房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資方式的分析

呂芳芳

摘 要：就當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來看，其融資方式目前主要以金融信貸來進(jìn)行，從而滿足經(jīng)營及項(xiàng)目建設(shè)需求。但隨著現(xiàn)今房地產(chǎn)規(guī)模的不斷發(fā)展和壯大，這種傳統(tǒng)的金融信貸已經(jīng)難以滿足房地產(chǎn)對基資金方面的實(shí)際需要，在這種環(huán)境下，國內(nèi)將融資方式轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)證券化上來，并以此融資方式來滿足當(dāng)前房地產(chǎn)對于融資方面的要求。同時(shí)由實(shí)踐來看，資產(chǎn)證券化融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)中取得了良好的發(fā)展效果。基于此，文章主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資方式展開了詳細(xì)地探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資產(chǎn)證券化;融資方式;分析

資產(chǎn)證券化是一類新型的融資方式，其能有效轉(zhuǎn)變以往房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的局面。如何采取有效措施來應(yīng)用與優(yōu)化資產(chǎn)證券化融資方式是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道重要課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的融資方式探析

從產(chǎn)品所具有的金融屬性層面來看，當(dāng)前國內(nèi)市場中所發(fā)行的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要有債權(quán)型和權(quán)益型兩種證券化產(chǎn)品。其中債權(quán)型房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的底層資產(chǎn)通常都是貸款收益權(quán)（CMBS）與后續(xù)的租金合同債權(quán)（ABS）等。而權(quán)益型則是利用其所持有的不動產(chǎn)物業(yè)為底層資產(chǎn)權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金等，其底層資產(chǎn)主要是企業(yè)的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)公司股權(quán)等。

（一）ABS方式

資產(chǎn)支持證券ABS其屬于債權(quán)類的投資工具，其主要是通過基礎(chǔ)資產(chǎn)所形成的現(xiàn)金流來作為其償付能力的支撐，進(jìn)而以內(nèi)外部增級的形式來不斷提升自身信用，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)支持證券的融資活動。

（二）CMBS方式

CMBS是一種能夠支持商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款的證券，同時(shí)也是債權(quán)類投資工具。其通常是借用商業(yè)房地產(chǎn)作為抵押再對資產(chǎn)持有人進(jìn)行放貸的，隨后再將其所具有的抵押貸款債權(quán)注入到與之相對應(yīng)的資產(chǎn)池內(nèi)并發(fā)行債券融資，進(jìn)而利用資產(chǎn)持有人所具有的商業(yè)房地產(chǎn)的后續(xù)收入作為其貸款本金與利息的償付，最后，相關(guān)人員再將所取得的投資收益進(jìn)行分配，并劃分到資產(chǎn)支持證券的持有人上。其中的收入主要來自于物業(yè)費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)以及租金等。在CMBS方式下的房地產(chǎn)企業(yè)不僅實(shí)現(xiàn)了有效地融資，而且還可以持續(xù)掌握有關(guān)資金的控制權(quán)，同時(shí)，還具有保留分享資產(chǎn)未來增值收益的權(quán)益。

（三）REITS方式

所謂REITS方式就是房地產(chǎn)的依托投資基金，其主要是以發(fā)行憑證、股票等來實(shí)現(xiàn)資金募集的，并交由具有專業(yè)資質(zhì)的托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。同時(shí)，還委托具有專業(yè)資質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)來對其投資經(jīng)營進(jìn)行管理，待其到期后再以投資綜合收益按照一定的比例進(jìn)行分配的投資模式。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資方式設(shè)計(jì)分析

（一）融資方式的設(shè)計(jì)環(huán)境

對于資產(chǎn)證券化融資方式來講，其在房地產(chǎn)企業(yè)中所處的環(huán)境其實(shí)就是該方式設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)依據(jù)，其主要是以房地產(chǎn)企業(yè)對于融資方式的需求來對其進(jìn)行分析的。1）優(yōu)勢。該融資方式的風(fēng)險(xiǎn)較低，這與房地產(chǎn)投資者的心理需求相適應(yīng)，這主要是國內(nèi)銀行信貸利率普遍比較低，而投資者以該信貸的方式來進(jìn)行就有可能會有負(fù)利率的情況出現(xiàn)，從而致使投資者的融資渠道變得更小，而在這種情況下的資金證券化融資方式所具有的高收益低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢使其贏得了許多投資者的青睞。這種融資方式可以為投資者創(chuàng)設(shè)良好的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長環(huán)境。2）缺點(diǎn)。資金證券化融資方式在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中還不夠成熟，沒有具體的投資主體和信譽(yù)等作為支撐。如基本房地產(chǎn)企業(yè)以資產(chǎn)證券化融資方式過程中，由于受到利率市場化因素的影響，不僅沒能解決好融資風(fēng)險(xiǎn)問題，而且還使其融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大，從而致使其不能向著合理化的方向進(jìn)行發(fā)展，甚至還會對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營發(fā)展造成影響。3）機(jī)會。在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)施具體的資產(chǎn)證券化融資方式主要是以更多機(jī)會為前提，提升其發(fā)展?jié)摿ΑＴ诜康禺a(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展環(huán)境下，資產(chǎn)證券化融資方式得到了不少政策方面地支持。同時(shí)。我國還推出了不少結(jié)構(gòu)的金融發(fā)展模式，使資產(chǎn)證券化更好地與市場化實(shí)際需求相適應(yīng)，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道更加豐富與完善，再加上國家相關(guān)政策對其市場背景方面的影響，促使資金證券化取得了較大的發(fā)展空間。4）威脅。在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)證券化融資也面臨著一定的困境和威脅。越來越多投資者看中了這種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)中的利益，進(jìn)而自主地選擇融資的投資方式，進(jìn)而導(dǎo)致國內(nèi)房價(jià)持續(xù)攀升而存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資方式的框架設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，資產(chǎn)證券化融資方式的框架主要是以SPV組織和證券發(fā)行兩者共同存在而進(jìn)行設(shè)計(jì)的。如某房地產(chǎn)在融資活動中，選取了資產(chǎn)證券化SPV和證券發(fā)行兩者共存的融資方式，其中SPV以信托為主要，其發(fā)起人將持有資產(chǎn)以信托融資的方式來進(jìn)行，使其與投資方建立信托關(guān)系，當(dāng)雙方有了資產(chǎn)聯(lián)系以后發(fā)起人再對未來房產(chǎn)的利益作出有效地預(yù)測，進(jìn)而再將其轉(zhuǎn)化成證券并與投資方面展開交易。而投資方則以信托為依據(jù)對其本息進(jìn)行支付，當(dāng)投資方與持有人完成資產(chǎn)證券交易之后再通過發(fā)行證券的方式對處理信托資產(chǎn)，進(jìn)一步推動證券化資產(chǎn)的流動交易。

（三）融資方式流程

在房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)證券化融資方式中主要有以下幾個流程：1）成立期間，由于受到資金證券化融資方式框架的干擾，房地產(chǎn)投資和被投資二者構(gòu)建起信托關(guān)系并設(shè)定信托基金。2）籌資期間，受托人以信托資金為基礎(chǔ)對其進(jìn)行等級劃分并將其作為籌資資源儲備，與此同時(shí)，受托人需向投資方提供相關(guān)籌資方式、憑證等。3）經(jīng)營期間，這一過程中信托資金已具有一定的利益趨勢，信托基金交由專職負(fù)責(zé)人進(jìn)行處理，使資金的運(yùn)轉(zhuǎn)競爭力得到提升，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高效利益。4）利潤分配，其需要以證券化標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)對其利潤進(jìn)行分配，并最終獲取投資利益。

（四）風(fēng)險(xiǎn)分析

在房地產(chǎn)企業(yè)中的資金證券融資方式具有較為可觀的利益，當(dāng)然，同時(shí)也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。這種融資方式的風(fēng)險(xiǎn)具有一定的復(fù)雜性，甚至?xí)圆煌愋头绞揭黄甬a(chǎn)生。如常見的有信用和利率等均會產(chǎn)生資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問題，因此，在資產(chǎn)證券融資方式的應(yīng)用中，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制工作，盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)問題，保證企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資方式的應(yīng)用分析

房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用資產(chǎn)證券化融資方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)對其應(yīng)用步驟加以重視。1）企業(yè)應(yīng)當(dāng)以獨(dú)立資產(chǎn)的方式將房地產(chǎn)出售，并結(jié)合自身其他資產(chǎn)以信托的形式將其轉(zhuǎn)移到投資方去，從而確保企業(yè)得以獲取信托機(jī)構(gòu)的權(quán)益。2）受益權(quán)劃分，當(dāng)企業(yè)將房地產(chǎn)股份轉(zhuǎn)到信托機(jī)構(gòu)以后再以企業(yè)和房地產(chǎn)的權(quán)益比例為依據(jù)對資產(chǎn)證券化融資方式的受益權(quán)進(jìn)行分配。3）將企業(yè)在當(dāng)?shù)劂y行金融的存貸狀況結(jié)合起來對最優(yōu)受益人的資金效益進(jìn)行規(guī)劃，與此同時(shí)，還需將房地產(chǎn)出售的償還方式作出規(guī)劃，并對未完成償還時(shí)的連帶償付作出進(jìn)一步明確。4）資金監(jiān)控，以信托的方式來建立籌資賬戶，并對資金在房地產(chǎn)開發(fā)期間的使用情況進(jìn)行監(jiān)控，以促進(jìn)資金分配的合理性。5）當(dāng)融資工作完成以后需要償付本息，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)且在售樓過程中，需要償還投資方的本息，并以受益權(quán)人的比例為依據(jù)進(jìn)行合理地分配資產(chǎn)，在這一過程中，倘若出現(xiàn)市場因素而難以確保房地產(chǎn)出售資金而致使無法及時(shí)償還投資方本息時(shí)，這就需要信托機(jī)構(gòu)來承擔(dān)其差額。

四、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資發(fā)展的策略分析

（一）對有關(guān)法律法規(guī)體系予以構(gòu)建和完善

融資模式的創(chuàng)新與發(fā)展需要穩(wěn)定且合理的法律法規(guī)體系作為支撐，只有確保市場的規(guī)范化與法制化方可促進(jìn)其健康持續(xù)的發(fā)展。所以應(yīng)當(dāng)要積極構(gòu)建并完善房地產(chǎn)資產(chǎn)證券法的有關(guān)法律法規(guī)體系。首先，需要對資產(chǎn)證券化的有關(guān)法律屬性有一個清晰的界定，確保投資者的合法權(quán)益得到保障。其次，需要運(yùn)用法律法規(guī)來提升風(fēng)險(xiǎn)隔離流程的規(guī)范與可行性，對參與的各方義務(wù)以及權(quán)益有進(jìn)行明確。再者，可以合理放開一些限制，諸如合理增加資金池的有關(guān)法律范文，促使資產(chǎn)證券化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)多方面翻轉(zhuǎn)，拓寬交易方式為房地產(chǎn)證券流通提供有力支持，并營造一個寬松的政策環(huán)境。

（二）對社會信用體系進(jìn)行優(yōu)化

在金融市場發(fā)展進(jìn)程中一個老大難的問題便是信用問題。其有別于普通經(jīng)濟(jì)問題，并且具有社會和經(jīng)濟(jì)問題融合的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資發(fā)展也是如此。未來收益的穩(wěn)定性以及違約事件發(fā)生幾率將會決定著房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資的成功率，所以應(yīng)當(dāng)要分層構(gòu)建起機(jī)構(gòu)、企業(yè)以及個人的信用檔案，同時(shí)做好內(nèi)容的動態(tài)更新，以建設(shè)一個全面覆蓋同時(shí)具有動態(tài)特性的信用體系，防止因?yàn)樾庞皿w系漏洞而導(dǎo)致債權(quán)人的利益受損。

（三）合理增加金融中介機(jī)構(gòu)證券化的服務(wù)職能

要想確保房地產(chǎn)企業(yè)融資需求的滿足以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展，則應(yīng)當(dāng)要對國內(nèi)有關(guān)金融中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)進(jìn)行擴(kuò)增。當(dāng)前資信評級是擺在金融中介機(jī)構(gòu)面前的一道難題，因?yàn)楫?dāng)前國內(nèi)部分的資信評級機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了獨(dú)立性強(qiáng)、信譽(yù)不佳等問題，所以導(dǎo)致其效用難以得到發(fā)揮。所以必須要對已有的資產(chǎn)評估體系進(jìn)行優(yōu)化的前提下，逐步深化對自信評級業(yè)務(wù)的認(rèn)知，逐步對國內(nèi)資信評級機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)而不斷增強(qiáng)其權(quán)威性。

五、結(jié)束語

總而言之，資產(chǎn)證券化融資方式主要是在企業(yè)資金流動較小的房地產(chǎn)中，通過證券資金形式來實(shí)現(xiàn)交易，從而使其成為有著金融特性的資金種類。資產(chǎn)證券可以使融資者和投資者的特權(quán)關(guān)系發(fā)生改變，使之轉(zhuǎn)化為債券所有，進(jìn)而有效地解決了房地產(chǎn)資金效益不高的困境。

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