《民法典》居住權實現路徑的困境與突破

曹震旦

【摘? 要】居住權起源于羅馬，是指對他人所有的住房及其附屬設施擁有的占有、使用的權利。2020年，居住權被正式寫入《民法典》，其設立在一定程度上解決了當事人住宅需求的問題，具有穩定性與靈活性，并且通過合同或者遺囑的方式設立，極大地保障了當事人雙方之間的意愿，為當事人使用和居住房屋提供了新的形式。但居住權在實現路徑上面臨著一定的困境，為此能夠實現有效突破具有十分積極的意義。

【關鍵詞】民法典;居住權;實現路徑困境;實現路徑突破

引言

將居住權寫入《民法典》，體現了國家對當今社會中普遍存在的養老問題以及住房問題的重視和關照，也在某種程度上對我國現今社會中對居住權制度的需求作出了簡要闡明進和回應，其制定切實的解決了多種居住難題，體現的社會意義以及法治價值不容忽視，探索分析《民法典》居住權實現路徑的困境與突破意義非凡。

1.《民法典》居住權的實踐意義

（1）居住權彌補了現有制度缺陷，對社會公益住宅的需求實現了保障，為那些沒有固定房產經濟收入低下的人群解決了住房困境。

（2）房屋是夫妻之間的共同財產，一旦雙方離婚就會被作為共同財產而分割。但這時候無房一方在短時間內找到新的住所是有一定的困難的，而居住權制度的設立，為其提供了良好的過渡，保護了無房一方的居住利益。

（3）目前很多老年人采取的都是“以房養老”的方式，但很多老人一旦將房子過后緊接著就會面臨無家可歸的窘境，還有一種情況就是同居老人當中，如果有房的一方去世那么另一方也會面對無家可歸的窘境，所以居住權的設立，很好地保障了老人的住房權利。

2.《民法典》居住權實現路徑的困境

2.1居住權設立條件的缺失

《民法典》中對居住權的設立主要方式有兩種，一種是根據簽訂的合同另一種是通過遺囑等法律行為，但這兩種設定方式均是簡單設定，并沒有具體條件的明確，因此在很多特定的情況下實施起來是比較困難的，也就是說，居住權的設立把更多的權利賦予了雙方當事人，但并沒有考慮到實際的問題產生中，居住困難那一方的特殊權利保護，進一步來講，居住權的實施是以登記設立為根本的，如果登記手續未完成，那么即便居住人擁有在他人房屋內居住多年的事實，但也難以得到相應的保護。

舉個例子，比如說80歲的老張已經在單位分配的房子內居住多年，但由于未能引起其足夠的重視卻遲遲沒有辦理居住權的登記證明，老人一直獨居且行動不便，在登記權的辦理上也是擁有一定障礙的，且登記的過程中還會有一些費用的產生，這對于老人來講也是一種困難，如今單位將要收回房子居住權，那么老人應該何去何從呢？所以這都是居住權設立條件的缺失，還需要進一步的完善和解決。

2.2居住權設立原則的缺失

《民法典》居住權的設計盡管為司法判案和執行提供了一定的依據，但相應的設立原則有所缺失，一旦房屋的居住權和所權產生沖突，始終缺乏一個統一的依據來進行判斷和執行。尤其在房屋進行買賣交易的時候，對于賣家來講，房屋的所有權肯定是優于居住權的，但對于買家來講就是劣勢了，因為即便交易成立，那么居住權人的利益也是存在的，所以這樣的處理過程十分的復雜，也使得不少人鉆了法律的空子。

例如說某些老賴由于惡意逃避債務所以很可能要對其房屋所有權進行處理，但一旦其實現對防區設立了居住權，就會對法律的執行手段造成阻撓，這個時候即便是法院對其房屋進行拍賣，也會存在權利的瑕疵，尤其是居住權的期限是無限期的，這對于債權人來講是很大的弊端，將最終可能一無所獲，即便是法院采取強制執行的政策，也很難實現。

再者，房屋的抵押登記問題也是一大弊端，《民法典》中的居住權并未明確對于抵押房屋以及租賃房屋的居住權的設置，一旦房屋存在著抵押權與居住權并存的情況，銀行的房貸業務也將受到一定的沖擊，比如說“以房養老”過程當中，很多老人會將房屋過戶給子女，如果子女因為一些特殊情況將房屋抵押給銀行，但后期卻無力償還貸款，那么居住權所體現的養老保障實施起來也是困難重重，所以相關的法律設置以及居住權設立原則還有待完善。

2.3居住人對房屋間接利益的使用缺失

大家都知道現如今房產存在的意義已經不僅僅是居住那樣簡單，還有很多附加價值的產生，事實證明，很多房產都會有間接的利益價值體現，其享用的社會資源也是一大賣點，其中最明顯的體現就是學區房的設立，而對于居住權的使用者來說，所居住的房屋對應的學區入學名額分配就成為了一大難題，另一個體現就是戶口的遷移，大家都知道很多城市買房就能落戶，這對于長期定居的居住權人來說又是一個難題。

3.《民法典》居住權實現路徑的突破

3.1明確居住權設立原則和條件

前面說到《民法典》的居住權一般通過合同或者遺囑方式確立，其合同的確立充分表達了雙方的意愿，但合同本身就具有一定的自治性，所以合同雙方很容易產生一定的障礙，這對于其中弱勢的一方來說未能實現平等的權利。所以一旦矛盾產生，可以適當地介入相應的公權力的保護，在出現了雙方當事人約定不明或者協商未果的情緒時，可以適當介入公權力的保護，以真正實現對弱勢群體的保護。盡管這種方式對房屋所有權人造成了一定的干預影響，但此種方式是根據雙方當事人的基本情況設定的，符合“居住困難”的顯現實需求，并不違反法律。當然，為從根本上解決問題，居住權的設定應充分尊重房屋所有權的權利，以設立意定居住權為根本，法定居住權為補充。

3.2實現居住權消滅條件的操作化

因為《民法典》居住權的設定漏洞，導致出現了很多居住權人濫用居住權的案例，其引發的矛盾沖突以及法律糾紛比比皆是，所以實現居住權消滅條件的操作化勢在必行，在矛盾產生的時候應該適當的采取相應的法律程序予以救濟，同時注重居住權人在居住房屋時的義務負擔，以此來保護房屋所有權人的合法權益。總體來講，就是以實現公平正義為基本價值導向，為居住人設定相應的約束條款，以避免其濫用居住權利，一旦居住權人濫用居住權，房屋所有權人可以提出合理請求并在必要時追求其違約責任，從而為房屋所有權的擁有者吃下“定心丸”，更好地實現《民法典》的社會輔助職能。

4.綜述

綜上所述，《民法典》居住權具有一定的實踐意義，但其實現路徑的困境與其設立條件和設立原則的缺失有很大關系，而解決的根本路徑就是以其設立條件和設立原則為出發點，實現相應的補充和法律干預。相信在相關部門的共同努力下，《民法典》居住權的設立會更加完善。

參考文獻

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