酒店建設項目全過程成本控制研究

伍 蔚

（珠海格力建設投資有限責任公司，廣東珠海 519000）

部分酒店建設項目較少實施全過程的成本控制，酒店建設需要體現設計的特殊、施工復雜性、裝飾多樣性、相關方需求的差異性等特點，易發生設計變更、現場簽證較多、不同專業銜接不當等多種問題，影響成本控制。酒店建設項目應實施全過程成本控制，明確不同階段的成本控制重點，針對成本超支的關鍵因素提出相應的控制措施，H酒店設計為五星級，由于專業咨詢公司負責項目管理。

1 建設項目全過程成本控制的含義

建設項目管理中的成本控制是內部控制的重要內容。全過程成本管理體現為全過程、全員共同參與的特點，成本控制需要經濟與技術相結合。建設項目實施成本控制指項目在開發、建設、實施中，借助技術管理措施有效控制建設項目的成本費用，降低施工成本，將建設項目成本支出控制在預期范圍內。

建設方為了保證項目可達到預期的社會效益和經濟效益，成本控制應作用于項目各環節，實施全過程成本控制。全過程成本控制可結合建設項目的特點，控制建設項目不同階段發生的費用，建設項目通過全過程成本控制應實現各方的參與。H酒店建設包括勘察、設計、施工、監理、咨詢等單位，在項目進行中應及時發現成本偏差等問題，并進行分析、總結、改進，采取糾偏措施，確保實現預期設定的成本目標。

2 酒店建設項目成本控制原則

2.1 成本控制最大化

酒店建設期間應始終以成本控制為基準，是以盈利為目的實施項目建設的較好的選擇，低成本決定了酒店后期運營的盈利能力。控制成本與保證品質質量并不沖突，成本控制可避免建設項目產生無效成本，消除不必要浪費。前期決策階段應明確酒店的外觀、造型、功能定位、布局、設備設施、材料品牌、經營模式等。

針對設計方案的比選，可采用同業對標、咨詢專家等方式，明確酒店的定位、面積配比、裝修等級。對于層高、客房開間尺寸等，易發生設計變更的問題，應控制成本，避免發生成本偏離。在施工與階段結算階段，應對付款單、簽證應進行嚴格審核、校對，將酒店建設成本控制在合理的水平范圍內。

2.2 全方位成本控制

酒店建設項目包括前期決策、方案設計、現場施工、竣工結算、驗收階段、運維等不同階段，建設項目成本控制應針對每個施工階段，任何一項成本支出均會影響項目的成本控制。工作人員應對各分項的成本支出進行控制，部分建設單位僅注重設計、施工階段的成本控制，忽視其他階段的成本控制。不同階段的成本會相互影響，應將酒店項目的成本控制在設定的范圍內，統籌考慮項目各階段的成本支出，并設定具體的管理目標。

2.3 綜合成本控制

H酒店建設項目相對復雜，酒店建設項目應實施全過程成本控制，分析與成本關聯的影響因素，如進度、質量、安全等，明確不同階段的成本控制要點，針對成本超支因素應制定具體的控制措施，保證實現成本控制目標。

3 全員成本控制

不同于一般建設項目，酒店參與方較多，項目管理難度大，存在多個利益訴求方。H酒店除了建設項目的勘察、設計、物資供應、施工、監理等單位的參與，酒店項目涉及酒店管理公司、品牌服務公司、文化服務公司、專業化設計公司（如玻璃幕墻的設計、室內裝修設計、景觀設計）等不同的參與方。酒店建設項目種類多樣，包括不同功能的建筑單元，如會議廳、宴會廳、棋牌廳、健身房、游泳池等，相關公司應共同參與成本管理。項目管理中應保證參與者的協調配合，共同參與成本控制，提升成本控制水平。

4 建設項目全過程各階段成本控制的內容和措施

4.1 前期決策階段

管理團隊在開發前期，應明確酒店定位，分析市場供需，確定目標客戶。綜合分析擬開發項目的建設方案，全面論證項目的技術、經濟、可行性，完善投資方案。建設項目針對成本控制在前期決策階段應具有控制措施，H酒店在前期決策階段針對成本控制對項目的選址、建造標準、工藝進行詳細論證，對提出的方案進行了多層次、多角度的對比，并進行投資估算，確保此階段決策的可靠性，避免由于投資方案偏差對總投資產生影響。

H酒店項目運用對比分析法、凈值分析法確定了成本目標，編制完善投資估算。此階段應明確成本控制的定位，按照標準進行相關調整，以到達成本控制目標，保證目標成本的可追溯性。

H酒店建設面積為83 121.44 m2，H酒店投資估算如表1所示。

表1 H酒店投資估算

4.2 設計階段

針對成本控制，管理團應嚴格實施限額設計，在設計中結合成本控制需要優化相關方案，H酒店項目設計階段的主要內容結合應設計方案編制投資概算，以確定項目的投資總額、建設項目各階段的投資概算、實施限額設計。

H酒店按照已確定的投資總指標，將投資總額合理分解到分部分項工程中，結合各單位工程細分指標。基于經濟原則比選設計方案，確定最優設計方案，測算目標成本包括臨時場地平整費用、土建施工、綜合安裝等相關內容的投資限額，將費用控制指標分配到各分部分項工程。H酒店項目在設計階段可借助全壽命周期理論與價值工程理論，優化投資限額設計方案。

4.3 招投標階段

H酒店項目在招投標階段，擬定成本控制強化招標文件，研究合同相關條例，合理降低成本風險。進行項目成本控制過程中，承發包雙方發生爭議引發的費用支出。H酒店項目采用對比分析法、ABC分類法，繪制工程量清單，明確招標控制價，招標借助合理的價格確定合適的承包商，保證項目成本得以控制。

H酒店項目采用科學有效的評標方法確定中標人，評標中對不平衡報價進行識別，避免承包商在項目實施借助變更、調價、索賠等獲得收益，引發成本失控的情況。H酒店項目了明確招標界面，避免招標界面不清引發的總包與分包爭論問題，對合同實施中的造價控制重難點、成本控制風險進行預測，完善合同條款。描述清單項目的特征，澄清重要事項，降低成本風險發生概率。

4.4 施工階段

H酒店項目管理團隊加強了施工管理，在施工中結合成本控制目標，分解投資計劃，依據合同與進度完成情況支付進度款，在限額內合理分配建設資金。施工中應調整投資偏差，保證進度款審定、支付情況、施工進度的一致性。H酒店項目采用凈值分析法與量價分離約束機制，對施工中的工程變更、簽證、索賠等進行分析、確認、審核。

發生設計變更后，將費用支出控制在合理的范圍內，借助對比分析法確定新增項目的工程量，分析新增材料的價格。H酒店項目在此階段，應嚴格依據工程的進度支付進度款，避免施工中發生工程款超付問題，要求現場簽證保證依據的充分性、資料的完整性、審核的準確性。

4.5 竣工結算階段

成本控制針對竣工結算應依據合同約定的工程價款、調整價款、相關單位共同認定的變更、洽商、簽證、索賠等,按照工程造價的核定標準與計價規則，計算竣工項目價款，并作為工程款的支付依據。

H酒店項目應全面審核竣工資料，針對施工方申報的索賠、爭議事項，出具爭議審核報告，依據招標文件、合同條款、清單編制說明，明確工程款計取方式。

5 結語

建設項目全過程成本控制，將作用于建設項目的全過程，有利于明確項目不同階段成本控制的重點。本文結合工程實例，分析酒店建設成本控制的要點，提出了建造成本的構成要素，結合實踐分析科學合理的建設成本，為同等工程建設成本控制提供借鑒。