基于建筑總量控制的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)研究

邊軍輝 劉舒茜

(西安市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，陜西 西安 710082)

0 引言

控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市規(guī)劃管理和城市建設(shè)的依據(jù)，在城市建設(shè)開(kāi)發(fā)中發(fā)揮著重要的作用，其中以開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的控制尤為重要。城市管理者可以通過(guò)合理的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度引導(dǎo)城市的建設(shè)和發(fā)展，塑造城市的形態(tài)空間，但是開(kāi)發(fā)強(qiáng)度過(guò)低會(huì)導(dǎo)致城市土地利用不充分，與現(xiàn)如今城市土地集約利用政策不符，會(huì)制約土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的挖掘；開(kāi)發(fā)強(qiáng)度過(guò)高，容易造成城市生態(tài)空間的失衡，導(dǎo)致城市景觀不理想，城市通風(fēng)不暢，城市交通擁堵，城市基礎(chǔ)設(shè)施載荷過(guò)大等問(wèn)題。如何合理的確定片區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度是控制性詳細(xì)規(guī)劃編制成功的關(guān)鍵。

1 基于建筑總量的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)技術(shù)框架

技術(shù)框架分為四個(gè)步驟:第一步，規(guī)模預(yù)測(cè)。規(guī)模預(yù)測(cè)包括人口規(guī)模、建筑總量規(guī)模、居住和非居住建筑規(guī)模。根據(jù)上位規(guī)劃對(duì)該片區(qū)平均容積率的要求，結(jié)合區(qū)域內(nèi)建設(shè)用地面積，預(yù)測(cè)建筑總量規(guī)模；通過(guò)人均建設(shè)用地指標(biāo)、人均居住用地指標(biāo)、人均綠地指標(biāo)等方法，預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃人口數(shù)；根據(jù)預(yù)測(cè)人口數(shù)，按照區(qū)域內(nèi)人均住宅建筑面積指標(biāo)，核算居住建筑規(guī)模，進(jìn)而推算非居住建筑規(guī)模。步驟二，強(qiáng)度分區(qū)模型建構(gòu)。借鑒國(guó)內(nèi)現(xiàn)有模型構(gòu)建方法，通過(guò)對(duì)規(guī)劃空間分布特征的分析，選取基礎(chǔ)影響因子和修正影響因子。在因子選擇、基準(zhǔn)模型建構(gòu)、修正模型構(gòu)建創(chuàng)新技術(shù)運(yùn)用，增加模型的技術(shù)理性。步驟三，強(qiáng)度分區(qū)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)管理規(guī)定要求，結(jié)合現(xiàn)狀已開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，對(duì)修正模型后的強(qiáng)度分區(qū)進(jìn)行分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定。步驟四，建筑規(guī)模校核。根據(jù)強(qiáng)度分區(qū)確定的指標(biāo)，對(duì)區(qū)域內(nèi)用地建筑總量進(jìn)行計(jì)算。若計(jì)算建筑總量與預(yù)測(cè)建筑總量之間誤差在3%以?xún)?nèi)，則強(qiáng)度分配合理；若誤差超過(guò)3%，則應(yīng)對(duì)強(qiáng)度分配進(jìn)行調(diào)整。

2 以三橋片區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)控制為例

三橋片區(qū)位于西咸新區(qū)灃東新城，東接西安市主城區(qū)，地處西安市西入西咸新區(qū)的門(mén)戶(hù)空間，為西安與咸陽(yáng)交通連接的必經(jīng)區(qū)域，規(guī)劃用地面積約6.97 km2。規(guī)劃用地位于“大西安”創(chuàng)新發(fā)展中心內(nèi)，創(chuàng)新發(fā)展帶東側(cè)，地處絲路能源創(chuàng)意中心的輻射范圍內(nèi)。

2.1 建筑規(guī)模預(yù)測(cè)

2.1.1 人口規(guī)模預(yù)測(cè)

1)用地指標(biāo)平衡法：在《西咸新區(qū)灃東新城分區(qū)規(guī)劃》中灃東新城規(guī)劃人均建設(shè)用地面積指標(biāo)為110 m2/人，規(guī)劃片區(qū)內(nèi)規(guī)劃人口約12.9萬(wàn)人。

2)人均綠地控制法:在《西咸新區(qū)灃東新城分區(qū)規(guī)劃》(2010—2020)中規(guī)劃人均綠地與廣場(chǎng)用地面積為17.81 m2/人，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃人口約11.6萬(wàn)人。

3)居住用地控制法：《城市居住區(qū)規(guī)劃師設(shè)計(jì)規(guī)范》中居住區(qū)多、高層人均居住用地控制指標(biāo)為17 m2/人～28 m2/人，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃人口數(shù)約21萬(wàn)人。為了減少誤差，數(shù)據(jù)取平均值，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃人口約15.16萬(wàn)人。

2.1.2 建筑規(guī)模預(yù)測(cè)

結(jié)合《西咸新區(qū)灃東新城分區(qū)規(guī)劃》(2010—2020年)中灃東新城城市建設(shè)用地平均容積率的控制要求，預(yù)測(cè)片區(qū)總建筑量規(guī)模約2 844萬(wàn)m2。根據(jù)《西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(陜建發(fā)[2008]73號(hào))中居住用地的容積率要求，片區(qū)內(nèi)居住建筑建筑總量控制約1 226萬(wàn)m2，非居住建筑總量控制約1 618萬(wàn)m2。

2.2 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)

2.2.1 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度影響因子分析

通過(guò)對(duì)規(guī)劃空間分布的特征進(jìn)行分析，建立強(qiáng)度分布的影響因子及其相對(duì)重要的因果關(guān)系，確立影響強(qiáng)度的三類(lèi)基準(zhǔn)因子：交通、環(huán)境、用地價(jià)值；確定修正因子：技術(shù)規(guī)范、現(xiàn)狀建設(shè)、已批項(xiàng)目、文物保護(hù)、鐵路、城市設(shè)計(jì)等(見(jiàn)表1)。

表1 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)影響因子

2.2.2 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度模型的建立

通過(guò)GIS技術(shù)的應(yīng)用，根據(jù)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)模型因子，將各自因子通過(guò)量化，建立開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)模型。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)模型分為基準(zhǔn)模型、修正模型兩個(gè)階段。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度基準(zhǔn)模型：以交通條件、生態(tài)條件及用地價(jià)值作為基礎(chǔ)的影響因子，建立基準(zhǔn)模型；開(kāi)發(fā)強(qiáng)度修正模型：在基準(zhǔn)模型基礎(chǔ)上根據(jù)現(xiàn)狀情況、已批項(xiàng)目、文物保護(hù)等特殊要求及限制條件，對(duì)基準(zhǔn)模型進(jìn)行局部修正，建立開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的修正模型。

1)基準(zhǔn)模型。基于對(duì)片區(qū)內(nèi)的用地在單因子的評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，通過(guò)將各項(xiàng)單因子分值相乘，得到最終的基準(zhǔn)模型。

a.交通可達(dá)性因子模型：該因子分為軌道交通和公共交通兩部分，鑒于軌道交通較一般交通相對(duì)優(yōu)越性，故軌道交通權(quán)重設(shè)為0.6，公共交通權(quán)重設(shè)為0.4。公共交通因子：用地相鄰的交通性道路越多，交通可達(dá)性越好，相鄰三條交通性道路以上的用地賦值1，相鄰兩條交通性道路的用地賦值0.8，相鄰一條交通性道路的用地賦值0.6，無(wú)相鄰交通性道路的用地賦值0.4。軌道交通因子：地鐵站點(diǎn)200 m范圍內(nèi)覆蓋的用地賦值1，500 m范圍內(nèi)用地賦值0.8，其余地區(qū)用地賦值0.6。

根據(jù)兩個(gè)交通因子的權(quán)重比值，進(jìn)行疊加得出交通因子的基準(zhǔn)模型(見(jiàn)圖1)。

b.環(huán)境區(qū)位因子模型：將片區(qū)分為三種強(qiáng)度，相鄰公園綠地及一個(gè)街坊范圍內(nèi)用地賦值1；相鄰公園綠地2個(gè)街坊及鄰近農(nóng)林地的地塊賦值0.8；其余用地賦值0.6(見(jiàn)圖2)。

c.用地條件模型：將片區(qū)分為四種強(qiáng)度分區(qū)，商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地賦值1；居住用地賦值0.9；公共服務(wù)設(shè)施用地賦值0.8；其他類(lèi)用地賦值0.7(見(jiàn)圖3)。

d.將交通因子、環(huán)境因子及用地因子疊加得出基準(zhǔn)模型(見(jiàn)圖4)。

2)修正模型。基本方法：強(qiáng)度分區(qū)的基準(zhǔn)模型是在土地級(jí)差地租理論基礎(chǔ)上運(yùn)用交通、用地、環(huán)境三大因素建立的模型，充分考慮了土地價(jià)值的體現(xiàn)，是反映全局的基礎(chǔ)模型，具有一般性，但并未涉及區(qū)域特殊影響因子和局部的影響因子。結(jié)合區(qū)域的現(xiàn)狀情況和特殊控制要求，選取了包括現(xiàn)狀建設(shè)情況、已批項(xiàng)目、文物保護(hù)、用地內(nèi)鐵路及城市設(shè)計(jì)等限制因子，作為修正因子對(duì)基準(zhǔn)模型進(jìn)行各分區(qū)用地局部修正，以使強(qiáng)度分區(qū)模型更為具體和細(xì)化(如圖5所示)。

修正原則：a.現(xiàn)狀建設(shè)情況：落實(shí)現(xiàn)狀保留地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度及更新地塊的開(kāi)發(fā)條件；b.已批項(xiàng)目：落實(shí)已批未建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)強(qiáng)度；c.文物保護(hù)：落實(shí)文物保護(hù)周邊地塊限制條件；d.西成高鐵、隴海鐵路：片區(qū)內(nèi)鐵路對(duì)沿線用地強(qiáng)度的影響；e.城市設(shè)計(jì)：重點(diǎn)地區(qū)城市設(shè)計(jì)限制條件。

3)強(qiáng)度分區(qū)劃分。根據(jù)強(qiáng)度分區(qū)修正模型，將0.1～0.33的 區(qū)域劃分為強(qiáng)度1區(qū)；0.34～0.40的區(qū)域劃分為強(qiáng)度2區(qū)；0.41～0.49的區(qū)域劃分為強(qiáng)度3區(qū)；0.50～0.60的區(qū)域劃分為強(qiáng)度4區(qū)；0.61～0.80的區(qū)域劃分為強(qiáng)度5區(qū)；公共綠地不劃分強(qiáng)度。

2.3 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

參考《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中對(duì)于各類(lèi)用地的指標(biāo)控制要求，分別制定用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。由于工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與行業(yè)門(mén)類(lèi)存在明顯關(guān)聯(lián)，且整體開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低，梯度變化不大，按照上述開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)制定強(qiáng)度分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，參考《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》《陜西省節(jié)約集約用地實(shí)施細(xì)則(試行)》(如表2，表3所示)。

表2 居住用地容積率分區(qū)上限值

表3 非居住用地容積率分區(qū)上限值

2.4 建筑規(guī)模校核

根據(jù)已劃定的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)，結(jié)合各類(lèi)用地的分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)區(qū)域用地內(nèi)建筑總量進(jìn)行測(cè)算。計(jì)算建筑總量與預(yù)測(cè)的建筑總量進(jìn)行比對(duì)，兩者數(shù)據(jù)越是接近，表示此次強(qiáng)度分區(qū)是合理的，若兩者誤差之間比較大的話，則需要對(duì)強(qiáng)度分區(qū)分級(jí)的指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。建議兩者之間的誤差控制在3%以?xún)?nèi)。

3 結(jié)語(yǔ)

三橋片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃在編制中，通過(guò)建立開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)模型，制定出各類(lèi)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而確定區(qū)域內(nèi)每個(gè)地塊的具體開(kāi)發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)。通過(guò)與片區(qū)內(nèi)預(yù)測(cè)的總建筑面積進(jìn)行校對(duì)，對(duì)區(qū)域內(nèi)的地塊進(jìn)行了局部調(diào)整與優(yōu)化，使其符合區(qū)域建筑總量的控制要求，同時(shí)也滿(mǎn)足土地集約利用的要求。這里需要強(qiáng)調(diào)在模型制定之初，要對(duì)片區(qū)的建筑總量做出合理的預(yù)判，建筑總量的合理與否對(duì)于強(qiáng)度的分區(qū)的劃分有很大影響。由于我們此次規(guī)劃是小片區(qū)范圍內(nèi)控規(guī)編制，建筑總量是結(jié)合上位規(guī)劃進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于大片區(qū)范圍的建筑總量需要根據(jù)區(qū)域綜合承載能力來(lái)確定。在開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分區(qū)修正模型中要結(jié)合區(qū)域具體特征、具體要求合理選取相關(guān)的修正因子，為片區(qū)控規(guī)指標(biāo)優(yōu)化調(diào)整提供支撐。