游客與房東雙視角下共享在線短租市場制約與發展研究

[摘 要]隨著共享在線短租市場的快速發展，法律法規缺失和監管不到位等問題也日益凸顯。通過對西湖景區的游客進行實地問卷調查和西湖區、上城區、下城區等主要城區的房東進行電話訪談，從外地來杭旅客和房東兩種視角，以杭州市為例，對我國共享在線短租市場現狀、制約因素和發展前景進行了調研，同時，運用較為客觀的因子分析綜合評價方法，對主要在線短租平臺在前期信息甄別、中期監管、后期異議處理等方面進行了比較研究，發現當前短租市場制約因素主要是信任、監管、法律制度三方面。最后，從監管標準的建立和法律制度的完善、共享經濟理念的推廣及短租平臺建設等方面對我國在線短租市場的發展提出了相應的對策建議。

[關鍵詞]共享在線短租;共享經濟;制約因素;監管

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.18.016

1 研究背景

共享在線短租，簡稱在線短租，是伴隨協同消費模式的興起而出現的一種新興的房屋租賃形式，是一種按天計費的房屋出租方式。在線短租房屋設施一般比較齊全，配備廚房、客廳、餐廳等，具有高性價比、居家感強等特點，比起傳統酒店的客房更具競爭優勢，已逐漸成為消費者特別是年輕人群旅游時的住宿新選擇。

現階段，我國正在經歷新一輪的消費升級，傳統消費觀念已經開始向個性化消費、服務型消費轉型。在國際國內宏觀經濟下行壓力加大的形勢下，我國共享經濟市場規模和就業依然保持較快增長，以網約車、共享住宿（在線短租）、在線外賣等為代表的新業態新模式，成為推動服務業結構優化、快速增長和消費方式轉型的新動能。2018年共享經濟市場交易額為29420億元，比上年增長41.6%，共享經濟參與者人數約7.6億人，未來三年，中國共享經濟仍將保持年均30%以上的增長速度。

數據來源：《中國共享經濟發展年度報告（2019）》，搜狐網，2019年3月07日。

2016年共享經濟首次寫入中央政府工作報告。作為共享經濟的“旗手”，國家層面的支持態度為在線短租行業的發展注入了“強心劑”，資本相繼入場，國內在線短租市場持續升溫并進入飛速成長階段。據有關數據顯示，中國在線短租行業市場規模2017年為120億元，2018年增長37.5%，達到了165億元，預計 2019年有望達到221億元，其用戶規模2020年將突破3億人。

數據來源：《2018—2019年中國在線短租行業專題報告》，艾媒網，2019年7月12日。但是，在線短租市場的發展擴大的同時也出現了一系列問題，包括：短租平臺信用審核體系不完善，住房及個人信息安全得不到保障;租客臨時退房、有意無意損害房中物件;“無證經營”、監管的缺失等種種因素制約著我國在線短租市場發展。

杭州作為世界聞名的旅游勝地，每年吸引了大量的海內外游客前來游覽。2018年，全市累計接待中外游客18403.4萬人次，比上年增長13.0%。

數據來源：《2018年杭州旅游統計公報》，杭州市文化廣電旅游局，2019年3月19日。這為當地短租市場的發展提供了良好的環境和條件。因此，杭州市在線短租市場具有較強的代表性。

對此，文章從外地來杭旅客和房東兩種視角出發，以杭州市為例，對我國共享在線短租市場的制約與發展進行了實證研究。

2 文獻綜述

2.1 基于短租市場現狀及制約視角

賴貞（2018）指出在市場、資本、政策推動下在線短租行業快速發展，但是房源品質缺乏信譽度、房源彈性供求不足、行業合規性未確定、服務水平參差不齊等行業短板將制約其未來的發展。田蓉媛，張學鋒 （2018）通過對傳統租賃與在線共享短租的特點進行比較分析后指出短租行業存在信用體系不夠完善、缺乏法律制度的規范等問題，肖晶（2018）指出短租市場發展中存在交易雙方的信任構建問題、房屋質量參差不齊、政府監管問題等困境;沈珂（2014）指出短租市場存在的問題主要有行業界定不明確，服務缺乏標準、監管不到位等。

2.2 基于監管視角

侯夢宇、蘇晨青（2018）通過分析小豬短租平臺發展現狀提出平臺可以利用高科技產品例如人臉識別、新一代智能門鎖等建立完善的安全機制。陳舜麗（2017）以在線短租平臺Airbnb為例提出由專門部門進行管理，填補管理空白及早納入公安體系管理，出臺專門針對在線短租服務的政策等。余嫣然、汪琴（2018）認為可以通過界定“在線短租”民宿提供者的法律地位以明確其義務內容，針對不同類型的“在線短租”民宿，政府應建立與之相應的市場準入制度。李楷鋒（2018）提出：加強警企合作，與在線短租平臺制定準入制度等;加強政企合作，構建社區綜合管理系統等。鄭艷芳（2018）認為可以聯合第三方警務力量合法規制短租房源，發動第三方警務力量規范交易雙方信息管理，健全在線短租平臺的信用體系管理，促進房東的信息采集和報送等。

綜上，目前國內在線短租發展與制約相關研究大多側重定性研究和理論探討，從游客和房東角度的實證分析較少，本文通過問卷調查和電話訪談的方式，分析我國在線短租市場的發展現狀及制約因素，同時對主要短租平臺的監管現狀進行因子分析綜合評價，為后續研究提供調查數據和樣本案例，進而提出發展我國共享在線短租市場的對策建議。

3 研究方法與數據采集

本次調研采用定性研究與定量研究相結合的方法。

3.1 定性研究

課題組成員以電話的形式，采用判斷抽樣法，對各平臺短租房源分布較多的西湖區、上城區、下城區、江干區、拱墅區等轄區內的房東進行訪談。

3.2 定量研究

定量研究以實地問卷調查的方式進行。課題組在杭州西湖景區，根據簡單隨機抽樣法，向來杭游客實地發放573份問卷，實際回收問卷573份，其中有效問卷505份，回收率為100%，有效率為88.13%。

3.3 樣本統計

問卷內容包括四部分：基本情況、杭州市短租市場發展現狀、制約因素及前景展望。通過對問卷整理發現，被調查者年齡以21～30歲年齡段居多，本科以上學歷占60%，學生和公司職員為主，月收入以5000元以下為主（見表1），游客來自全國各地（見圖1），受眾多獨立因素的相互影響，使得樣本分布廣泛，調查結果客觀真實且具有代表性。

3.4 數據分析結果

3.4.1 共享在線短租市場發展現狀

（1）國內共享在線短租市場不普及，共享經濟理念不夠深入。首先，游客來杭的首要選擇是傳統住宿方式-經濟型酒店（65.3%），而選擇短租的游客很少（10.9%），不同群體之間也沒有明顯差異。其次，僅有30.3%的游客使用過短租，但不同收入和受教育程度人群有較大差異（見表2）。其中，從收入分布上看，53.1%的收入在5000～8000元的游客使用過短租，而從受教育程度上看，碩士研究生及以上學歷人群中使用過短租的比例達44.21%，主要是因為這部分收入和學歷的游客年齡主要集中在21～30歲，屬于90后，對短租等共享經濟相關的新事物接受程度高且樂于體驗。最后，僅有不到三分之一（32.5%）的游客對在線短租態度良好，包括23.6%比較感興趣和8.9%愿意嘗試，不過不同年齡的游客態度有顯著差異，其中，年齡在41～50歲的游客持有這兩種看法的比例僅為27.3%，但是在31～40歲的游客中這一比例高達48.2%，可能是因為該年齡段的游客出游通常以家庭親子游為主，青睞套房形式的短租房，同時他們具備自主選擇的能力且對新事物也比較感興趣。

（2）在線短租的宣傳媒介仍是被動營銷，市場推廣有待提升。在使用過短租的游客中，超過80%是通過社交媒體中使用過短租的用戶生成內容推薦或者家人朋友的推介等被動方式了解到在線短租的。同時，游客也表示他們未使用過短租服務最主要的原因是不了解短租（72.5%），其中，來自成渝地區和西北地區的游客選擇這一原因的比例高達88.9%和83.7%。而一半以上（55.56%）的房東也認為宣傳不到位是在線短租市場目前面臨的主要問題。

3.4.2 共享在線短租市場的制約因素

（1）短租市場交易雙方在線信任

即在網絡環境中的信任，指個人在有風險的在線情況下，自己的弱點不會被利用的期望（Corritore ，2003）。缺乏。一方面，由于在線短租市場交易雙方存在嚴重信息不對稱，消費者處于劣勢，所以他們只有認為房東是可以信賴的，才愿意做出購買決策。然而從前面的分析可知，近七成的游客未使用過短租。另一方面，71.1%的游客在挑選住宿時會考慮價格是否合理，使用過短租的游客也表示價格劃算是選擇短租最主要的原因（59%），特別是學生群體（77%）。盡管省錢是消費者使用短租的主要動機，

Stors N，AagermeierA，2015。但其對房源的感知信任

指消費者根據房東在短租平臺上提供的關于房源的描述及之前房客的反饋情況，對信息進行甄別從而建立的對房東的信任（郭蔓，2018）。增加也能夠產生價格溢價。

指顧客愿意為了住信任度更高房東的房源而支付更高的價格（郭蔓，2018）。然而半數以上（54.9%）的游客認為當前杭州短租行業價格偏高。這說明在線短租市場交易雙方存在信任問題，消費者不信任房東，不相信房東會將優質的服務以公平的價格進行出售，所以不愿意使用短租，也不愿接受房東定制的價格。

（2）行業監管不到位、法律法規有待完善。一方面游客在挑選住宿時考慮居住環境是否干凈整潔的比例達61.4%，從年齡上看主要是21～30歲（66.9%），但由于目前缺乏統一的行業管理規范和市場準入標準，百分之四十以上（41.1%）的游客表示杭州短租服務中存在房間質量和衛生問題。另一方面， 72.1%的游客挑選住宿時會考慮安保是否到位，特別是年齡在20歲及以下的游客（77.2%）。但由于行業監管不到位、信用體系不完善，使得百分之四十以上的游客由于擔心安全問題而不愿使用短租。而四分之三以上（78%）的房東也表示在租房過程中會面臨物品丟失或者物品損壞得不到賠償等監管相關問題，其中六成以上的房東經常會遇到類似問題。因此，半數以上的游客認為短租市場應加強監管和查處（52.1%）以及完善法律法規（50.5%），包括55%的 21～30歲青年群體，因為他們是使用短租的主要群體之一，對此有比較深的感受。

3.4.3 共享在線短租市場的前景展望

（1）短租市場發展前景良好。雖然多數游客對短租行業還不是很了解，但是經過近幾年網約車、共享單車等共享經濟消費體驗和理念培育，近九成的游客認為短租行業未來有較好的前景并且會穩定增長，尤其是年齡在40歲以下的人群。76.5%的游客表示在未來的生活中會關注并體驗短租服務。同時，四分之三的房東也看好在線短租的發展前景。

（2）游客和房東對在線短租市場的期許不同。游客希望未來短租市場應該提供更多的房源（58.8%），特別是在21～30歲年齡段的年輕游客（65.4%）。而對于短租平臺，游客希望未來除基本租房服務外還可以發布旅行攻略（66.5%），從不同群體看，31～40歲的游客（73.2%）和碩士研究生以上學歷（75.4%）對此有更高的期待，因為他們出游時選擇短租相對較多，其次是提供出行路線（63.8%）和社區交流（54.1%）等服務，為其旅行提供更多的便利。而60%的房東則認為未來在線短租平臺應加大宣傳推廣力度，增強主動營銷意識。

4 國內主要在線短租平臺安全與監管指標綜合評價

4.1 提取特征值

根據表2可知，有 4 個特征值的方差大于 1，最終提取得到 4 個特征值，對所有指標數據的累積貢獻率達到 86.367%。

圖2反映出了特征值碎石圖的檢測結果，從圖中可以發現，第四個公因子后的特征值變化趨緩，因此選取了四個公因子。

公因子的計算公式：

F1=0.046X1-0.075X2+0.022X3-0.038X4-0.282X5+0.189X6-0.100X7-0.117X8+0.251X9+0.205X10+0.128X11+0.084X12-0.035X13+0.084X14

F2=-0.161X1+0.215X2-0.088X3+0.044X4+0.057X5+0.252X6+0.240X7-0.010X8-0.007X9+0.079X10+0.037X11+0.304X12-0.025X13-0.167X14

F3=-0.172X1-0114X2-0.110X3+0.309X4+0.029X5+0.054X6+0.075X7+0.259X8+0.061X9-0.029X10+0.279X11+0.052X12-0.073X13+0.128X14

F4=-0.482X1+0119X2+0.265X3+0.119X4+0.144X5-0.058X6+0.177X7+0.019X8+0.043X9+0.107X10-0.043X11-0.020X12+0.359X13+0.150X14

根據表3的數據進行因子分析，每個因子只有少數幾個指標的因子載荷相對較大，因此可根據上表分類：第一個因子與“房客滿意度”等指標相關性最強，所以稱之為“房客滿意度因子”;第二個因子與“保安”和“監控”等指標相關性最強，所以稱之為“監管因子”;第三個因子與“火災報警器”和“身份核實”等指標相關性最強，所以稱之為“安全設施因子”;第四個因子與“實名注冊”和“驗真”等指標相關性最強，所以稱之為“真實性因子”。

采用德爾菲法，根據不同專家對F1、F2、F3、F4重要性的判斷，求得平均值，得到如下綜合評價模型：

F總≡0.1F1+0.4F2+0.3F3+0.2F4

然后把每個平臺的數據代入模型，得到總得分，最終根據總得分來排名，排名結果如表4所示。

根據表4可以發現，在F1（房客滿意度）方面，小豬短租和榛果民宿排名靠前，對房源要求更嚴格，給租客的住房體驗更佳;在F2（監管）方面， 自如尤為突出，說明其更重視平臺運作的規范性;在F3（安全設施）方面，途家和榛果民宿分數較高，其大部分房源安全設施較完善，解決了租客擔心的安全問題;在F4（真實性）方面，途家相對高一些，平臺、房東和租客在短租過程中都會注意真實性因素。但總體來說，無論是愛彼迎和小豬短租等規模較大的平臺，還是螞蟻短租和游天下等小規模平臺，均存在或多或少的問題，其中真實性和監管制度方面尤為突出，需進一步完善和規范。

5 我國在線短租市場發展的對策與建議

5.1 完善在線短租市場相關的法律法規，并制定全國統一的監管標準

應從國家層面制定在線短租相關的法律、法規，建立市場準入制度，承認在線短租的合法地位，并建議出臺全國統一的涵蓋公安、短租平臺、房東和租客四方的共享在線短租市場監管標準（見圖3），以此規范和引導在線短租市場的健康發展。

可以看出，通過采取以上各環節的措施可以對在線短租市場參與各方進行較好的監管并增強交易雙方的信任度。首先，由于平臺界面、功能等極大地影響著用戶體驗與使用意愿，以上對于平臺方提出的監管要求，有助于平臺的建設完善，豐富平臺化功能，提高了平臺的安全性，從而保障了房東租客以及平臺三方的利益。其次，房東的房源受到平臺和相關部門的統一監督，保證了房源的真實性，維護了租客的權益，在對租客身份的核實中，確保了自身的利益。最后，租客實名認證以及對自身的規范，是對房東利益的一種尊重，是共享經濟理念的體現。最后，建立在線點評體系，租客與房東互評的真實可靠的點評機制將有利于優質用戶的累積。

綜上，在此嚴格的行業標準下，對不同規模的在線短租進行分類管理，并形成統一的兜底的全國適用標準，可以幫助在線短租行業由點及面的帶動式發展。

5.2 短租行業應改變市場策略，提高市場分析的效率，增強推廣力度，進一步普及共享經濟的理念和價值

（1）短租平臺應拓寬營銷渠道，進行主動營銷。首先，做好微信等新媒體平臺營銷，完善公眾號內容，增加可互動的內容和提高潛在顧客的參與度。比如，在微信公眾號上策劃營銷推廣活動，為介紹和分享活動信息的客戶提供優惠和相應的福利。其次，與相關的旅游品牌加強合作。比如，在相關的旅游產品實體店或者線上平臺印制或發布二維碼和宣傳海報，讓消費者可以通過旅游產品了解短租平臺，并在旅游網站上提供短租平臺的鏈接，給消費者提供住宿的選擇;在特殊節日可以合作開辦主題活動，進行優惠打折和贈送禮品，提高消費者的參與性。最后，開通社交網絡連接功能，增強租客和平臺、房東之間的信任感。短租平臺可以允許用戶接入他們的QQ、微信和微博等賬號，以此構建起平臺與租客之間交流溝通的橋梁，解決人與人之間的信任問題，把短租平臺打造成一個具有人情味的社交平臺，而不僅僅是一個房屋短租交易平臺。

（2）政企合作進一步普及共享經濟的理念和價值，培養短租文化，以拉近與消費者的距離，讓其更“生活化”和“大眾化”。地方政府應支持短租行業從多方面多渠道宣傳普及共享經濟的理念和價值，比如創建一些共享經濟示范型城市，在“五一”或者“十一”黃金周推出短租相關的門票優惠活動，短租平臺定期在高校、CBD舉辦共享經濟相關的知識講座，以此鼓勵和引導社會上更多的企業、資本和消費者參與到共享經濟的浪潮中，提升公眾對在線短租等共享經濟的熱情，使得短租與共享單車和滴滴打車一樣也成為一種潮流和趨勢，甚至成為年輕群體的時尚選擇與消費習慣，助力我國服務業結構優化和消費方式的轉型。

（3）在線短租市場應更加細化和專業化，重視平臺建設，提供“非標準化”體驗服務，并與國際接軌。

其一，未來在線短租行業的發展應該重視平臺建設。在線短租平臺屬于電子商務交易平臺的一種，平臺化建設是其發展的重要一環。因為平臺界面、功能等極大地影響著用戶體驗與使用意愿。因此豐富平臺化功能，培養共享經濟理念，是在在線短租企業進一步發展的必經之路。其二，在線短租平臺提供的軟性增值服務也應該越來越多元化，為租客提供超過其預期的消費體驗，真正意義上地滿足其對“非標準體驗”“個性化體驗”的追求。包括：服務個性化和房源的個性化。服務個性化是指針對不同人群的分類服務，比如針對老年游客的搬運行李服務及接送服務和針對年輕游客的旅游攻略及線路推薦服務等。房源的個性化則包括主題房、功能房等房源類型個性化，房間設施、裝修風格等房源設施的個性化。此外，共享在線短租平臺還可以考慮開辟國際語言網絡搜索和預訂系統將房源信息翻譯成多國語言，以滿足境外游客的租房需求。

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[基金項目]浙江省第七屆職業院校 “挑戰杯”創新創效競賽研究成果。

[作者簡介]楊桂苓，女，重慶萬州人，浙江大學碩士研究生畢業，浙江經濟職業技術學院財會金融學院副教授，研究方向：區域經濟、互聯網經濟。