土地集中供應下的市場效應與房企經營策略

楊小元　黃艷竹

摘? 要：近年來，房地產經營中土地集中供應試點政策已有顯著效果，該政策極大影響著市場效應與企業經營的持續發展。本文將以三線城市為例，整理首次進行土地集中供應的成交狀況，分析研究土地集中供應試點產生的市場效應，同時分析土地供應政策給房地產領域企業融資、產生利潤等方面的影響，探究在建設企業視域下，土地供應政策建設企業經營的有效方法。

關鍵詞：土地集中供應;市場效應;房企經營;三線城市

引言：當前房地產土地市場頒布兩集中政策，該政策對房地產企業經營發展具有巨大影響。兩集中政策能夠讓房地產市場充分利用大型房企，以便更好的迎接土地市場改革，減緩企業資金周轉壓力，有效提高企業資金的的使用率，進一步檢查企業融資能力，減少企業投資房地產市場的投資風險，促進中小房企間的交流合作，使得土地市場供應更積極，以維持房地產市場的長久發展。

一、土地集中供應下的市場效應

（一）部分土地試點城市平均溢價率呈下降趨勢

當前首次完成土地集中市場試點的城市中，部分城市的平均溢價率有顯著下降趨勢，如義烏、金華等三線城市，部分三線城市土地集中供應試點間平均溢價率在7%左右，比之前大概下降1個百分點[1]。少部分三線城市出現客觀因素，如部分土地供應的都是優質土地等，其自身城市有效提升土地平均溢價率。借此除了土地供應集中政策影響土地平均溢價率外，還存在政府有意規定出讓土地平均溢價率上限額度，采取搖號等形式，使土地市場價呈上升趨勢。

（二）加大土地市場競爭壓力，房企拿地格局發生改變

土地集中供應政策下的部分試點土地城市自身的房地產供給壓力較大。土地供應的土地市場價值大概在百億左右，大部分三線城市共同出讓土地，導致房地產企業資金流不足，龍頭房地產企業也深陷其中，從而有效改善房地產企業惡意限制資源的情況，促進部分城市科學出讓土地。政府應優化出讓土地的平均土地溢價率，避免被動因素和客觀因素影響其土地價格，優質土地與搖號形式等因素提前確定拿地城市影響出讓土地價值，從而有利于公平拿地，并不是龍頭房地產企業才有資格拿到優質土地。而且土地集中供應政策加大競爭力度，改良房企格局，卻未變動龍頭企業擁有優質土地的現象。

（三）加快行業出清速度，提升行業集中度

房地產企業需要進行多次拍賣并優化土地拍賣策略，多次土地集中出讓縮小其自身房地產企業的空間，可能出現房地產開發商及龍頭房企獲得大部分優質土地的現象，相比之下，中小型房企參與土地拍賣卻很難拍到優質土地，進而加快房地產領域的初請速度，從而促進房地產領域集中度得到提高。例如表1，龍頭房企獲取土地資格占比較重[2]。

二、土地集中供應下房企經營面臨的困難

（一）房企經營融資壓力過大

土地集中供應下，三線城市較一二線城市來說，其自身經濟發展速度相對緩慢，三線城市的房地產企業更需要大量籌集資金，方便支付土地拍賣的保證金及獲得土地后的土地出讓資金。目前土地集中供應政策的快速實施，極大擾亂房地產企業融資市場。若在土地集中供應前，房地產企業具有充足時間與空間，就可以利用自身固有的房地產項目進行銷售或是銀行貸款等方式進行融資[3]，屆時在統一進行土地拍賣會減少房地產企業的壓力。而現行的政策及銀行限制房地產企業的貸款額度，以致于房地產企業融資壓力加大，不利于三線城市的房地產企業持續發展。

（二）極大化降低項目利潤率

目前落實土地集中供應后，房地產企業增加土地出讓的競爭力，三線城市的競爭力也逐漸加大，為了獲取優質土地，有效促進三線城市的房企發展，各個房地產企業都極大的降低土地盈利，以確保優質土地落到自家企業。當前大部分土地出讓已經限制平均溢價率，一二線城市自身房企具有自持情況，能夠增加土地成本，卻減少房地產項目利潤空間，而三線城市中也有少部分城市具有自持情況，這種自持情況不利于對三線城市的房企運營。

三、土地集中供應下房企經營策略

（一）優勢互補，強化合作交流

土地集中供應使得三線城市出現許多新的房地產企業，這些新興房企剛開始經營困難，對其城市的經濟狀況以及土地出讓情況不了解，新興房企需要與三線城市長久固有的房企進行合作交流，互相學習優秀的經營理念和土地資源共享，有效降低經營成本。同時對于未能拍到優質土地的房企需要充分利用自身企業的設計理念、資源信息等方面與得到優質土地的房企進行共同合作，以便合作共贏，降低雙方運用成本。

（二）合理控制資金運營，以便提升利潤率

資金鏈能夠對三線城市的房地產企業的發展起到至關重要的作用。在土地集中供應下，資金鏈更是十分重要。不僅在土地集中供應拍賣和所拍土地開發過程中房地產企業需要投入大量資金，而且三線城市經濟發展緩慢，房地產開發后無法保障銷售樓盤的利潤，進一步增大房企資金壓力。因此，在大量運用資金的情況下，三線城市的房地產企業需要合理控制資金的投入和投出[4]，在拍賣土地時理性拍賣，應選擇適合自身企業的土地，避免盲目消費，浪費資金投入，在樓盤銷售時合理安排盡可能滿足大眾和市場所需，有利于提升樓盤盈利率。

（三）加快房地產企業運營模式轉型速度

三線城市的房企經營受社會經濟、銀行限額貸款等方面的影響無法持續健康發展。當前三線城市的房企經營理念落后，其自身經營模式還處于粗放式，無法保障房地產良好運營。因此，房地產企業需要提高自身實力和樓盤項目經營水平，粗放式的經營模式不能滿足當前土地出讓市場，房企應實施合理科學的管理模式，充分發揮自身企業的優勢，保障房地產產品的安全質量，把目光放長遠，發揮運營模式的最大價值來獲取優質土地，以便增加房地產企業的利潤收益。

（四）組織土地投資研究部門，加強決策與運營能力

投資研究部門在房企投資土地項目中起到關鍵作用，而目前三線城市缺乏建立房地產企業土地投資研究部門，不利于自身企業在土地出讓時選擇適合投資的土地，增大投資壓力，加大運營成本，降低銷售利潤率。土地出讓視角下房企的土地投資部門可以充分發揮其自身的價值，在一定程度上有效控制是否投資這塊土地及投資金額。土地出讓前，房企的投資研究部門需要在短時間內有效推測出許多土地的使用價值、土地分布位置、土地利潤等方面[5]，同時需要結合自身房企的運營情況，才能進行估計所推測出來的土地應投入的資金額度，而且當前社會經濟發展迅速，三線城市的消費水平也逐漸增大，使得大眾逐漸理性消費。因此，房地產企業的投資研究部門在考慮所投土地時要符合市場規律和大眾心理需求。這更加體現出三線城市房地產企業組建土地投資部門的重要性。所以三線城市的房地產企業應該重視其自身的土地投資研究人員的培養，定期組織參加關于土地投資內容的培訓，有效提升其自身投資研究人員的專業知識和專業能力，有利于打造優秀的投資研究隊伍，進而強化投資研究部門對土地投資的決策能力，有利于自身房企拍到適合的土地，促進房企運營能力得以提升，進一步有效縮短三線城市與一二線城市房地產企業的差距。

結語：

土地集中供應給三線城市市場效應和房地產企業發展帶來許多挑戰。三線城市的房地產企業應加強自身發展的不足，改善發展理念和運營模式，積極與其他房企合作共贏，注重組織優秀的投資研究部門，土地出讓符合自身企業運營狀況，促進房地產企業的資金合理利用與高效運營，進一步滿足土地市場與大眾需求，強化房地產企業的綜合競爭能力，有利于三線城市房地產企業的可持續發展。

參考文獻：

[1]管洪俊， 王陸云. 城市土地供應與房地產市場的若干研究論述[J]. 中國房地產業， 2019， 000（006）：37.

[2]金曉瑛. 三線城市中小型房地產企業的發展戰略[J]. 消費導刊， 2019， 000（008）：195.

[3]于玲. 三線城市房地產開發企業融資存在的問題及對策建議[J]. 消費導刊， 2020， 000（005）：109-110.

[4]嚴金海， 豐雷. 土地供應管制、住房供給彈性與房價周期波動[J]. 中國土地科學， 2019， 33（03）：18-26.

[5]劉永強. 淺談土地供應及其對房地產市場價格的影響[J]. 中國房地產業， 2019， 000（026）：192.

作者簡介：

第一作者，楊小元，男，1987.11，漢，寧夏銀川，碩士，中級工程師，土木工程施工及項目管理，旭輝地產，750000

第二作者，黃艷竹，1987.1，漢，河北衡水，碩士，講師，高性能混凝土材料，銀川能源學院，750000