不動產登記中房產測繪的應用探討
——以定遠縣農村集體土地“三權”確權登記為例

徐 鵬 （安徽省地質測繪技術院，安徽 合肥 230022）

0 引言

基于不動產登記，房產測繪主要包括平面測繪、調查房產信息以及測繪信息對比分析等，利用高科技手段，將房產的面積、使用情況等信息進行精準反映，可以為不動產登記提供真實可靠的數據資料，為國土使用統計工作提供有力保障，實現社會穩定發展，本文主要以定遠鄉的相關項目為例，分析房產測繪在不動產登記中的應用情況。

1 定遠縣農村集體土地“三權”確權登記項目概況

項目覆蓋范圍為朱灣鎮、蔣集鎮和吳圩鎮，項目需處理的內容有調查農村集體土地所有權、測繪地籍、數據建庫以及調查集體建設用地及農村宅基地權屬。

項目目標為明確定遠縣農村土地的使用情況，構建完善的管理體系，支撐國土資源管理機構工作，實現一致性的數據、圖件和實地，保證數據信息的準確性，實現“三權”的有效管理。定遠縣總面積3001.77km2，寬（南北向）為56km，長（東西向）為83km，地勢北高南低，地貌類型以丘陵、平原和波狀平原為主，相對高程在超過100m，設計測繪投入設備主要是中海達F60雙頻GPS接收機以及上海華測X9三頻GPS接收機等，設計五名質量檢查人員，依據《宗地代碼編制規則（試行）》規定有序開展測繪工作，保證工程質量。

2 房產測繪在定遠縣農村集體土地“三權”確權登記中的應用

2.1 房產測繪設計

首先，調查單元為宗地，在所有權的調查上單位設定依據為村民小組，宅基地權屬調查上以戶為單位，在集體建設用地權屬上的調查上主要以院落分布為基礎，將連片的院落作為單位，結合房產測繪需要選用1980西安坐標系作為平面作左邊，以3°分帶，117°作為投影帶的中央子午線。其次，由于房產測繪具有較大比例的特點，在地籍圖比例尺的設計上，結合不同范圍進行優化，如所有權地籍圖的比例尺為1:2000，地籍圖設計為0.5m×0.5m的正方形分幅展示效果。最后，在整體上的流程設計為主要為制定方案－培訓人員－預處理數據－采集數據－檢查質量－提交資料，細化流程如圖1。

圖1 房產測繪完整流程圖

2.2 圖根控制測繪

受項目本身的特殊性影響，實際應用房產測繪的過程中，施測對象主要就是農村居民點，考慮到測區的面積廣、范圍大，且居民點分布較為分散，在圖根控制點的選擇上主要利用GPS RTK技術，保證設計可以符合碎步測量需求，利用鋼釘等方式固定點位，并將測繪儀器進行整平，按照技術要求進行對中。同時，規范編號方式，應用RTK測繪技術保證測繪效果。在應用RTK上，需要分析好衛星狀態，如果在設備高度角15°上的衛星個數小于5則不能開展測繪工作，如果不低于5則可以使用，以6個或者6個以上的觀測效果最好。此外，需結合測區環境，有針對性地設計流動站，避免流動站附近具有成片的水域或者地帶過于隱蔽，并避免周圍環境有高強度的電磁波，防止外界環境對觀測效果的干擾，觀測之前需要將設備進行初始化操作，獲取固定解，如果經過一定時間固定解未能被有效獲取，則可以將通信鏈路進行斷開，重新初始化。

圖2 圖根控制點測繪

針對不能覆蓋RTK信號的區域，可以應用導線測量法，要求一級圖根測量點的平均導線邊長為120m、附合導線長度為1200m、測回數（DJ2）為1、測回數（DJ6）為2、0.22m的坐標閉合差；二級測量點的平均導線邊長為70m、附合導線長度為700m、測回數（DJ6）為1、0.22m的坐標閉合差。結合實際條件將水泥釘或者木樁作為導線點標志，保證測繪的全面性和完整性。

2.3 地形要素測繪

地形要素主要包括建筑層數、附屬建筑、水系、公用設施等，在對其的測繪上可以選擇全站儀，結合數字化的測圖軟件將測得信息繪制成圖。在測繪居民點的信息處理上，需要將建筑特點進行真實反映，將墻基角外角作為基礎，結合其建筑材質大體可以分為石、土、磚、木等，去除臨時搭建的牲畜棚房，按戶進行有序表示，超過5m的護墩都以圍墻的標準進行繪制，并注意對封閉界址的籬笆、圍墻、鐵絲網的測繪，并做好特殊場所的測繪。例如，針對廁所等獨立地物，如果其在權屬宗地內則需要進行測繪，如果不在則結合其面積大小確定是否測繪，如果面積大于6m2則需要測繪，反之則不需要。

此外，在附屬設施和交通等方面的測繪，需要做好公路等級代碼的標注工作，并體現出其鋪面材料的不同而進行不同標注，測出在測區中居民地中的電信線和電力線方向，測繪出較大池塘等水利方面的情況，并做好植被范圍分布、類別特征方面的測繪工作。

圖3 全站儀應用圖

2.4 權屬測繪調查

結合已有資料通過測繪，記錄和認定地籍情況，基本步驟為：測繪工作底圖－申請文件分析－地籍號預編制－通知指界－結合底圖有序調查各宗地。在實際測繪過程中需要注意保證法律程序的完備性，保證宗地提交的申請資料的審核結果為合格，并保證填寫表冊和繪制圖形的完整性，做到內容齊全、填寫清楚。在宗地調查上，需要和村委會合作，由村民組長引導調查人員進行有序調查，將權利人的身份進行核實，明確本宗地和相鄰宗地土地使用對象，理清宗地間共用的界線。做好準備工作之后，調查人員需要依托于實物位置繪制界址點，在工作底圖上從上到下、自左向右的將界址點進行編號，并填寫《地籍調查表》，填寫過程需要保證實地的順時針填寫，避免有所遺落，填寫之后，在雙方指界人確認無誤的前提下進行蓋章簽名，確認數據。以定遠縣在房屋方面的權屬為例，需將房屋產權人的資料證明為依據，如準建證、產權書等，記錄好產權人和產權信息，現場拍照留存相關證明，考慮到工作條件，也可以要求留存復印件，特別記錄帶有爭議的房屋。

2.5 采集房產數據

基于房產測繪，在房產數據的采集上主要有產權人、層數、建筑結構、所在層數、房屋坐落、建成年份、權源、墻體歸屬、產別，在采集外業數據過程中需注意，分明房屋附屬結構與主體結構，清楚自然層數和建筑結構，理清四至和用地的關系，并標注清楚歸屬以及墻體規格。同時，用虛線表示房屋圍墻、外墻線以外部分以及分層線，并特別標記好北方向，保證測距儀具有準確的起點位置，讀數和報數環境不會出現問題。

圖4 分層分戶示意圖（比例尺1:280，單位m/平方m）

在繪制草圖上需注意，工具選擇卷尺和紅外線測量儀，如果相關數據是通過實地測量得出的則可以在現場繪制記錄草圖，同樣需要遵守規范要求，不能因為是草圖而降低要求。針對通過RTK和全站儀測量得出的數據，在現場繪制草圖的基礎上，還需利用電子手簿記錄，并及時傳遞數量數據，導入計算機系統中進行存儲，維護測繪數據安全。同時，針對邊長的測繪工作需要保證是在實地進行的，不能以工作人員的事后記憶進行更改，測繪完畢后，記錄圖紙上應帶有記錄人員、測繪人員和檢查人員的三方簽字。

3 結語

總而言之，從定遠縣農村集體土地“三權”確權登記項目對房產測繪的應用可以看出，房產測繪在不動產登記中起到的積極作用，可以為其提供可靠的基礎資料，加快面積確定效率，輔助登記平臺的建設，需要相關人員提升對房產測繪信息的利用率，實現高效的不動產信息管理。