關于加強房地產企業財務基礎工作的思考和探究

[摘 要]房地產行業已步入白銀時代，企業財務管理的重心主要圍繞融資、稅籌等工作，眾多企業對于財務基礎工作較為忽視。財務基礎工作對于企業風險防范、價值提升又很重要。財務負責人對于提升財務基礎工作的意識需要進一步加強。如何通過體系化方式，有效加強房地產企業財務基礎工作，文章對此進行思考和探究。

[關鍵詞]房地產企業;基礎工作;財務管理;體系化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.13.187

中國的房地產行業從1998年住房改革以來，經歷了將近20年飛速發展的黃金時代。伴隨著城鎮化加速的放緩，以及“房住不炒”中央調控精神的落實，房地產行業正式進入白銀時代。房地產行業兼有金融屬性和制造業屬性。財務管理工作通常主要圍繞價值鏈的前端進行。對于精細化管理，財務基礎工作水平提升重視不夠，這會帶來諸多問題。為加強財務基礎工作，需要運用體系化管理等諸多方法和工具。

1 房地產企業財務基礎工作現狀及問題

1.1 意識需進一步加強

房地產公司大多秉持“快周轉”戰略，財務工作的重心在于投融資、收并購、稅務籌劃等。公司對于財務部的要求，通常是要求創造價值、支持業務。對于財務基礎工作的重要性認識不足。雪上加霜的是，很多財務人員本身也不重視：認為做基礎工作浪費時間，不體現價值，有時還要“得罪”業務部門。財務領導不重視，基礎工作水平就極大依賴基層員工的責任心和專業素養。由于人均效能考量等因素，財務部人員通常較為精簡，被資金支付、會計核算、納稅申報等大量日常工作所圍繞。對于基礎的工作經常出現管理缺位現象。

1.2 財務制度建設不齊全

財務基礎工作涉及面廣，要提升水平，需要有完善的制度做保障。很多房地產企業缺乏建章立制，制度建設不完善。財務人員工作沒有依據，缺乏工作標準。財務基礎工作的內涵非常廣泛：有會計憑證制作、原始憑證規范、會計檔案管理、會計核算規范、復核及審批流程規范、資金管理規范、往來款管理規范、稅務合規工作、不相容職責分離、財務監督與風險控制、固定資產管理等。涵蓋了財務工作各條線，各環節。可以這么說，財務工作除了投融資、稅籌、預算管理等少數工作外，大多數日常工作和財務基礎工作相關。這些工作要做好，如果沒有具體的工作指引和定期的外部檢查，將很難有效實現。

1.3 財務基礎工作水平普遍不高

就筆者的財務工作經歷以及通過業務合作及財務協調了解到的行業水平，房地產企業的財務基礎工作水平普遍不高。普遍存在：財務檔案不齊全;銀行余額調節表、對賬單缺失;憑證裝訂不及時;財務印鑒管理不完善;賬務中往來掛賬多清理不及時;固定資產卡片缺失;財務人員交接缺少手續;稅務合規水平低;納稅申報缺少復核;小稅種管理不完善;資金管理缺少相應審批流程;合同臺賬登記不全，等等。

一般來說，基礎工作方面，大企業比小企業管得好，央企比民企管得好。這可能和央企面臨的審計、檢查比較多有關系[1]。

2 財務基礎工作對房地產企業的重要性

房地產企業和一般的公司治理一樣：財務管理要面臨三個維度：出資人維度、政府稅務維度、內部管理維度。

出資人維度：根據不同的企業性質，房地產企業分為國有、民營。國有企業分為央企和地方國企。從上市角度，分為上市公司和非上市公司。以筆者所在的企業舉例：作為一家上市央企地產公司。面對內外部檢查、審計較多。具體的有：審計署、中紀委巡視檢查;集團內審;每年2次的四大事務所上市公司審計等。每次檢查的出發點大多以財務記賬憑證和原始憑證等財務檔案為主。在國有企業，做好財務基礎工作，能體現一個企業的管理水平和風險防范水平。體現國有資產的保值增值能力。若出現重大風險，公司及領導將面臨嚴肅的問責。地產行業作為資金密集型行業，企業要想快速發展，勢必要追求上市。上市過程中，財務基礎工作薄弱、賬務混亂現象，會加大上市公司的難度，延長上市進度。上市后，作為一家公眾公司，每年要面對事務所審計。若出現賬務處理不規范，年報或者中報出現報表調整等事項，或者合規風險被披露，會影響到資本市場對于公司的評價，嚴重情況影響公司市值。做好財務基礎工作，是對出資人的負責、對資本市場的負責、對團隊成員職業生涯的負責。

政府稅務維度：稅法具有義務性法規和綜合性法規的特點，核心是既要保證國家稅收收入，也要保護納稅人的權利。稅收具有無償性和強制性特點。房地產行業涉及稅收較多，稅種較為復雜，特別是土地增值稅和2016年“營改增”之后的增值稅。納稅申報管理、發票收據管理、稅務風險管理等如果做得不好，就要面臨各種風險。一方面，稅務基礎工作做得好，可以免去稅務稽查的處罰風險;另一方面：可以合法合理保護企業利益，不繳過頭稅，不多繳稅。

內部管理維度：房地產企業財務管理，有兩個重要方向：創造價值和守衛價值。前者要求做好管理會計工作，以財務指標為核心，去提升項目運營效率，做到規模與效益同步提升。這方面，基礎工作是金字塔的底部。數字化管理的基礎是底層數據的準確，房地產的財務數據來自高質量的會計核算以及業務系統數據的及時準確維護。后者主要包含合規與內控工作，對于地產公司來說也非常重要。嚴格遵守資金工作的權責，可以避免重大的資金風險。做好各項內控工作，可以一定程度上防止舞弊。

3 加強財務基礎工作的一些措施

3.1 提升工作意識

要提升財務領導重視基礎工作的意識。要正確認識基礎工作的重要性，如果做不好，會產生嚴重的風險和危害。在績效考核中，給予一定的權重。一個優秀的財務領導，一定是全面的和平衡的。基礎工作就是財務人員的基本功。在企業年度的財務大會上，在日常的條線工作會議上，都要給予充分的強調和宣貫。財務領導是經營單位財務基礎的第一負責人，所有問題都需要擔責任。要有做好財務基礎工作的信心和決心。

3.2 確定工作標準

工作標準要學會抓重點，善用20/80法則。制定的操作指引，要簡潔高效，直擊問題的本質。相關指引，不能繁文縟節，更不能制定后束之高閣。

工作標準分為兩種：技術標準和管理標準。技術標準，就是一項工作的具體目標是怎么樣。管理標準，是平臺層面如何去管控。現就技術標準做一個重點闡述。

工作技術標準的制定，要重點分析這項工作的目標是什么——是合規、還是要及時性、還是要做得高效，或者兼而有之。還要分析現在存在哪些問題;發生過哪些風險;問題背后的問題是什么。標準的制定要具備目標導向和問題導向意識，目標確定后，具體工作要求和節點都要隨即確定。

比如說，房地產公司為了投資拿地，會成立很多殼公司。殼公司對比項目公司，管理經常不完善。那么工作的重點就是：抓好憑證整理。盡管每個公司憑證數量少，仍要求每個月20日前，做好上月憑證整理，具備裝訂條件。這樣可以驅動會計及時收齊原始憑證單據，打印記賬憑證，做好銀行余額調節表，打印好對賬單，統計殼公司月末資金頭寸等。以往因業務數量少，會計幾個月整理一次憑證，工作不及時，容易出紕漏。

工作標準要簡潔、易記。比如納稅申報時間，由于法定節假日關系，一些月份會有調整。可以統一規定好10日前。隨著稅務網上申報、網銀的普及，出現了對賬單不打印，納稅申報表只有電子保存，未有打印紙質報表。對于財務檔單管理，可以確定一個原則：電子可以備份，但紙質均要打印[2]。

3.3 做好宣貫和培訓

房地產企業財務人員流動性高，新項目公司經常招聘新員工。以往很多工作，因為人手緊張，新人來了就干活，不知道工作標準是什么。要積極做好工作標準的宣貫和培訓，定期組織培訓。工作標準要形成紅寶書，便于學習和理解。要不斷加強財務人員的責任心和專業素養，用學會用身邊的案例來教育自己的員工。

3.4 平臺管控和過程評價

有了標準后，執行尤為重要。很多工作，比如登記臺賬，平時做好，所花時間很少。因此要做好過程的管理。規模房地產企業，通常會有區域或者城市公司平臺。要發揮好平臺的統籌作用、評價作用。區域平臺可以進行季度巡檢，就下屬經營單位的財務基礎工作水平，進行檢查和評價。基礎工作的提高和檢查都可以實踐“清單文化”。像商用飛機每次起飛前，機長都會根據清單，逐項認真準備。提倡清單文化能讓財務人員養成認真踏實，做基礎工作一板一眼的良好工作習慣。

一些單項工作，可以每月進行數據評比、晾曬、過程預警和點評。季度巡檢，可以就基礎工作進行量化打分。在公司內部形成比學趕超的良好氛圍。財務工作有不好量化特點，區域平臺的季度巡檢結果，可以作為財務負責人對下屬績效打分的重要依據。

3.5 做好財務人員隊伍建設

著名企業家寧高寧說過：人是戰略和執行的最大連接點。在真正的管理學中，人就是全部。基礎工作的提高離不開一支高素質的財務隊伍。財務隊伍建設要嚴格招聘關。招聘時，不僅要看教育背景和學歷，也要著重考察候選人的風險意識、規則意識。工作中，要讓基層員工明白基礎工作的意義。管理中，要有一個級別相對高，責任心強的同事做管理和統籌，這位人員要熟悉工作的標準，并具有一定管理溝通能力。要做好獎懲工作。財務負責人要避免“做好了是應該，做不好要批評”的思想。正確認識到基礎工作的長期性和艱巨性，做好積極引導和鼓勵。

3.6 推進信息化建設

有條件的房地產企業，要大力推進信息化建設。數字化管理是行業趨勢。房地產企業的業務系統、財務管理系統，數據的互相拉通。數據流能從業務系統里導出，在財務系統里直接形成會計憑證。財務管理的各種數據系統，能讓數據收集和整理變得及時和準確。將財務人員從煩瑣的基礎工作中解放出來，去從事更有價值的工作。財務共享中心，資金結算中心的發展，勢必改變財務基礎工作的格局。就像網銀和個人銀行卡的普及，現在房地產企業幾乎很少再有現金。對于現金管理的種種要求，逐漸成為歷史。信息化建設初級階段，財務人員不能過于依賴系統，要做好數據準確錄入，和業務條線及時對賬。不斷總結問題，加強和IT部門溝通，形成系統的快速升級迭代，使信息化系統更自動和智能。

4 結論

房地產行業進入白銀時代后，房地產企業的管理逐步向精細化管理方向發展。加強財務基礎工作正當其時。財務負責人要正確平衡價值創造工作和基礎工作兩者關系，善于通過體系化的工作方法，高效地提升財務基礎工作水平，為企業創造價值、守衛價值，作出積極的貢獻。

參考文獻：

[1] 劉彬全.強化房地產企業會計基礎工作提高財務管理水平[J].財經界（學術版），2019（11）：145-146.

[2] 孫英閣.規范財務基礎工作提高財務管理水平[J].現代經濟信息，2019（10）：174.

[作者簡介]楊曉輝（1980—），男，漢族，廣東中山人，研究生，金茂上海財務管理部總經理，中級會計師、中級經濟師、注冊會計師，研究方向：企業財務管理。