中國人教美國人寫地契也是醉了

黃永明

土地交易過程不需要任何政府部門介入，也不存在房產證。只需要地主寫一個地契給我，申明這個地是轉讓給我了。這份地契只需要地主簽名、公證，甚至都不需要受讓人簽字

“班布里奇先生，您寄來的文件我今天收到了，但是很遺憾，您在錯誤的文件上簽了名……”

這是我不知道第多少次糾正美國人寫的地契。想到這個事情，有時候我自己都覺得好笑，一個中國人，天天教美國地主如何寫地契。

我是一名房地產投資者，每個月都會直接從美國的地主手上買地。這件事說起來其實是很簡單的。

美國60%的土地是私人擁有的，這就好像我們在任何一個二手物品買賣平臺上做交易一樣，我只需要聯系到他們，他們愿意賣的話，我們一手交錢一手交貨就行了。

交易過程不需要任何政府部門介入，也不存在房產證。只需要地主寫一個地契給我，申明這個地是轉讓給我了。這份地契只需要地主簽名、公證，甚至都不需要受讓人簽字。而所謂的“公證”，也不是到一個專門的公證處去做。美國的銀行、會計師所，乃至快遞站都有公證員，地主們只需要拿著地契到這些地方簽名，并讓公證員作證是他們本人自愿簽署的。

簽好了文件，地主們把它們郵寄給我即可。我再把這些原件郵寄給縣政府去做登記。登記并非地契合法有效的必要步驟，它只是為了昭告天下，某人把土地轉讓給我了，避免出現地主一地兩賣的風險?？h政府也不會關心地契內容是怎樣寫的——地主哪怕在地契上說把那塊地轉讓給外星人，政府也會照登不誤。我想美國沒有法律禁止地主把土地轉讓給外星人。

地契本身短則兩頁紙，長的一般也不超過四頁。但是就這幾頁紙，地主們在簽署過程中真的能夠花樣百出地出錯。

該簽名的地方沒有簽名，該寫日期的地方沒有日期也就罷了，還有把該寫地主名字的地方寫成公證員名字的。我發現出錯的地方往往都在公證員寫證言的那部分，可以說四份里面有三份都能出錯。看來公證員的職業水準非常堪憂。

我為了避免業主和公證員再寫錯，在寄給班布里奇夫婦的過戶文件包里加了一個“說明書”，“說明書”上在地主該簽名和寫日期的地方打上了叉叉，意思是你們在這些地方簽署。我心想這下萬無一失了。

幾天之后，我在信箱里收到了地主的回信。拿到信的瞬間，我隱約覺得哪里不對……這封信未免太薄了吧。地契總共有三頁，折疊起來放進信封，不應該只有這么薄。

打開一看，我真的是哭笑不得了——業主在我的“說明書”上工工整整簽了字，公證員也在這張一頁紙的“說明書”上簽字蓋章。

我萬萬想不到啊。我文件包里的那三頁空白地契你們認為是干什么用的？這張“說明書”我是無法拿去縣政府登記的。于是只能再一次聯系地主，跟班布里奇先生說文件簽錯了，要重做一份。

我的交易過程中會出現這些小插曲。由于我們幾乎全部是異地交易，起初地主會有所擔心：如果我把地契給出去了，那個家伙不給我支票怎么辦？　還有人說，支票也有可能是假的。但是一般情況下，只要我跟他們多做溝通，就會取得他們的信任。一部分地主是愿意先把地契寄過來，我再把支票寄給他們的。實在不行，我們就找一個中立的第三方——通常是公證員，我把地契模板和支票都寄給公證員，地主去公證員那里簽字、拿支票，然后公證員再把簽好地契寄回給我，交易就完成了！

但是，如果寄回來的地契有問題，那就輪到我擔心了。那個家伙已經拿到支票了，但是這個地契是無效的，他還會再給我寫一份正確的嗎？　不過一般來說，地主都會很講誠信，馬上再給我做一份正確的回來。

最麻煩的情況是遇到地主是律師。律師出于職業習慣，往往滿眼看到的都是風險。他們可能會這也不同意，那也不同意，以上提到任何一種交易方式都行不通。然而，在商業中，沒有風險就意味著沒有交易。律師也許是很優秀的專業人士，但往往不是很好的商人。每當我看到地主是律師，我會預感到這筆交易可能要顛簸很多。

（作者系美國職業房地產投資者）