宏觀調控背景下中小房企融資策略研究

陳正花

隨著國家宏觀調控力度的加大，貨幣政策收緊，金融監管趨于嚴厲，房地產企業的資金壓力日趨嚴峻，尤其是規模小、實力弱的中小房企，如何融到資金，保障資金鏈的長期暢通，保證企業健康、可持續的發展，是當前許多中小房地產企業亟需解決的問題。基于此，本文首先介紹了中小型房地產企業的發展現狀及其存在的問題，然后提出了相應的建議。

1998年，我國實施了住房制度改革，進一步加快了城鎮化進程和經濟增長，使得居民住房需求不斷增加，房地產行業也迎來了快速成長的好機會，并帶動了相關行業的發展，房地產行業已成為我國國民經濟的支柱產業之一。房地產企業屬于資金高度密集企業，具有融資規模大、投資周期長、資金回籠慢等特點，因此企業的融資渠道和融資能力是其能否健康發展的關鍵所在。目前，我國大約有9萬多家房地產企業，其中中小房企占到九成以上，由此可見，中小房地產企業在房地產行業中占據著重要地位。隨著國家宏觀調控力度的加大和經濟政策的密集出臺，房地產企業的融資環境趨緊，融資難度加大。而相較于實力強的大型房企，中小房企大多存在企業管理不夠規范， 信息不夠透明等問題，因此其融資難、融資貴等問題也就更為突出，亟待解決。基于此，對中小房地產企業的融資策略進行探究和完善，不僅對理論研究有助益，對實際操作也是具有重要的指導意義。

一、我國中小房企的發展現狀

雖然我國中小房企數量多，但由于個體實力往往較弱，相較于大型房企，抵御風險能力差，更易受國家政策影響。當國家融資政策放松時，中小房企一般可以順利融到資金，即使其融資成本高于大型房企，也能保證企業的現金流暢通。然而，當國家的融資政策收緊、融資渠道變窄時，中小房企很可能因為自身實力不足，儲備資金少等原因發生資金鏈斷裂，最終導致企業破產。近些年來，國家為了抑制房價過高和房地產行業過熱的問題，加大了宏觀調控力度，銀行按揭制度也變得愈發嚴格，很多中小房企不能及時獲得按揭款項，以致資金鏈緊張。同時不斷上漲的物價和人力成本造成在建項目的成本不斷增加，也容易造成中小房企陷入資金鏈短缺、融資困難的境地。

中小房企經營的市場主要以三四線城市為主，相對一二線城市，三四線城市及以下能級城市的調控政策趨向友好，多為樓市松綁，當地政府通常會出臺與公積金、落戶、土地款緩交等政策相關的條例為購房者降低門檻，刺激房企銷量。因此，近年來各大房地產開發商，例如碧桂園、恒大、保利等通過多種方式入駐三四線城市，加速布局當地業務，這造成中小企業生存空間被擠壓，面臨巨大的經營壓力。

在宏觀調控不斷收緊的背景下，我國中小房企雖然都在積極謀求生存，但大多缺乏核心競爭力。一是沒有明確的長遠規劃，盲目開展多元化投資，忽視與房地產行業的相關性，從而導致不能對房地產主業反哺;二是缺乏完善的人才選拔和培養機制，人才流動性大，一定程度上削弱了中小房企發展壯大的可能性;三是由于相關資源的匱乏，中小房企很可能要包攬房地產設計到售后物業的一系列問題，進一步加大了企業經營壓力;四是不重視企業品牌的建立，過于追逐短期獲利，隨著房地產市場逐的逐漸完善，消費者越來越具備品牌意識，企業的品牌運營就顯得尤為重要。

綜上所述，隨著房企融資難度不斷上升，融資成本明顯提高，中小房企在資金實力、管理和品牌上均處于劣勢。

二、宏觀調控背景下中小房企融資存在的問題

（一）融資渠道單一

我國房地產企業存在多種融資方式，例如銀行貸款、債券融資、股票融資以及房地產信托融資等，但中小房企受限于自身實力，可以利用的融資渠道不多。一方面是因為中小房企的公司規模、財務狀況以及資金等達不到某些融資工具的要求，比如證監會對企業發行債券的要求、企業上市融資的審核等;另一方面，中小房企一般屬于非上市企業，信息公示不夠透明，導致投資者、債權人和第三方都無法對公司的經營風險和償債能力做出準確判斷，從而直接限制了中小房企相關融資工具的選擇。除此之外，中小房企迫于自身規模小、實力不足，短期內極難實現債券融資和股權融資，所以中小房企主要的資金來源是銀行貸款。而融資渠道的單一會增加企業的財務風險，一旦高度依賴的融資渠道受到宏觀政策的影響，企業就要選擇利率較高的融資方式來滿足開發項目的資金需求，這不但會增加企業的融資成本，造成項目利潤率下降，同時還會產生較高的融資風險。因此，在當前銀行逐漸縮緊信貸業務的背景下，許多中小房企生存狀況變得舉步維艱。

（二）融資成本高

由于部分中小型房地產企業不重視企業信用，多次出現違規違約行為，從而影響了金融機構對中小型房地產企業信用的評判，產生了一定的偏見，最終導致中小型房地產企業融資成本較高。金融機構一般對中小房企發放期限2至3年的中短期貸款，主要作用于企業的流動資金以及項目開發，這種貸款的利率往往是同期基準利率上浮80%，或更高。根據相關指數顯示，中國社會融資（房企）平均融資成本為高達10%，一般來說，正規小額貸款公司的放款利率是人民銀行發布的基準利率的4倍，再加上咨詢費、審計、驗資費等，中小型房地產企業的融資成本可達20%以上，并且，愿意為中小型房地產企業發放長期貸款的金融機構很少，所以受限于貸款期限短、融資成本高等因素，大多中小型房地產企業不敢投資建造周期長但獲利高的項目。

（三）企業缺乏核心競爭力

目前，我國的中小型房地產開發商以家族式企業管理模式為主，以致公司存在經營決策聽命于老板一人，情感管理替代制度管理的現象，這嚴重得制約了中小房企引進優質人才。隨著企業發展到一定階段，企業如果想進一步擴張，必須建立起專業人才的隊伍以及相應的考核激勵機制，所以當前中小房企對人才認識的不足阻礙了企業的繼續發展。另外，在房地產行業迅猛發展的黃金時期里，由于融資環境寬松，許多中小房企跟風開展多元化經營。但隨著市場細分化，經濟形勢出現下行，盲目擴張的中小型企業由于自身管理架構不完善，財務處理能力不健全，融資渠道收窄，逐漸出現資金鏈問題。而且，中小房地產企業在追逐高額利潤的同時，一般都不重視企業品牌的建設，品牌意識不強，以致在融資的過程中無品牌效應可利用。

三、宏觀調控背景下中小房企融資對策

（一）結合實際，積極拓寬融資渠道，分散融資風險

房地產開發商的融資渠道一般分為兩種方式，一種是內部融資，主要是指房地產企業的自籌資金、預收房款訂金、收取購房款以及企業股東投入的資本金等。由于房地產行業的特點是投資金額大、開發周期長，所以單純依靠內部融資是難以滿足企業的資金需求的，換言之，房地產公司大部分的資金需求來源于外部融資。房地產企業的外部融資主要包括銀行貸款、委托貸款、信托基金、企業發行股票、供應鏈融資、企業發行債券等。在金融監管趨嚴的情況下，高度依賴銀行貸款的中小房企難以通過銀行進行融資，所以中小房企應該分析各個現有融資渠道，然后結合項目各階段開發特點，建立起新的融資方案。例如，在土地獲取的階段，中小房企可以通過自有資金投入或者吸收股權投入來滿足資金需求;在項目的開發階段，中小房企可以申請銀行開發貸款、信托基金、供應鏈融資等來保證現金流;在預售階段則可以選擇與地產中介公司合作，采取包銷的方式快速回籠資金;而在物業持有階段，中小房企還可以采取抵押房產來獲得經營性貸款。

（二）規范經營，建立中小房地產企業信用平臺

所謂人無信不立，同理，企業若信用不佳也難以在市場上存活。因此中小房企如果想要順利融到外部資金，一方面需要投資項目本身優質，另一方面則要樹立良好的企業信用形象。所以中小房企在日常活動中，要做到合法合規經營，遵守國家各項法律法規，并且強化自我約束能力，完善經營機制，為企業的信用打下良好的基礎。同時，政府方面可以牽頭，聯動工商、稅務、人民銀行等多部門信息，實現房企、稅收、質量、個人等信用的追蹤，再通過大數據掌握房企經營發展的真實狀況，從而建立優質、權威的中小房地產企業信用平臺，避免由于中小房企信息不透明而造成的信用風險，也使真正信用良好的中小企業能獲得更多投資者的關注，實現健康可持續發展。

（三）提升公司的核心競爭力，建立企業品牌

目前，我國大多數中小房企業是家族式企業，其管理模式就是千百年來傳統的家族式管理，與現代企業的管理方法存在巨大差距，因此中小房企若想繼續發展，必須優化公司的管理方法。企業可通過學習國內外優秀公司的管理模式，然后結合自身情況，制定出新的公司管理制度。在當今社會，企業之間的競爭本質是人才的競爭，人才是核心競爭力的主要載體，是培育和提升中小房企核心競爭力的關鍵，因此，中小房企應該從自身出發，創造出良好的學習型組織、注重人才的引進和培養。存在盲目擴張的中小房企，要抓緊完善公司各項財務管理工作制度，加強對公司流動性資產的規范管理，以實現企業的快速發展和良性發展。另外，品牌是企業綜合實力、企業文化、經營模式等綜合因素通過長期的市場行為，在消費者心里形成的認同感。對于資金相對缺乏、項目相對較少的中小房企而言，項目品牌是建立在各個具體的項目基礎之上，只有精心打造好每一個項目，樹立項目品牌，才能快速支撐起企業品牌，產生品牌效益。

四、結語

綜上所述，我國中小房地產企業在新的房地產宏觀調控下，僅僅依靠銀行融資來解決企業發展中的資金問題已愈發難了，所以必須盡快尋找新的、適合自身企業發展途徑，才能在日漸嚴峻的市場環境中生存下來，持續發展。

（作者單位：浙江上尚房地產開發有限公司）