試析房地產企業項目的竣工內審

摘要：以實踐經驗為基礎，對房地產企業項目竣工內審的要求進行簡要分析，結合分析結果，從多個角度，總結房地產企業項目竣工內審工作中存在的問題。根據實際問題反饋情況，提出具有針對性的竣工內審優化方案，旨在為房地產企業項目審計管理提供更多切實依據，控制風險，提高經濟效益。

關鍵詞：房地產企業;項目竣工內審;事后審計

一、引言

調查發現，很多房地產企業在開展經營及管理工作過程中，在很多項目管控上，基本停留在管理間接權，這種管理方法的實質是對施工企業進行相應管理，以達到項目管理。但是，此種管理模式未能行使直接管理權力，導致管理滯后。開展良好的內審，特別是竣工環節，對房地產企業發展意義重大。在實際工作中，需要結合資金及成本情況，開展系統性的竣工內審，更加全面、真實地反映出施工情況。作為房地產企業，強化項目內審方法，形成多元化內審機制，對獲得更為理想的審計監督管理效果具有重要幫助。

二、房地產企業項目竣工內審要求分析

施工進度管控是房地產企業項目管理的重點，要想做好內審工作，需要做到全流程動態化審計，包括事前審計、事中審計和事后審計。一般情況下，事前審計主要審計內容為項目立項后到正式開展施工之前這段時期的審計工作，事中審計是項目達到某一個控制點后所執行的審計。而對于事后審計，其是指項目竣工后開展的審計工作，基于工程簽訂、施工執行等狀況所實施的內審工作。房地產企業與一般企業相比，其內部管理及經營管理存在一定特殊性，且每個階段內審工作的關注點和側重點存在較大差異，因此對項目內審的要求是盡量制定更加多元化的內審機制，確定內審目標，結合實際需要，完善內審工作。例如，對于事前內審工作，應將關注點集中在成本管控上，事中審計主要應對多種突發事件，糾正施工進展過程中所出現的問題，事后審計則將側重點放在定性定量分析上，強化工程施工監督和控制，減少潛在風險，提高風險防范及應對能力。也就是說，對房地產企業項目內審的要求有更加清晰的認知，構建多元化內審機制，制定內審目標，對企業實現精細化內審管理可產生明顯的促進作用，為企業穩定健康發展夯實基礎。

三、房地產企業項目竣工內審問題分析

（一）合同細節問題

立足于精細化管理，審視房地產企業項目總體管理工作，對竣工結算審計流程加以分析，發現項目竣工內審往往存在合同細節管理不謹慎情況。在項目管理中，合同細節審計是需要重點審查的項目，如果忽視管理，則容易出現多種問題，從而增加風險因素。觀察發現，對于建設內容，合同中所涉及時間、造價及工程量等方面，有不少口頭協定，造成合同問題，對后期竣工結算審計產生嚴重影響，容易出現多種紕漏，給順利結算帶來一定阻礙。

（二）現場簽署問題

現場簽署合同，不僅能夠劃定合同雙方應該肩負的責任，同時也是明確雙方權益的重要依據。結合實際情況，嚴格遵守國家法律及相關法規，對現場簽署問題加以強化。但是，在實際運行過程中，由于當地產企業項目管理涉及多個面向，很多內容并非逐條都會有相應的法律條文作為有效支撐，使得后期管理及竣工內審受到較大影響。不僅如此，不少項目也未能嚴格執行行業規范，使竣工結算審計缺乏必要的審查依據。

（三）工程量問題

在涉及建設項目工程量時，其主要的審計問題集中在工程量計算失誤上，出現這種情況的主要原因在于很多建筑工程項目施工存在大量分項工程，如果不能對相關材料、設備或施工規格進行明確，則會導致基礎工程量計算偏差。在事后內審過程中常會出現計算誤差現象，例如，將未施工的項目計入工程量中，或者不同規模工程混合統計，這些現象不僅違反了工程量計算原則，同時也會對竣工內審結果產生顯著影響。

四、房地產企業項目竣工內審完善對策

（一）重視合同審核，減少債務管理風險

在開展工程項目施工時，需要簽訂合同，合同簽訂涉及多個方面內容，且諸多細節均要加以關注，并對其進行細化。要求合同審核兼顧精細化管理，明確項目細節問題，做好詳細審查。對口頭協定內容進行確定，并分析其是否會合同具體執行造成影響。切實掌握合同所有條目，包括施工設計、圖紙確定、材料結算等，做好內審監督。為進一步降低債權債務管理風險，香瓜內審工作人員可采用合同臺賬核對法，對獨立合同臺賬進行審查和核對，包括工程部、項目部、財務部等職能部門。這樣一來，能夠及時將虛假的信息剔除在外，從而對項目中重要的合同信息進行收集，在初步掌握款項結算狀況的基礎上，最大程度控制風險。除此之外，內審人員也可利用合同征詢法，對債務風險進行有效管控。例如，針對分包合同、材料購銷合同，采用征詢函及時與相關企業聯系，掌握竣工結算情況，及時核對雙方之間的債權與債務問題，減少經濟糾紛。

（二）規范現場簽署，嚴格執行定額審查

采用定額審查方式，其最大特征在于利用市場運行規律與原則，對價格進行合理調整，但是由于現階段房地產市場環境相對復雜，推廣新型計價方式存在一定困難。在實際工作中，為了節省大量人力和物力成本，為后續竣工結算內審創造便利條件，需要對現場簽署問題進行相應分析，在遵守法律和法規的前提下，嚴格執行行業規范，為竣工結算審計提供切實可行的審查依據。對計價方式加以掌握，完善清單項。對于實際工作中存在或新出現的問題， 及時給予針對性解決，并在此基礎上對計價方式進行科學合理的調整。在實際操作過程中，針對不同工程項目管理，嘗試不同計價方式，對全面改進管理流程，可產生良好的幫助，促進內部審查順利開展。在建筑工程領域完善內審方式，不僅僅停留在設想層面，而是越來越得到廣泛的實踐和應用，使其將在傳統建筑領域發揮重要作用，促進行業變革與發展，使房地產企業內部管理更加合理。隨著戰略發展目標不斷深入推進，竣工內審有充分的發展前景，在保證企業穩健發展中發揮重要作用。

（三）關注工程量審計，控制多種內審風險

對于工程量計算工作，應給予充分重視，結合工程項目情況，嚴格執行相應標準，對工程量進行準確計算。一般情況下，分項工程計算采用數理統計方法，關注計算順序的同時，運用不同定額，保證計算結果的準確性。按照每個施工階段不同特征，詳細計算定額工程量，但是在實際工作中需要注意對每種計算方式進行細致劃分，區別不同計算標準，從而使工程量計算更加真實客觀。未施工的項目，不得計入工程量計算中，不同規模、規格工程，盡量單獨計算，切忌混合在一起。此外，內審人員要對發票管理風險、勞資糾紛風險等問題加以關注，邀請財務部門參與內審中，及時發現發票風險，保證從源頭上控制假發票現象。在此基礎上，內審人員對勞務分包方的資質進行合理審查，分析人員管理、薪酬支付是否合規，進一步完善竣工審計工作。在實踐工作中，除了要做好上述措施外，也要立足于全局，全面審視房地產企業項目竣工內審，提出更加切實可行的對策和方案，促進內審工作順利進展。

五、結束語

綜上所述，我國房地產企業發展迅速，正確認識到強化項目竣工內審的積極作用，并采取一定措施進行優化，具有現實意義。結合目前實務中存在的問題，牢牢掌握內審工作切入點，明確內審目標，確定工作思路，給予全面系統的管控，是未來工作的關鍵。在此基礎上，對內審關注點加以分析，完善操作，全盤思考將竣工內審問題，提出合理可行的解決對策，對企業經營管理提供必要幫助。相信隨著房地產企業自身內控機制建設的不斷完善，竣工內審工作將得到更加廣泛的重視，并在實際工作中發揮其應有效能。

參考文獻：

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作者簡介：

周響華，杭州越榮房地產開發有限公司。