聚焦新型投資風口博時招商蛇口產業園REIT在深交所上市

楊陽

2021年6月21日，首批基礎設施公募REITs項目之一、粵港澳大灣區唯一一單產業園區公募REITs項目的“博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金”（產品代碼180101;產品簡稱“蛇口產園”;以下簡稱“博時招商蛇口產業園REIT”）正式在深交所上市，意味著這一投資風口迎來場內新工具，也為看準基礎設施項目投資機遇的投資者提供了交易便捷的投資利器。

據悉，博時招商蛇口產業園REIT已于6月7日正式成立，募集有效認購總戶數達到28.30萬戶，合計募集9億份，募集金額達到20.79億元。該項目是招商局集團產融結合的又一成功典范，是經濟特區先行先試的又一里程碑，是為粵港澳大灣區金融創新賦能的重要一步。

博時招商蛇口產業園REIT由博時基金擔任公募基金管理人，其原始權益人為招商蛇口，專項計劃管理人為博時資本，基金托管人為招商銀行，外部管理機構為招商蛇口旗下的招商創業，財務顧問為招商證券及中信證券，項目主要參與機構大都是央企招商局集團的下屬企業。在招商局集團產融結合的優勢下，博時基金及招商證券優先篩選符合上報要求的集團內優質資產，發揮央企排頭兵的優勢、響應國家號召的同時，也緊密關注項目本身所處行業、競爭格局、經營能力、分紅率情況、合規經營等核心要素，并綜合考量原始權益人、實際控制人、外部管理機構等業務相關方的資質和背景。

博時招商蛇口產業園REIT將主要投資于位于深圳市南山區蛇口網谷產業園內的兩項基礎設施資產——萬融大廈和萬海大廈，兩項基礎設施資產運營6年以上，歷史期間出租率及租金水平等運營指標較為穩健，通過市場化運營產生持續、穩定的收益及現金流，租戶結構合理、現金流來源合理分散。此外，項目所在地蛇口網谷是深圳市最具代表性和最具活力的科創類產業園區之一，具備“中國（廣東）自由貿易試驗區”、“國家自主創新示范區”、“粵港澳大灣區”三區疊加的區位優勢。

博時招商蛇口產業園REIT以獲取所投資的基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。公告顯示，博時招商蛇口產業園REIT基金存續期（即基金封閉期）為基金合同生效后50年。基金上市后，除按照法律法規規定進行限售的基金份額外，場內份額可以上市交易，投資者可將其持有的場外基金份額通過辦理跨系統轉托管業務轉至場內后上市交易。

基礎設施公募REITs作為我國金融創新改革的重要一步，是貫徹落實黨中央、國務院關于防風險、去杠桿、穩投資、補短板決策部署的有效政策工具，對提升基礎設施產業發展的質效、降低宏觀杠桿率、豐富資本市場品種等具有重要意義，有利于更好發揮資本市場的樞紐作用、提升服務實體經濟能力。

首批公募REITs的上市標志著國內公募REITs試點工作正式落地。對投資者而言，公募REITs的正式推出，搭建了公眾投資者參與大規模基礎設施項目資產交易的橋梁，憑借我國基礎設施資產的巨量儲備及優質的基礎設施項目較強的收益穩定性，公募REITs將作為一種資產組合分散化管理的工具，有效降低由股票和債券構成的資產組合風險并提高分紅率;對企業而言，公募REITs將幫助企業盤活存量基礎設施資產，實現重資產上市，提升流動性和周轉率，緩解企業資金壓力，為企業加速發展賦能。

同時值得注意的是，由于REITs在我國發展的時間并不長，屬于資本市場的新成員，不同于股票、債券及其他公募基金，基礎設施公募REITs具有雙重屬性，投資者收益主要來源于期間分紅收益和資產價值提升帶來的份額價值增長收益。基礎設施公募REITs設置上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制，據了解，目前博時招商蛇口產業園REIT已安排4家做市商提供流動性服務，為完善二級市場流動性機制提供助力。

理論來說，REITs的價格長期會圍繞其內在價值波動，更加適合長期持有型的投資人。從海外經驗來看公募REITs的換手率并不高，二級市場的流動性總體不如股票，投資者還須充分了解公募REITs產品結構和風險收益特征，樹立長期投資、價值投資和理性投資理念，共同促進基礎設施公募REITs市場長期健康發展。

REITs為我們帶來分享中國經濟持續健康發展的機會，也成為投資人獲取長期、穩定價值回報的新通道。博時基金表示，未來將會持續聚焦運營、深化創新，以優質的運營表現，釋放項目的長期價值。

本基金風險等級：中。

風險提示：

公開募集基礎設施證券投資基金是采用“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構，其特點如下：一是基礎設施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，其80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券，并持有其全部份額，基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，穿透取得基礎設施項目完全所有權或經營權利;二是基礎設施基金以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%;三是基礎設施基金采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉托管至場內才可賣出或申報預受要約。本基金穿透投資投資基礎設施基金可能面臨以下風險，基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、集中投資風險、流動性風險、終止上市風險、稅收等政策調整風險。以上風險揭示事項僅為列舉事項，未能詳盡列明基礎設施基金的所有風險。投資者應認真閱讀《基金合同》、《招募說明書》及《產品概要》等法律文件，了解本基礎設施基金的風險收益情況，結合自身投資目的、期限、投資經驗及風險承受能力謹慎決策并自行承擔風險，本材料中所提及的基金詳情及購買渠道可在管理人官方網站查詢，博時基金相關業務資質介紹網址為：

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