相提并論，但其可以利用好區域優勢，提升品牌影響力，從服務，配套設施，外形設計各個方面建立企業獨有的特色，才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟。

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